Cuidar y preparar bien la casa, hacer la propiedad más atractiva para los potenciales compradores, es fundamental para cerrar el trato lo antes posible

La venta de una vivienda comienza cuando el propietario decide tomar la decisión y solo termina después de la mudanza. A menudo es un proceso largo (que se nos hace lento y duro de digerir), ya que es un espacio que tiene muchos recuerdos que han formado parte de una vida. Para cerrar la operación más rápido es importante cuidar y preparar bien la casa para su venta. Los expertos de Homing Real Estate ofrecen algunos consejos como optar por colorar claros en la cocina, suelos de madera natural o dar un toque familiar con las plantas.

Abandonar la casa de toda una vida puede resultar difícil, ya que para muchos es un lugar cómodo, donde hacer nuestras rutinas y un lugar para relajarnos. Pero también es un espacio para compartir en familia, amigos e incluso con mascotas. Pero, ¿qué buscan los compradores potenciales? ¿En dónde tenemos que hacer hincapié para mejorar las posibilidades de venta? Depende cada vivienda, pero la cocina y el baño son las dos estancias que más destacan. También los compradores se fijan en el tipo de suelo, los armarios empotrados y si tienen humedades.

Es importante presentar el espacio de acuerdo con las nuevas tendencias de decoración y eventualmente apostar por un servicio de Home Staging, es decir, transformar la propiedad haciéndola más atractiva para los futuros compradores a través de una decoración rápida, de un forma funcional y accesible.

Carlos Rodrigues, director de Homing Real Estate, ofrece algunos consejos para que la venta de la casa sea más fácil y rápida:

• Cocina. Se debe optar por colores más claros. Esta división de la casa debe transmitir luz e inspiración a los clientes que buscan comprar una propiedad
• Madera. Los muebles o pisos en madera natural hacen que los espacios sean más acogedores y conectados con los elementos de la naturaleza, inspiran confianza y tranquilidad. Es importante eliminar el exceso de muebles.
• Plantas. Las plantas naturales dan un toque familiar
• Presentación. Apostar por el minimalismo y ser acogedores.

¿Cuándo es el momento para despedirse de la casa?

Una nueva casa nos lleva a nuevos hábitos, a una nueva rutina. Este experto en Home Staging ofrecen algunas sugerencias que pueden ayudar a que esta transición sea más cómoda.

“Puedes despedirse e invitar a amigos y familiares a una última fiesta en casa”, afirma Rodrigues. Es importante como parte del ritual de despedida brindar por la vieja casa antes de celebrar el comienzo de una nueva vida en otro lugar. Esto es lo que puede hacer:

Si tenemos hijos, les encantará tener un recuerdo de dónde crecieron o incluso saber que sus familiares alguna vez vivieron allí y cómo era vivir en ese espacio.

Todavía hay un proceso que puede ser difícil, los recuerdos de quienes fueron felices en ese espacio o incluso recuerdos menos buenos que nos llevaron a acoger la casa como nuestro espacio personal. Y por qué no, sacar algunas fotos de la casa que dejaremos en nuestro baúl de recuerdos.

Por último, puedes dejar un recuerdo para los nuevos residentes, una tarjeta de bienvenida y algunos consejos sobre qué hacer por la zona. “Un bonito gesto para que los nuevos residentes se sientan más cómodos en su nuevo hogar”.

El Constitucional publica la sentencia firme y mantiene que solo podrán pedir la devolución de lo pagado aquellos contribuyentes que hayan reclamado antes del 26 de octubre

La publicación de la sentencia del TC donde tumba el impuesto de la plusvalía municipal, ha hecho que muchos contribuyentes se pregunten cómo deben actuar si han vendido una vivienda o la piensan vender a muy corto plazo. En algunos casos conviene reclamar antes de que se publique la sentencia en el BOE.

La sentencia oficial del Constitucional, que se ha conocido el miércoles 3 de noviembre, establece que «no pueden considerarse situaciones susceptibles de ser revisadas con fundamento en la presente sentencia aquellas obligaciones tributarias devengadas por este impuesto que, a la fecha de dictarse la misma, hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme. A estos exclusivos efectos, tendrán también la consideración de situaciones consolidadas (i) las liquidaciones provisionales o definitivas que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse esta sentencia y (ii) las autoliquidaciones cuya rectificación no haya sido solicitada ex art. 120.3 LGT a dicha fecha.»

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara que aquellos contribuyentes con liquidaciones firmes no podrán acogerse a la declaración de inconstitucionalidad. Y tampoco podrán aquellos con liquidaciones en plazo de recurso o con autoliquidaciones cuando no se haya interpuesto el recurso, o solicitada la rectificación. Ello, a pesar de que, en este último caso, y «de acuerdo con el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, todavía estaban en plazo de poder ser rectificadas».

El socio de Ático Jurídico recuerda que sólo podrá alegarse la inconstitucionalidad declarada en sentencia de 26 de octubre de 2021 si el recurso o solicitud de rectificación se planteó antes de dicha fecha, es decir, antes del 26 de octubre. Salcedo asegura que esto podría suponer una «vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de estos contribuyentes, que han recurrido en el plazo que les confiere la ley, y que ven recortados sus argumentos de defensa por haber planteado recurso o solicitud de rectificación después del 26 de octubre».

Es más, Salcedo cuestiona que la fecha que se tenga en cuenta para limitar los efectos de la declaración de inconstitucionalidad sea la del dictado de la sentencia y no la de su publicación en el BOE (aún pendiente), ya que el propio artículo 38.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional establece que “las sentencias recaídas en procedimientos de inconstitucionalidad tendrán el valor de cosa juzgada, vincularán a todos los Poderes Públicos y producirán efectos generales desde la fecha de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

¿Es aconsejable reclamar antes de que se publique la sentencia en el BOE?

Es importante ver todas las casuísticas. Lo primero que hay que discernir es si el contribuyente presentó en su día una autoliquidación o recibió una liquidación por parte del Ayuntamiento.

Liquidación del impuesto de plusvalía municipal

1. Contribuyentes a los que se les ha pasado el plazo para recurrir

En estos casos, se considera que la liquidación recibida es firme al no haber sido recurrida, por lo que es imposible reclamar la plusvalía municipal, salvo mediante un procedimiento especial de revisión.

2. Contribuyentes que recurrieron una liquidación, pero que ya han finalizado su recurso

En este caso, tampoco pueden reclamar la plusvalía municipal porque finalizó el procedimiento, o porque el contribuyente no quiso seguir recurriendo. En ambos casos, se considera que las liquidaciones adquirieron firmeza, aunque es posible reclamar el impuesto mediante un procedimiento especial de revisión.

3. Contribuyentes que recibieron una liquidación y están en plazo de recurso

Salcedo cree conveniente que el contribuyente recurra antes de que se publique la sentencia en el BOE “para mantener abierta la posibilidad de invocar la inconstitucionalidad del impuesto en su recurso, fundamentada en que éste se interpuso antes de que la sentencia tuviera efectos erga omnes”.

Autoliquidación del impuesto de plusvalía municipal

1. Contribuyentes que recibieron una autoliquidación, y están en plazo de solicitar su rectificación

Los contribuyentes que aún están en plazo para solicitar la rectificación también pueden recurrir. Interesa su presentación antes de la publicación en el BOE de la sentencia para poder discutir la posibilidad de invocar la inconstitucionalidad declarada, al haber iniciado el procedimiento antes de que la sentencia gozara de efectos.

2. Contribuyentes que solicitaron hace tiempo la rectificación de su autoliquidación, y fue desestimada

Salcedo considera que estos contribuyentes también podrían solicitar de nuevo la rectificación. Ello, siempre que la nueva solicitud, la que se plantee ahora, se base en motivos distintos a los que se invocaron en la rectificación que en su día se presentó.

Por ejemplo, si se planteó una rectificación por considerar que se transmitió en pérdidas, el socio de Ático Jurídico considera que podría plantearse una nueva, basada en la inconstitucionalidad del sistema objetivo de cálculo del impuesto. La clave es que la nueva solicitud de rectificación se base en motivos diferentes a los alegados en la primera solicitud de rectificación. Es recomendable que la solicitud se presente antes de la publicación en el BOE de la sentencia para poder defender que la rectificación se planteó antes de que la sentencia del Constitucional tuviera efectos ‘erga omnes’.

En definitiva, José María Salcedo sostiene que “estamos ante una actuación procesal (la de recurrir antes de la publicación en el BOE), que permite mantener la esperanza de que finalmente se pueda recuperar el impuesto pagado. Y que, por contra, no crea perjuicio al contribuyente, más allá de la desestimación de la rectificación o del recurso presentado. Ello, al menos, en vía administrativa, y económico-administrativa (cuando exista), al no estar prevista la imposición de costas”.

Fuente: Idealista

Para mejorar el confort térmico del hogar, reducir los precios de las facturas o la contaminación por CO2, una de las mejores soluciones es la instalación de un sistema de aislamiento en casa. Esta solución, de hecho, es bastante oportuna ahora que el precio de la luz bate récords históricos casi a diario, ya que reduce la necesidad de usar otros sistemas tradicionales para estabilizar las temperaturas en casa, como las calefacciones en invierno o los aires acondicionados en verano.

Un tipo de aislamiento es el SATE, sistema de aislamiento térmico por el exterior, la opción más eficiente, ya que mejora los puentes térmicos y durante su instalación no interfiere con los usuarios del edificio ni reduce la superficie útil de la vivienda. Sin embargo, a veces no es posible alterar la estética de la fachada del edificio o no se disponen de los permisos suficientes, pero perder espacio en el interior de la vivienda no supone un problema. En estos casos, en lugar del SATE podría realizarse un aislamiento térmico por el interior. Y si se descarta cualquier intervención por el exterior y tampoco se quiere perder espacio interior, también hay solución, el aislamiento térmico por el interior de la cámara o por insuflado.

Un aislamiento con beneficios para tu hogar

La instalación de aislamiento en la fachada, ya sea porque todavía no lo tiene o porque el que tiene es insuficiente, es una buena manera de mejorar la vivienda y la calidad de vida de quienes viven en ella. Y es que su versatilidad hace que pueda adaptarse a las condiciones y necesidades de cualquier hogar. Como hemos mencionado anteriormente, hasta en los casos en los que no sea posible la instalación de aislamiento térmico por el exterior o el interior, y cuando el espacio de la vivienda a aislar sea reducido, el aislamiento nos ofrece otra alternativa: instalar aislamiento por insuflado, siempre y cuando la fachada de la vivienda tenga cámara de aire y esté en buenas condiciones.

El proceso de insuflado requiere de un proceso de instalación rápido y limpio, si bien se recomienda que lo haga un instalador para asegurarse de que los resultados del montaje se adaptan a las necesidades del usuario y no compromete la estructura del edificio. Para comenzar con la instalación hay que asegurarse de que la fachada dispone de cámara de aire. El espesor total de la fachada, -que puede oscilar entre los 24 y los 28 cm, en caso de fachada vista, o 25-26 y 30, en caso de fachadas con revoco de mortero-, puede medirse con una cinta métrica. En este sentido conviene tener en cuenta que las cámaras de aire en muros de doble hoja cerámica pueden tener entre 4 y 10 cm de espesor, según cuál sea el espesor del trasdosado cerámico. En cualquier caso, es recomendable contactar con un instalador para que realice una cata y verifique el espesor de la cámara y su estado.

El proceso de insuflado puede realizarse de dos maneras: por el interior implica mayor preparación de la vivienda, pero requerirá menor tiempo que por el exterior, pues los taladros se realizarán en ladrillos huecos frente a los perforados con un espesor mínimo de 11 cm que componen el muro exterior. Asimismo, el diámetro de los taladros variará en función del tipo de boquilla que se use, que a la vez dependerá del espesor de la cámara de aire de la fachada. Otras opciones son soplar aislamiento en la buhardilla, sobre el último forjado de una vivienda, entre los tabiquillos conejeros de la cubierta o sobre el falso techo de la misma.

El aislamiento insuflado aporta beneficios al hogar, como sensación de confort térmico -ya que mejora en un 70% la transmisión térmica de las fachadas tradicionales- y acústico inmediato, -ya que mejora el aislamiento al ruido aéreo. Además, su instalación no supone reducir espacio útil en casa y permite que la decisión de su instalación sea independiente. Es más, si el insuflado es de lana de roca, se combatiría el crecimiento de hongos y microorganismos y la fachada ganaría en transpirabilidad, incombustibilidad, resistencia a la termita y sostenibilidad.

Claves para su correcta instalación

Después de conocer si existe o no cámara de aire en la fachada y su estado, conviene preparar la superficie, es decir, dejarla seca, sin humedades por filtración o capilaridad. La máquina de insuflado y los sacos se deben colocar en el exterior de la vivienda, pero protegidos de la lluvia; y la manguera se tiene que llevar por el exterior de la fachada o por la caja de escaleras hasta el interior.

También es importante la forma de taladrar. Los taladros deben realizarse a una distancia de 50 cm de los lados, 1 m desde el suelo y 30 cm por debajo del techo, contando con que la distancia entre filas y columnas de taladros debe ser de 1-1,4m. Terminado el proceso de insuflado, se tapan los agujeros con yeso y una vez seco podría empezar a pintarse.

Por tanto, si lo que se quiere es aislar una vivienda sin quitarle espacio útil ni depender de la decisión conjunta de la comunidad de vecinos, la mejor solución es el aislamiento insuflado. Eso sí, sin olvidar que para garantizar la continuidad del aislamiento deben tratarse los puentes térmicos que haya en la fachada, ya sea en las cajas de persiana o contornos de ventanas y pilares.

Artículo escrito por Sandra Barañano, directora técnica de Cuida Tu Casa

Tener una casa con ventanas y espejos siempre limpios y brillantes es lo que todo el mundo desea. Pero para eso hay que arremangarse y ponerse a trabajar. Y hay varios productos y técnicas caseras que pueden ayudarte en este proceso. ¿Sabes cuáles son?

En el supermercado puedes encontrar numerosos productos para limpiar los cristales de tu casa, eso sí. Pero hay alternativas mucho más baratas y caseras que funcionan perfectamente. Habitissimo ha recopilado algunos y nos revela cinco trucos eficaces para limpiar los cristales y espejos de tu casa.

Limpiar el cristal de arriba a abajo

A la hora de limpiar el cristal, es importante mantener la dirección concreta: de arriba a abajo. Esto se debe a que de esta manera toda la suciedad se acumula abajo y se puede eliminar más fácilmente. Se recomienda utilizar un paño de algodón o un periódico viejo para eliminar los restos del producto utilizado. Y tenga en cuenta que también es importante lavar el exterior de las ventanas, así como el interior.

Vinagre en agua: un truco para limpiar los cristales

Este es un truco casero muy sencillo, eficaz y económico. ¿Qué tienes que hacer? A la hora de limpiar el cristal, mezcla 5 dosis de vinagre blanco con una dosis de agua y luego extiende la solución sobre el cristal. Es infalible, porque el vinagre puede eliminar cualquier suciedad, por muy seca que esté. Atención: utiliza un paño sin pelusas para retirar bien el producto.

Cebolla o patata para limpiar ventanas y espejos

Hay otro método de limpieza que nunca falla: utilizar cebollas o patatas para limpiar las ventanas o los espejos de la casa. ¿Cómo hacerlo? En primer lugar, hay que cortar la cebolla o la patata por la mitad. En segundo lugar, frota el cristal con la parte húmeda de la patata o la cebolla y luego utiliza una botella de spray con agua y vinagre. En tercer lugar, deja que el preparado actúe durante unos 10 minutos y la suciedad debería empezar a salir. Por último, limpia los restos de suciedad con un paño.

Limón: magia natural para limpiar los cristales en casa

El limón es increíble para eliminar cualquier resto de grasa y suciedad que podamos tener en los cristales de cualquier parte de la casa. Lo que tenemos que hacer es sencillo: primero, tenemos que extraer el zumo de limón en un recipiente. A continuación, mezcla el zumo con agua tibia y vinagre blanco. A continuación, con la ayuda de un pulverizador, aplica la mezcla sobre el cristal. Poco a poco, el residuo se ablandará y caerá a través del cristal. Ahora sólo queda eliminar los residuos con la ayuda de un paño suave o un periódico viejo.

Espejos: ¿Cómo eliminar las manchas más difíciles?

Los espejos del baño se ensucian a menudo debido al uso diario. La humedad y los residuos de pasta de dientes y de maquillaje se quedan en los espejos. Las manchas más fáciles se eliminan fácilmente con una solución de vinagre blanco y agua o frotando suavemente con un algodón humedecido con alcohol. La suciedad más resistente se puede eliminar con unas gotas de amoníaco. Por último, se recomienda una solución de vinagre y agua para limpiar toda la superficie del espejo.

Fuente: Idealista

Las hipotecas cuya revisión sea semestral se encarecen, mientras que las anuales se beneficiarán de una rebaja testimonial

El euríbor a 12 meses sube por segundo mes consecutivo. La media mensual del indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas se ha situado en octubre en el -0,477%, frente al -0,492% que registró en septiembre. Se trata del nivel más alto del último año, según los datos del Banco de España.

De hecho, habría que remontarse al décimo mes de 2020 para ver un cierre superior (-0,466%).

La buena noticia es que los hipotecados que tengan próximamente la revisión anual de las condiciones de su préstamo de momento seguirán beneficiándose de una rebaja, aunque el ahorro será testimonial. Para una hipoteca de tipo medio (unos 120.000 euros de importe, a un plazo de 20 años y con un tipo de interés de euríbor+1%), supondría un abaratamiento de apenas 8 euros al año. En el caso de que sea una revisión semestral, sí que se producirá un encarecimiento de las cuotas. 

Los expertos llevan meses alertando de que el indicador hipotecario vivirá subidas y bajadas constantes, y que no llegará a tener una tendencia definida hasta que no haya un cambio palpable en la política monetaria que dicta el Banco Central Europeo (BCE).

De momento, el guardián del euro mantiene los tipos de interés oficiales en el 0,0%, nivel en el que llevan desde primavera de 2016, aunque la subida que está experimentando la inflación por el encarecimiento de la energía podría provocar algún movimiento en los próximos meses.

La inflación de la eurozona se ha situado en agosto en el 4,1%, máximos de 2008, aunque la subyacente (que deja fuera la energía y los alimentos, al ser más volátiles) ya están en el 2%, en línea con el nuevo objetivo que se ha marcado el BCE.

Pero el mercado da por hecho que los precios seguirán al alza en los próximos meses y en el caso de que haya una subida mayor de lo esperada, cabe la posibilidad de que el banco central suba los tipos de interés para frenar la escalada de los precios, lo que provocaría un repunte del euríbor y el consecuente encarecimiento de las hipotecas variables.

Aun así, los expertos creen que el indicador hipotecario. que lleva por debajo del 0% desde febrero de 2016, se mantendrá en terreno negativo al menos dos años más, y que la tendencia al alza debería ser paulatina, siempre que no haya presiones inflacionistas inesperadas. Habrá que esperar para saber si la rebaja de las hipotecas ha tocado fin o es un mero parón puntual.

Fuente: Idealista

El dato de octubre es la segundo decremento más alto en lo que va de 2021

El mes de octubre se ha cerrado con una caída interanual del precio del alquiler en España del 7,1% hasta establecerse en 10,5 euros/m², según el último informe de precios publicado por idealista, el principal marketplace inmobiliario del sur de Europa. En el último mes la caída ha sido del 0,4%, pero en los principales mercados se comienza a observar subidas intermensuales (1,1% en Barcelona y 0,3% en Madrid).

Capitales

Durante el último año, solo 12 capitales han experimentado caídas en el precio de la vivienda en alquiler. Los decrementos más pronunciados son los de Ourense, donde las rentas han caído un 8,7%, seguida de Madrid (-6%), Barcelona (-4,5%), León (-2,5) y Málaga (-2,4%).

En el lado contrario, Zamora es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante el último año (7,9%), seguida de Albacete (7,8%), Pontevedra (7,7%), Huesca (7%) y Lugo (6,4%).

A las caídas ya mencionadas de Madrid, Barcelona o Málaga se une también Granada (-1,4%) o Palma (-1,2%), pero otras capitales destacadas cuentan con rentas superiores a las registradas en octubre del año pasado: Vitoria (5,1%), Pamplona (3,8%), Murcia (3,7%), San Sebastián (2,8%), Cádiz (2,6%), Valencia (1,2%), Las Palmas de Gran Canaria (0,8%) o Bilbao (0,7%). En Sevilla, los alquileres no han registrado variaciones en el último año.

El índice de precios inmobiliarios de idealista

Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se analizan los precios de oferta (sobre metros cuadrados construidos) publicados por los anunciantes de idealista. Se eliminan de la estadística los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado. Incluimos la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El dato final se genera utilizando la mediana de todos los anuncios válidos de cada mercado.

Fuente: Idealista

La previsible subida del euríbor en el futuro encarecerá las cuotas de los préstamos variables y mermará la capacidad de ahorro y consumo de las familias

Firmar una hipoteca para comprar una vivienda es sin duda la decisión financiera más importante que se toma en la vida. Por eso, cuando llega el momento de formalizar la operación, conviene tener una visión a largo plazo para evitar sustos.

Más allá del importe que nos va a financiar el banco, del tipo de interés que debemos pagar, de los seguros que podamos contratar para conseguir las mejores condiciones, las comisiones o los gastos que debemos asumir para conseguir el préstamo, es necesario prestar atención a un factor determinante: cuánto se puede llegar a encarecer la cuota mensual de una hipoteca variable si sube el euríbor.

Desde principios de 2016 el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España se encuentra en terreno negativo y actualmente se mantiene en zona de mínimos históricos en tu casa a 12 meses. Sin embargo, el mercado descuenta que subirá con el paso de los años y, con él, las cuotas que pagan actualmente los hipotecados.

Según los datos de los Registradores de la Propiedad, en el segundo semestre de este año, cuando el euríbor se encontraba en torno al -0,48%, la cuota hipotecaria media se situaba en 597 euros, mientras que, en verano de 2008, cuando el euríbor estaba en el 5%, de media las familias pagaban 834 euros al mes. En regiones como Cataluña y el País Vasco, la cuota superaba los 950 euros, mientras que en Madrid y Baleares incluso rebasaba los 1.000 euros al mes.

A pesar de que a corto y medio plazo no se esperan cambios bruscos en la evolución del euríbor, los expertos recuerdan que tarde o temprano subirá, impulsado por los tipos de interés en la eurozona y, por lo tanto, que se encarecerán las cuotas hipotecarias que están pagando actualmente los hogares.

Según los cálculos de ING, una subida de medio punto del euríbor se traduce en un encarecimiento de 30 euros al mes en la cuota del crédito para una hipoteca media.

Veamos un ejemplo práctico. Por una hipoteca de un importe de 150.000 euros a 25 años y un tipo de interés de euríbor + 1%, la cuota actual estaría en torno a 530 euros mensuales. Pero imaginemos que pasan unos años y el capital pendiente ya está en torno a 80.000 euros, quedan unos 12 años para terminar de pagar y el euríbor está en el 2%. En ese caso el tipo de interés sería de un 3% (incluyendo el diferencial) y la cuota superaría los 644 euros. Esto supondría pagar un 21% más de cuota respecto al nivel actual, lo que podría mermar su capacidad de consumo y ahorro. Recordemos que la media histórica del euríbor está en el 1,8%.

“Cuando pensamos en comprar una vivienda mediante financiación bancaria, se tiende a comparar lo más obvio: cuotas, seguros y gastos asociados, pero pocas veces pensamos que existe la posibilidad de que en el medio/largo plazo el valor del pago del préstamo pueda aumentar sustancialmente, provocando un impacto en el presupuesto mensual”.

De momento, todo apunta a que el indicador subirá de forma moderada y escalonada, aunque los expertos recuerdan que es muy complicado hacer predicciones a largo plazo. Y no podemos olvidar que una hipoteca se puede firmar a 20, 30 o incluso a 40 años, por lo que conviene tener presente que la cuota actual de una hipoteca variable puede subir con creces cuando suba el euríbor.

El aviso de los bancos

La buena noticia es que, desde que entró en vigor la ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos están obligados a informar al cliente de los riesgos que entraña el préstamo (entre ellos, la simulación de cuál sería la cuota hipotecaria si cambia el euríbor) y a entregarle varios documentos antes de la firma. Entre los más destacados se encuentran la FEIN y la FIAE.

FEIN es la abreviatura de Ficha Europea de Información Normalizada, contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter vinculante para el banco. ¿Y qué incluye? Las condiciones generales del préstamo: el tipo de interés, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe cada cuota, las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente (por ejemplo, que la contratación de un seguro le rebaja el diferencial), las comisiones (por ejemplo, por amortización anticipada, ya sea parcial o total), así como las consecuencias de un impago.

En cambio, la FIAE, que es la abreviatura de Ficha de Advertencias Estandarizadas, recopila la existencia de cláusulas y condiciones relevantes como por ejemplo las consecuencias de que suba el euríbor (en el caso de que se trate de una hipoteca variable), si es un préstamo en moneda extranjera (conocido como hipoteca multidivisa) o la posibilidad de que el banco active la llamada ‘cláusula de vencimiento anticipado’, que es cuando la entidad da por vencido el préstamo tras el impago de varias cuotas por parte del cliente.

La era de las hipotecas fijas

Las dudas sobre cómo afectarán a las cuotas las potenciales subidas del euríbor están llevando a muchos consumidores a decantarse con las hipotecas fijas.

Estos préstamos suelen tener unos tipos de interés algo más elevados que los variables, aunque permiten saber cuánto se va a pagar exactamente cada mes, y desde la primera hasta la última cuota.

Según los datos del INE, la contratación de hipotecas fijas sigue subiendo y en 2021 volverá a batir récord. Solo entre enero y julio se han formalizado más de 140.000 préstamos a tipo fijo, frente a las 160.000 que se firmaron durante todo 2020, y que es el actual máximo histórico.

Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, «la escalada de las hipotecas fijas resulta lógica atendiendo a que su precio se ha reducido enormemente en los últimos meses, reduciendo la diferencia con las hipotecas variables. Y si unimos a esto la ventaja de asegurarse un tipo constante durante toda la vida de la hipoteca, en muchos casos cercano al 1% anual, es comprensible que cada vez más consumidores opten por las hipotecas fijas».

Por su parte, Elena Arbiol, abogada especialista en derecho bancario del despacho Sanahuja Miranda,opina que el tirón de las hipotecas fijas está relacionado con varios motivos. Uno de ellos es que “venimos de una crisis que dejó a muchas personas sin techo y los consumidores han tomado conciencia de ello, por lo que prefieren un interés fijo que asegura que durante toda la vida del préstamo vas a pagar lo mismo”. Además, destaca que “los tipos de interés están bajos en todas las hipotecas, lo que permite que muchas fijas sean actualmente un chollo».

¿Qué es mejor, una hipoteca variable o una fija?

A pesar de que los consumidores ganan en tranquilidad con un préstamo a tipo fijo, los expertos recuerdan que no existe una hipoteca perfecta, sino que la elección depende de las circunstancias personales y económicas de cada consumidor. Entre los factores a tener en cuenta están si tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro.

Para saber qué alternativa es mejor en cada caso es necesario analizar el mercado, comparar hipotecas y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos.

Fuente: Idealista

Este gravamen supone en la actualidad una fuente importante de financiación de los consistorios de todo el país.

El Tribunal Constitucional ha anulado este martes el impuesto de plusvalía municipal cobrado por los ayuntamientos. Según informan fuentes jurídicas a EL MUNDO, el tribunal de garantías, en una sentencia ponencia del magistrado Ricardo Enríquez, considera que el cálculo del impuesto es inconstitucional al entender que el sistema de cómputo objetivo no se corresponde con la realidad, afectando al principio de capacidad económica recogido en el artículo 31 de la Constitución española.

Este gravamen supone en la actualidad una fuente importante de financiación de los consistorios de todo el país.

La decisión ha sido adoptada por nueve magistrados al haberse abstenidode formar parte de la deliberación del Pleno Juan Antonio Xiol y encontrarse de baja médica el magistrado Alfredo Montoya. Además, el fallo de la mayoría contará con los votos particulares de los magistrados del sector progresista María Luisa Balaguer y Cándido Conde-Pumpido y el voto concurrente del presidente Juan José González Rivas.

El Alto Tribunal responde así a una cuestión de inconstitucionalidad elevada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía sobre los artículos 107.1, 107.2 a) y 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La sentencia considera que estos artículos son inconstitucionales y nulos porque establece un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que determina que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía real de ese incremento.

SIN EFECTO RETROACTIVO

Fuentes jurídicas consultadas explican que con este fallo, donde de facto se anula «al completo» el gravamen al declarar inconstitucional su cálculo, será imposible que los ayuntamientos puedan cobrar la plusvalía municipal en adelante, salvo que el legislador prevea una nueva fómula que se adecue a la doctrina constitucional. La sentencia, de hecho, sugiere este extremo, según indican las fuentes consultadas.

Por su parte, la sentencia, cuyo contenido íntegro se dará a conocer en los próximos días, declara la intangibilidad de las situaciones firmes existentes antes de la fecha de la aprobación de la misma. Es decir, la resolución no tendrá efectos retroactivos en su aplicación.

Esto se tradujo en que el TC obligó a que el impuesto no gravase en ningún caso actos o hechos que no fuesen exponentes de una riqueza real o potencial.

Por su parte, fuentes jurídicas explican que, en su reunión de este martes, el Pleno ha estado centrado en debatir esta sentencia y será mañana cuando se aborde el debate sobre la constitucionalidad del segundo estado de alarma decretado en pandemia.

Vender vivienda es uno de los procesos más estresantes en la vida. Así lo aseguró en 2020 la Proptech Tiko en su «Informe sobre el estrés generado por la venta de viviendas de particulares».

Entre los factores que más estrés generan se encuentra el gestionar los trámites y el papeleo, así como encontrar comprador y recibir visitas en casa. Ahora bien, ¿Qué ocurre cuando la vivienda que se quiere vender está arrendada y el inquilino vive en ella? ¿Es legal vender un piso alquilado? Esta situación genera dudas y preguntas que intentaremos resolver a continuación.

¿Es legal vender un piso arrendado?

La primera pregunta es: ¿se puede vender? La respuesta es sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la venta de fincas arrendadas por lo que la operación es completamente legal. Se puede vender un piso alquilado, pero es recomendable seguir unas pautas.

¿Cómo debo proceder para su venta?

Hay cuatro pasos recomendados para poner en marcha la venta de una vivienda con inquilino:

Comprobar el estado del contrato

Es importante saber si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Ya que esta acción influirá en el proceso de compra.

Si el contrato está inscrito en el Registro:

• La vivienda arrendada se puede vender -así lo dicta la LAU-, pero el comprador no podrá ocupar la vivienda al tener que respetar la duración del contrato de arrendamiento.
• Por este motivo, el arrendatario o inquilino no podrá ser desalojado de la vivienda hasta que finalice el periodo estipulado en el contrato.

Por el contrario, si el contrato nunca se llegó a inscribir en el Registro:

• El inquilino tendrá que desalojar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses.
• El comprador cuando sea nuevo propietario puede decidir si quiere prolongar el contrato de arrendamiento.

Informar al comprador de la existencia de un contrato de arrendamiento

El futuro propietario debe ser conocedor de la existencia de un contrato de alquiler vigente y el estado de este, para decidir si sigue adelante con la operación.

Es importante que también conozca con detalle la relación arrendaticia ocurrida. Por ejemplo, si cumple con los plazos de pago, quién se hace cargo de la comunidad, IBI o si se ha subido el IPC porcentualmente. Todo ello para garantizar que el comprador es conocedor de todos los detalles y pueda decidir si continuar con la relación contractual o, por el contrario, proceder al desalojo del inquilino.

Comunicar al inquilino la situación

Es obligación del propietario comunicar al arrendatario de manera escrita y fehaciente la intención de venta del inmueble en el que reside. En esta comunicación debe constar:

• La intención de vender
• El precio de venta de la vivienda (derecho de tanteo)
• La fecha prevista de la puesta en venta
• El resto de condiciones e información relacionada que pueda aportar

Salvo que en el contrato de arrendamiento se haya renunciado al derecho de adquisición preferente, el inquilino puede ejercer dicho derecho y convertirse en el comprador de la vivienda, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

De ser así, deberá manifestar la voluntad de compra en un plazo de 30 días al precio especificado en la notificación y efectuar la compra en los siguientes 180 días.

Negociar las visitas con el inquilino

En los casos en los proceda el desalojo, el arrendatario tendrá tres meses para abandonar la vivienda. En ese tiempo se recomienda mantenerlo informado de los avances y negociar con él las posibles visitas al inmueble mientras permanezca en él.

Es importante saber que, sin el consentimiento del inquilino, mientras se encuentre ocupada la vivienda, el propietario no podrá entrar en ella para enseñarla. Por este motivo, se recomienda una relación cordial entre ambas partes durante el proceso.

Fuente: Fotocasa

Dependerá del tipo de desperfecto y cómo se ocasionó. Estas son las averías más comunes y a cargo de quién corre la responsabilidad

El aire acondicionado ya no enfría tanto, el grifo de la cocina pierde agua, la cerradura del baño se ha roto, los cuadros han dejado agujeros demasiado visibles en la pared o la lavadora no centrifuga bien. Estos son algunos de los problemas cotidianos que surgen en una vivienda y que pueden suponer un buen pellizco. Cuando la casa es de nuestra propiedad estas reparaciones repercuten sin más remedio en nuestro bolsillo, pero si en cambio vivimos de alquiler los costes se repartirán entre el casero y el inquilino en función del tipo de desperfecto y cómo se ocasionó. La cuestión es: ¿quién se ocupa de qué?

Según un estudio de HomeServe, empresa especializada en cuidado y mantenimiento del hogar, cuatro de cada 10 hogares sufre al menos una avería al año, lo que equivale a más de 800.000 reparaciones en los pisos de alquiler. Y por tanto, más de 800.000 situaciones en las que propietario y arrendatario deben estar de acuerdo en la responsabilidad de las mismas. Según los datos de intervenciones por HomeServe en el año 2021, el 33% de las reparaciones realizadas estaban vinculadas con problemas de fontanería. Le siguen los servicios de pintura (9,44%), albañilería (8,89%) y electrodomésticos (8,03%).

¿Quién se encarga de qué?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el casero no es responsable de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario de la vivienda, estas corren a cargo del inquilino. De igual manera, tampoco tiene por qué hacerse cargo de los deterioros causados por la culpa o negligencia del inquilino o sus allegados. En principio, se da por hecho que la culpa es del inquilino y la reparación solo correrá a cargo del casero si es capaz de demostrar que el defecto se produjo de forma fortuita, pese a haber actuado con el objetivo de evitar el daño. Por otro lado, si el inquilino lleva poco tiempo en la vivienda y las instalaciones son antiguas, en caso de surgir reparaciones estas deberá asumirlas del propietario de la vivienda.

“Ante problemas de cierta importancia cuya reparación es urgente para evitar daños mayores o graves incomodidades, la Ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador”, explica OCU Fincas y Casas. Pero con una condición: “que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o los suyos”.

Casos prácticos

Desde HomeServe han analizado las reparaciones más comunes en las viviendas para determinar cuáles podrían estar vinculadas con “conservación y habitabilidad de la vivienda” y cuáles son las “pequeñas reparaciones”, tal y como se recoge en la Ley de Arrendamiento Urbanos.

-Grifos y cisternas que pierden agua. Esta es una de las averías más comunes de fontanería en los pisos de alquiler, señala HomeServe. En estos casos, la responsabilidad es del casero, aunque mientras se estén produciendo pérdidas de agua, se va incrementando la factura y, por tanto, el inquilino asume un mayor coste. Por ello, lo recomendable, es buscar una solución lo antes posible.

La empresa especializada en mantenimiento advierte de que otras de las incidencias de fontanería más habituales son los atascos de inodoro, fregadero y bañera, pudiendo ocasionar filtraciones cuyo coste puede ascender hasta los 200 euros. En estos casos, OCU Fincas y Casas matiza que en atascos, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación. Mientras que debe responder el arrendador si hay defectos de las instalaciones. Para determinarlo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, será una señal de que está en mal estado y se encargará el propietario de la vivienda.

-Calefacción y aire acondicionado. El uso intensivo que se hace de la calefacción y el aire acondicionado en determinadas zonas, o la antigüedad de los aparatos hace que, a partir de los 5 años, las averías sean más habituales. Salvo infracción por parte del inquilino, es responsabilidad del propietario el mantenimiento y buen estado de estos aparatos.

-Mal funcionamiento de electrodomésticos. “En los hogares hay que diferencia entre los electrodomésticos esenciales y los que no lo son. Una vivienda no podría habitarse sin un frigorífico, pero no ocurre lo mismo con el lavavajillas. De ahí, que puedan producirse malentendidos a la hora de abordar las reparaciones de los mismos”, explica HomeServe.

En este tipo de averías pueden surgir dudas sobre quién debe asumir la reparación. De nuevo, OCU Fincas y Casas aclara que si, por ejemplo, hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador asumir el coste del arreglo, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponde al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo.

Desde HomeServe aconsejan un correcto mantenimiento, como por ejemplo, la limpieza de filtros de ciertos electrodomésticos, para evitar cualquier avería que pueda llegar a suponer hasta 150 euros o la sustitución del aparato.

-Pintura, albañilería y bricolaje. Hemos quitado un cuadro y se ven demasiado los orificios en la pared, la lámpara se ha descolgado… Son pequeñas tareas ocasionadas por el uso de las instalaciones y de las que debe hacerse cargo el inquilino, concluye HomeServe.

Fuente: Inma Bermejo | La Razón