La ayuda de 250 euros mensuales tiene efectos retroactivos, podrá solicitarse durante el primer trimestre y exige unas condiciones para beneficiarse del mismo

El Consejo de Ministros ha dado luz verde al bono joven del alquiler este 18 de enero, tres meses después dese que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara la puesta en marcha de esta nueva ayuda para los inquilinos de hasta 35 años.

Según ha explicado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, esta ayuda será de hasta 250 euros al mes durante un periodo máximo de dos años. Está limitada a jóvenes con contrato de trabajo, siempre que tengan unos ingresos que no superen tres veces el IPREM y que la renta del piso en el que residen no supere unos límites.

Además, esta ayuda será compatible con otras que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, también aprobado en este Consejo de Ministros, y las autonomías podrán establecer ayudas adicionales si así lo consideran. 

Repasamos las principales claves del bono joven al alquiler que ha aprobado el Gobierno y que ya ha salido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE):

A quién va dirigido el bono joven del alquiler

Para poder optar a esta ayuda es necesario tener entre 18 y 35 años de edad y contar con unos ingresos que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples). Por tanto, para ser beneficiario no se puede ganar más de 24.318,84 euros al año.

Además, para optar a la ayuda es necesario acreditar que se vive en régimen de arrendamiento de vivienda, figurar en el contrato de alquiler y estar empadronado en ese mismo domicilio.

El texto de la normativa contempla la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM (es decir, 32.425,12 euros), cuando el perceptor del bono se mueva entre provincias o de una comunidad autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo.

Los cálculos oficiales apuntan a que el bono joven tendrá entre 60.000 y 70.000 beneficiarios este año, según ha explicado Raquel Sánchez. Si cada inquilino lograra 250 euros mensuales de ayuda (3.000 euros al año establecidos como máximo), el presupuesto daría para conceder algo menos de 67.000 cheques de este tipo.

El importe del bono joven de alquiler

Esta ayuda directa a pagar la renta del alquiler asciende a un máximo de 250 euros mensuales (3.000 euros al año), y solo puede usarse para tal objetivo. Según establece el BOE, la ayuda de 250 euros mensuales tiene como límite «el importe mensual de la renta arrendaticia o el precio de la cesión». 

Los inquilinos tendrán que justificar que la han destinado a pagar un alquiler y deberán autorizar el acceso a su información fiscal para verificar que su nivel de ingresos se ajusta a los límites que establece la normativa.

Requisitos para acceder al bono joven del alquiler

La normativa detalla que podrán ser beneficiarias de las ayudas del Bono Alquiler Joven las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:

a) Ser persona física y tener hasta 35 años, incluida dicha edad, en el momento de solicitar la ayuda.

b) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de las personas extranjeras no comunitarios deberán hallarse en situación de estancia o residencia regular en España.

c) Ser titular o estar en condiciones de suscribir, en calidad de persona arrendataria, un contrato de arrendamiento de vivienda formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o, en calidad de persona cesionaria, de un contrato de cesión de uso. En el caso de alquiler de habitación no es exigible que la formalización sea en los términos de la Ley 29/1994.

d) Disponer al menos de una fuente regular de ingresos que le reporte unas rentas anuales, incluidos los de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida o a arrendar o ceder, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento o cesión, iguales o inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En el supuesto de alquiler de habitación no se incluirá la renta de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, solamente se considerarán las de la persona física arrendataria.

A estos efectos, se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos quienes estén trabajando por cuenta propia o ajena, el personal investigador en formación y las personas perceptoras de una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de, al menos, tres meses de antigüedad, en los seis meses inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de, al menos, seis meses contados desde el día de su solicitud.

Si la fuente regular de ingresos de la persona solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de las rentas se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio, correspondientes a la declaración presentada por la persona solicitante, relativa al periodo impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentación vencido a la solicitud del Bono Alquiler Joven.

Si la persona solicitante del Bono Alquiler Joven dispone de más de una fuente de ingresos las rentas computables serán la suma de las rentas derivadas de dichas fuentes.

La Comisión de Seguimiento referida en el artículo 133.3 podrá acordar que este límite de renta anual sea superior a 3 veces el IPREM, en función del número de personas jóvenes que convivan en la vivienda, cuando en la misma convivan dos o más personas jóvenes que sean beneficiarias y que por tanto hayan suscrito, todas ellas, el correspondiente contrato de arrendamiento o cesión de la vivienda. Este límite de renta anual en ningún caso podrá ser superior para el supuesto de alquiler de habitación.

Cómo debe justificar el inquilino que cumple los requisitos

Los beneficiarios de este cheque del alquiler deben justificar ante el órgano concedente de la ayuda «el cumplimiento de la finalidad de la concesión de la subvención y de la aplicación de los fondos recibidos con una periodicidad mínima semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención», explica el texto publicado en el BOE. 

Y añade que «se acreditará, por cualquier medio admitido en derecho, el efectivo pago de la renta arrendaticia o del precio de la cesión en todas y cada una de las mensualidades en que se haya recibido la subvención. Esta justificación, una vez considerada suficiente por el órgano concedente, servirá de soporte para que la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate certifique al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el cumplimiento del objeto de la subvención, que se realizará con periodicidad semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención que haya percibido el beneficiario cuyo periodo de concesión finalice más tarde».

En cuanto a cómo justificar que se cumplen los requisitos de ingresos, la presentación de la solicitud del Bono Alquiler Joven conllevará la autorización para recabar de la Agencia Estatal de Administración Tributaria la información del IRPF. Otra alternativa es aportar el certificado de renta del ejercicio más reciente.

En el caso de que se produzca cualquier modificación de las condiciones que puedan motivar o hubieran motivado el reconocimiento de la ayuda, es necesario comunicarlo al órgano competente. «La no comunicación de estas modificaciones será causa suficiente para el inicio de un expediente de reintegro de las cantidades que pudieran haberse cobrado indebidamente. A tal efecto, las convocatorias de ayudas deberán concretar el plazo y el cauce por el que llevar a cabo esta comunicación», señala la normativa.

Cómo solicitar el bono joven del alquiler

El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las comunidades autónomas, tanto de forma presencial como telemática. En este sentido, el BOE detalla que «las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla convocarán procedimientos de concesión del Bono Alquiler Joven mediante convocatorias abiertas de forma continuada y permanente».

El Gobierno ha confirmado que tiene carácter retroactivo, con lo que se aplicará desde el mismo 1 de enero de 2022, y calcula que se podrá empezar a solicitar en un plazo de «entre un mes y medio y dos meses como máximo», según la responsable del Mitma. Es decir, ya en el primer trimestre del año.

Una vez que se publique esta ayuda en el BOE, el Ministerio de Transportes convocará una conferencia sectorial con las diferentes CCAA para repartir los 200 millones de euros con los que esta ayuda cuenta este año, como consta en los Presupuestos Generales del Estado. Después se celebrarán las comisiones bilaterales y las firmas de convenios con cada CCAA. Y una vez se tenga la firma, ya podrán poner en marcha el proceso de solicitud por parte de los jóvenes. 

«Lo que hacemos hoy es aprobar el bono del alquiler en el Consejo de Ministros, pero tenemos que hacer la reunión de la Conferencia Sectorial con las CCAA para aprobar los criterios y el reparto de los fondos. Después de esa reunión, el texto tendrá que aprobarlo de nuevo el Consejo de Ministros y luego habrá una nueva reunión de la Confrencia Sectorial», ha detallado Raquel Sánchez.

En qué casos no se conderá la ayuda

El texto detalla que no podrá concederse la ayuda cuando la persona solicitante o alguna de las que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento o de cesión de uso se encuentre en alguna de las situaciones que a continuación se indican:

a) Ser persona propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. A estos efectos no se considerará que se es persona propietaria o usufructuaria de una vivienda si el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se ha obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de la persona titular o alguna otra persona de la unidad de convivencia.

b) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con la persona arrendadora o cedente de la vivienda.

c) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendadora o cedente.

El límite del arrendamiento: 600 euros, salvo excepciones

Otra de las condiciones del bono joven del alquiler es que la renta máxima del inmueble alquilado será como máximo de 600 euros al mes. Sin embargo, esta cantidad puede ascender a los 900 euros en aquellas comunidades donde los precios medios sean más altos, y siempre que así lo aprueben. 

El caso de los pisos compartidos y el alquiler de habitaciones

Para los casos en los que un inquilino que se pueda beneficiar de la ayuda comparta piso con otros arrendatarios, será la comunidad autónoma de turno la que regule este tipo de situaciones.

Además la ayuda también se podrá conceder a quienes alquilan una habitación individual. Pero se establece un tope al precio que se paga por el dormitorio de 300 euros, aunque en algunos casos el límite subirá hasta 450 euros. Por ejemplo, en aquellos lugares donde los arrendamientos son más caros.

El caso de cambio de domicilio por trabajo

La normativa explica que, con el objeto de favorecer la movilidad laboral y no desincentivar el cambio de residencia de la persona beneficiaria, cuando esta cambie su domicilio a otro ubicado en otra provincia de la misma comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla, sobre el que suscriba un nuevo contrato de arrendamiento o cesión de uso, quedará obligada a comunicar dicho cambio al órgano concedente en el plazo máximo de quince días desde la firma del nuevo contrato. No obstante, la persona beneficiaria «no perderá el derecho a la subvención» siempre que con el nuevo contrato se cumpla con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este real decreto, y se formalice sin interrupción temporal con el anterior».

Si la persona beneficiaria cambia su domicilio a otro ubicado en una comunidad autónoma o ciudad autónoma diferente, debe comunicar dicho cambio al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato. Y la comunidad o ciudad autónoma de destino deberá decidir si le concede la ayuda. 

En ambos casos se eleva el límite máximo de la renta arrendaticia desde los 600 a los 900 euros mensuales. Asimismo, el límite máximo de los ingresos será de 4 veces el IPREM en la comunidad autónoma o provincia de destino. Pero estas condiciones no se aplicarán para el supuesto de alquiler de habitación, detalla el BOE.

«Para promover la continuidad de esta prestación para los casos de movilidad geográfica entre comunidades autónomas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana propondrá y someterá para su aprobación en la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo un acuerdo por el que todas las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla se comprometan a incluir esta casuística en las respectivas convocatorias del Bono Alquiler Joven», aclara el texto.

El bono joven del alquiler, compatible con otras ayudas

El bono joven del alquiler será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital (IMV) o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social. 

El Gobierno ha recordado que el bono es compatible con otras ayudas contenidas en el Plan de Vivienda 2022-2025 y que «las CCAA podrán establecer una ayuda adicional de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, descontando el bono». Además, las autonomías podrán habilitar un régimen especial para inquilinos especialmente vulnerables.

Cuando entrará en vigor

Una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministerio de Transportes deberá convocar una conferencia sectorial con las comunidades autónomas, salvo Navarra y País Vasco, para para decidir cómo se reparten los 200 millones de euros. A partir de entonces, mediante convenios bilaterales se podrá poner en marcha la solicitud de los bonos jovenes del alquiler, que tendrán efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2022. 

Una medida cortoplacista, según el mercado

Las reacciones de los expertos tras la aprobación del bono joven del alquiler no se han hecho esperar. En líneas generales, afirman que es una medida que solo tiene en cuenta el corto plazo y alertan de que provocará más subidas de precios. 

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “resulta indiscutible la necesidad de favorecer el acceso de la vivienda a los más jóvenes y a los colectivos menos favorecidos, pero creemos que el Plan de Vivienda que se ha aprobado hoy en el Consejo de Ministros vuelve a errar en la fórmula y ayuda a crear nuevos problemas. La ayuda directa, y esto es algo que nos han demostrado experiencias anteriores, tiene como principal consecuencia el aumento directo de los precios y la generación de graves discriminaciones sobre los inquilinos con salarios ligeramente superiores a estos, que tendrán que aumentar su esfuerzo en un escenario de subida de precios»

Además, añade Iñareta, «lo poco preciso de la propuesta y las transferencias territoriales hacen difícil saber qué porcentaje de la población se beneficiará finalmente de las propuestas. En todo caso, desde idealista creemos que se trata de una medida voluntarista, pero equivocada, que convierte al Estado en subsidiador de parte de los alquileres nacionales pero no pone el foco en la clave para lograr un parque de vivienda en alquiler asequible en nuestro país: generar un mayor volumen de oferta que disipe las tensiones con la demanda del mercado”.

El Consejo de la Juventud de España ha alertado del escaso impacto de la medida y calcula que solo el 1,7% de personas jóvenes emancipadas podrán beneficiarse de esta ayuda. Esta medida, anunciada a bombo y platillo, no da respuesta a su objetivo principal, que es mejorar la tasa de emancipación de las personas jóvenes en España», asevera el organismo, que insiste en que se trata de una medida «errónea» que se convierte en una «especie de lotería» de la que solo un «puñado» de jóvenes podrá beneficiarse.

Por su parte, Carlos Amigo, Country Lead España de HousingAnywhere, la plataforma de alquiler de alojamientos destinada a profesionales y estudiantes, cree que «el bono joven al alquiler es una medida que opta por una solución cortoplacista centrándose en gran medida en la asequibilidad, como también sucede con el límite a los precios de los alquileres. El estado actual de la vivienda en alquiler requiere una solución de fondo para aumentar al mismo tiempo la disponibilidad y la accesibilidad de las viviendas, con el fin de frenar la crisis de la vivienda de alquiler, que parece intensificarse». En su opinión las medidas que podrían aliviar las tensiones en el mercado son aquellas que estén destinadas a promover una vivienda disponible, asequible y accesible a largo plazo.

Fuente: Idealista

En el ámbito inmobiliario hay diversos conceptos que nos pueden afectar y necesitamos saber qué son y cómo actuar. El condominio tiene que ver cuando la propiedad de un inmueble recae en varias personas. En este caso los copropietarios tienen los mismos derechos sobre una única propiedad. La extinción del condominio tiene lugar cuando uno o varios de los propietarios ya no quiere serlo. ¿Cómo se realiza, qué sucede a partir de este momento?

¿Cuándo suele producirse la extinción de condominio?

Toni Expósito, de la red inmobiliaria Comprarcasa (Grupo UCI), nos da algunos ejemplos de cuándo se produce el condominio como, en un hogar familiar, en el que una pareja es, a partes iguales (50%), propietaria de la vivienda.

“También es muy común que existan condominios en casas familiares heredadas. Si, por ejemplo, cuatro hermanos son los herederos de la casa de sus padres, cada uno de ellos tiene en propiedad el 25% de la misma casa. Lo que más se repite es que uno de los herederos se queda con la casa mediante la extinción de condominio, que se han duplicado en este último año”. 

Así, la extinción tiene lugar en casos de divorcio y en repartos de herencias. La extinción del condominio está regulada en España por el Código Civil y ello permite que finalmente sea una única persona la que se queda con la propiedad de la vivienda (tenga o no hipoteca) tras llegar a un acuerdo entre todas las partes, normalmente económico, que paga la persona que se quedan con la propiedad al resto.  “Otra forma de extinción de condominio es la venta de la propiedad a un tercero y el reparto del dinero de esta venta entre los copropietarios iniciales”.

¿A quién beneficia esta figura?

La extinción del condominio beneficia a la persona que haya querido efectuarla porque cesa esa vinculación y también puede favorecer al otro copropietario o copropietarios que dejaran de estar en comunidad en esa propiedad, tal como reconoce Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.

Mientras que Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), remarca que el que vende su parte no tributa por IRPF y quien compra paga AJD y gastos notariales y de registro, pero no paga ITP. “Así que si es de común acuerdo puede beneficiar a todas las partes. Lo más difícil suele ser ponerse de acuerdo en el valor del condominio”.

¿Cómo se realiza la extinción del condominio?

Hay diversas maneras de realizarlo, según cada caso concreto. La abogada de Círculo Legal Barcelona cita que empieza con la notificación al otro copropietario o copropietarios mediante una notificación extrajudicial para tratar de llegar a un acuerdo y cuando no se recibe respuesta, o bien las partes no se ponen de acuerdo, se puede iniciar un procedimiento judicial para que se extinga esta copropiedad o condominio.

Si las partes están conformes en hacerlo la tramitación se hará mediante una escritura pública ante un notario.

Desde Aepsi señalan que puede ser de común acuerdo, y en ese caso se determina un precio y o bien se lo adjudica alguno de los miembros del proindiviso o bien se vende a un tercero y cada miembro del condominio recibe su indemnización. En estos casos, suele hacerse ante notario y tiene un coste: los gastos de notaria y registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede ser también dentro de un divorcio. “En este caso debe aparecer en la sentencia de divorcio y decir que se va a extinguir el condominio y homologarlo judicialmente, que sustituiría a la escritura notarial y no devengaría impuesto de AJD”.

En el caso de que no hay acuerdo, Aepsi da a conocer que hay que hacer una demanda de división de la cosa común y el juez establecerá un valor, que o bien pagará quien no quería extinguir el condominio o bien se tendrá que vender a un tercero y liquidar lo ingresado entre los diferentes propietarios del condominio. “También podría darse el caso de que se extinguiese mediante subasta pública, aunque es desaconsejable. Lo ideal es que haya un acuerdo entre los diferentes propietarios”.

Toni Expósito señala que, primero, debe haber una negociación que incluye:

• Cada una de las partes acuerda quién se quedará como único propietario del inmueble y quiénes dejarán de serlo. Se fija la cuantía económica que recibirá el que deja de ser propietario por parte de la persona que se quede con el inmueble.
• Los copropietarios que opten por vender a un tercero tendrán también que realizar una valoración del inmueble y establecer preacuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración y un compromiso de aceptar la valoración.
• En los casos de divorcio, se pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio y hacer la extinción de condominio por voluntad mutua, sin tener que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Si no hay acuerdo entre las partes, tendría que hacerse una división mediante subasta y por vía judicial. Y, en el caso de la venta del inmueble con hipoteca a una tercera persona, sí habría que prestar atención porque la venta no extingue el pago de la hipoteca por los propietarios que la firmaron, aunque hayan dejado de serlo, “salvo llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para una subrogación del nuevo propietario”, apunta el director de Comprarcasa. 

En los divorcios, “un juez puede determinar el uso de la vivienda familiar a uno de los miembros de la pareja y los hijos menores, que podrán seguir usando la vivienda, aunque exista una extinción del condominio”.

¿Hay cambios en esta figura por la situación actual de pandemia?

Arantxa Goenaga destaca en general no, pero que se ha visto un cambio en el aumento de casos de solicitud de extinción de condominio porque el mercado inmobiliario sí se ha visto afectado al producirse un incremento en las compras de inmuebles.

Por su parte, Montse Moreno reafirma que se habrán dado más casos de herencias de inmuebles y los herederos, para hacer líquida su parte, podrán optar por la extinción del condominio de mutuo acuerdo o por la venta de su parte a un tercero.

Fuente: Yaencontre

Quien tiene mascota siempre la ha tratado como un miembro más de la familia. Sin embargo, ahora este sentimiento tiene además una connotación jurídica, pues desde el pasado 5 de enero las mascotas son consideradas “seres vivos dotados de sensibilidad” y no cosas, o bienes muebles como venía siendo hasta ahora.

Esta reforma afecta al Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la Ley Hipotecaria, adecuando nuestro ordenamiento jurídico a la verdadera naturaleza de los animales, y a la naturaleza de las relaciones de convivencia entre estos y las personas.

Con ello se da respuesta al problema que se presenta ante una crisis matrimonial cuando existe una mascota en la familia o ante su embargo en caso de impago de una deuda. La abogada Helena Pascual, deVersus Estudio Jurídico, explica las principales casuísticas.

¿Qué pasa con mi mascota en caso de divorcio?

La custodia de la mascota será un punto más a tener en cuenta en el convenio regulador en caso de separación o divorcio de la pareja, estableciendo los tiempos de convivencia con cada uno de ellos, así como las cargas asociadas al cuidado del animal.

Con anterioridad a esta modificación diversos juzgados ya se habían pronunciado de forma novedosa sobre el destino de las mascotas en los casos de separación o divorcio; sin embargo, hasta ahora primaba la titularidad de la propiedad del animal para adjudicárselo a uno u otro cónyuge.

Si no existiera acuerdo entre los cónyuges, o las medidas adoptadas se entendieran perjudiciales para el bienestar del animal, la autoridad judicial ordenará las medidas a adoptar, todo ello en interés de los miembros de la familia y del bienestar del animal. Estas circunstancias se harán constar en el registro de identificación de los animales.

Las medidas adoptadas podrán cambiar en atención a las nuevas necesidades de los animales instando un procedimiento de modificación de medidas como ya ocurre para dar respuesta al cambio de circunstancias de las necesidades de los hijos.

Además, se añade un nuevo supuesto en el cual no procederá la custodia compartida de los hijos si se apreciara la existencia de maltrato hacia la mascota o amenaza de causarlos como forma de victimizar a los hijos o al cónyuge.

¿Y si fallezco, quién se queda mi mascota?

Se prevé que establezcamos el destino de nuestra mascota por testamento, y a falta de éste, se entregarán a los herederos legítimos que lo reclamen. Si esto no es posible, se entregarán al órgano administrativo que tenga encomendada la recogida de animales abandonados.

Las mascotas serán inembargables ante impagos y no podrán ser hipotecadas

En contra de lo que ocurría hasta ahora, y en atención al vínculo especial que les une a la familia, se establece que los animales de compañía son inembargables ante el impago de una deuda, sin perjuicio del embargo de rentas que los mismos pudieran generar.

Por su parte, la modificación de la Ley Hipotecaria prevé que la garantía hipotecaria no comprenderá a los animales colocados o destinados en explotaciones ganaderas, industriales o de recreo, y tampoco cabrá el pacto de extensión de la hipoteca a los animales de compañía.

Artículo escrito por la abogada Helena Pascual

Comenzaste el año con un propósito: renovar tu casa para que tuviera un aspecto más actual, para que fuera más cómoda o para que pareciera más grande. Pero han pasado doce meses y te das cuenta de que no lo has conseguido, al menos, del todo. ¿Qué ha podido fallar?

A la hora de emprender cambios y reformas, es muy importante no precipitarse porque el resultado puede quedar muy lejos de lo que soñabas. Si ese ha sido tu caso, quizá hayas cometido alguno de estos errores. Echa la vista atrás y lo descubrirás.

Te dejaste llevar por las modas

Quién no ha visitado en algún momento una página de decoración y ha soñado con un hogar de revista, como ese que tanto nos ha seducido al primer vistazo. Pero claro, a veces se nos olvida que cada casa es diferente, con sus metros, su distribución o su estilo.

Tal vez pensaste que era buena idea poner algún objeto decorativo de artesanía o metálico por aquí o por allá porque era tendencia. Pero pasaste por alto que esos objetos para nada combinaban con el estilo de tus muebles.

O quizá creíste que era perfecto hacer una zona de despacho en un rincón del salón. Puede que ahora te hayas percatado de que realmente no te hacía falta. ¿Lo peor? Que has sacrificado espacio de esa zona de estar que sí utilizas.

Dejarnos llevar por lo que marcan las tendencias sin analizar antes cómo son nuestros hogares o lo que necesitamos puede hacer que cometamos errores. Y lo  habitual es que nos salgan muy caros.

No pensaste en la eficiencia energética

Había que hacer reformas y solo te fijaste en lo que se veía. Error. Te olvidaste de algo muy importante y ahora, con la luz y el gas a precios desorbitados, empiezas a caer en ello. Decidiste no cambiar la caldera o el frigorífico porque todavía funcionan bien, ¿pero comprobaste lo que consumen?

O puede que considerases que insuflar las paredes o cambiar las ventanas no era una buena inversión y tenías otras prioridades. Seguramente a estas alturas, los recibos ya te hayan hecho ver que estabas confundido y que sí que era un gasto más que aconsejable.

Dejaste a un lado la planificación

Las prisas y los impulsos son malos consejeros a la hora de hacer obras en casa o de cambiar el mobiliario. Y tampoco es bueno no tener claro lo que realmente quieres. El resultado puede ser nefasto. Aunque quizá ya sea tarde para ti.

Tal vez si hubieras dedicado algo más de tiempo a planificar los cambios ahora tendrías más espacio de almacenamiento. O es posible que ese sofá que te pareció fabuloso en la tienda jamás habría salido de ella y ahora no ocuparía casi medio salón.

Intentar hacerlo tú mismo

En los tutoriales siempre parece fácil. Renovar las paredes con pinturas decorativas no tiene ningún misterio, tampoco pintar esos viejos muebles o los azulejos del cuarto de baño. Y lo intentaste, con tu mejor empeño, pero el resultado se aleja mucho de lo que tu esperabas.

Es otro de los errores que solemos cometer en casa. Hay trabajos que son sencillos, cierto, pero hay otros que es mejor dejar en manos de profesionales. Al final, sale más barato y, por supuesto, el resultado será el que tú quieres.

Si has caído en alguno de estos errores en tu casa, habrás aprendido la lección. Y, si lo que estás pensando es en darle un nuevo aire en 2022, no te olvides de esos consejos que te hemos ofrecidos, pueden ahorrarte dinero y algún que otro disgusto.

Fuente: Habitissimo

En nuestro sector estamos todo el día negociando: desde el propio encargo hasta la operación de compraventa. Por eso es importante saber cómo vamos a poder cerrar una negociación y hacerlo en las mejores condiciones. 

El cierre podría definirse como una ayuda para que la gente tome decisiones que son buenas para ellos. En realidad, lo que un excelente vendedor hace todo el tiempo es “ayudar profesionalmente a otra gente a comprar”. Y para ser más estrictos con la definición, ni siquiera deberíamos pensar en un “cierre”. La realidad es que es todo lo contrario: se trata de “la apertura” de una relación ganar-ganar con un cliente, que puede durar todo el tiempo que el vendedor decida.

Tipos de cierre

Cierre directo

Se produce cuando, tras haber recibido varias aceptaciones del cliente de los beneficios de su producto porque satisfacen sus necesidades, el vendedor le pide la conformidad abiertamente, dándole a firmar la orden de pedido.

Orden de cierre

Es muy parecido al anterior. La variación, en este caso, consiste en que el vendedor toma notas y le pregunta por algo muy simple, como por ejemplo: Dígame, señora García, este es el número 17 de la calle de los Milagros, ¿no es así? Y su teléfono, ¿es el XXXXXXXXX? ¿Usted vende un inmueble, verdad? De esta forma, le vamos acostumbrando a decir sí. Después, llegado el momento, con el mismo aplomo, se le puede decir firma aquí o, un poco más suave, ¿quieres firmar, por favor?

Cierre presuntivo

Muchos clientes dudan a la hora de decidir, más cuando se trata de una elección tan importante. Sin embargo, son capaces de decidir sobre los pequeños detalles, como por ejemplo: en una tienda de muebles, un vendedor lleva más de media hora tratando de convencer a una joven pareja sobre la compra de un sofá. Ninguno de los dos acaba por decidirse. Entonces, el vendedor se acerca a ellos con las muestras de la tela para que elijan con cual quieren tapizarlo. En el momento en el que los dos han elegido una, han aceptado implícitamente la compra del sofá.

Hacer desear

Se trata de privar al cliente de la posesión del producto, desarrollando en él un sentimiento de frustración que aumenta el deseo de poseerlo. Un ejemplo bien claro es decir voy a ver si queda…, se lo voy a enseñar, pero no voy a poder servírselo hoy o únicamente me queda este y se lo he reservado a un cliente que ha venido hace un rato.

Anticipar la posesión

En este caso, sería hacer que el cliente se vea ya utilizando el producto y sienta las satisfacciones que le dará. Por ejemplo, hacer que conduzca el automóvil que se le intenta vender.

Cierre por oferta

Se le puede decir al cliente que el producto o servicio va a aumentar de precio a partir de la siguiente semana o mes o que la oferta está limitada a un período pequeño de tiempo.

Contexto 

En el mundo inmobiliario el cierre de operaciones es importante, ya que es la conclusión de un trabajo arduo de preparación que llevamos haciendo durante tiempo. Pero en nuestro sector, la facilidad de que hagamos el trabajo previo y el cliente ‘se nos escape’ es bastante alta.

Por eso es importante saber cómo son nuestros clientes y qué necesidades tienen. Por eso tendremos que conocer bien el mercado de nuestra zona o zonas de actuación, así como los perfiles de compradores y vendedores.

Métodos de cierre

Hay muchas maneras de cerrar una venta o negociación. Estas son las que consideramos más importantes: 

Método AIDA

A = ATENCIÓN (¿Descuentos? ¿Promociones?)

I= INTERÉS

D= DECISIÓN

A= ACCIÓN

El método A.I.D.A se basa en realizar acciones (publicidad, relaciones públicas o marketing, por ejemplo) que atraigan la ATENCIÓN de tus clientes generándoles INTERÉS por saber más. Este interés les llevará a la DECISIÓN de ir a verte y a realizar la ACCIÓN de trabajar contigo.

El método S.P.I.N

S = Situación: Análisis situacional del cliente. ¿Qué quiere o necesita?

P= Problema: Análisis de la problemática. ¿Qué le ha pasado?

I = Implicación: Si sabemos qué quiere y qué le ha pasado sabremos también…. ¿qué necesita de nosotros realmente?

N = Necesidad de beneficio: ofrecer aquella oferta de nuestro portfolio que satisfaga su necesidad

El método S.P.I.N se basa en analizar la problemática del cliente para ofrecerle aquellos servicios que puedan solucionarla. Haciendo esto, el cierre está prácticamente asegurado, porque el cliente será consciente de que hemos solventado la situación que ha generado una necesidad que no sabía cómo satisfacer por sí mismo. 

Método Challenger 

Está basado en la metodología del libro «The Challenger Sale: Taking Control of the Customer Conversation. Consiste en retar al cliente y hacerle pensar. Es una evolución de la venta consultiva, en la que hay que entender las necesidades del cliente y ayudarle a innovar o transformar, retándole para que contrate nuestros servicios y mejore sus experiencias.

¿Cómo cerramos?

La Propuesta en una Sola Página

Esta propuesta le permitirá al cliente llevarse un resumen de los beneficios de trabajar con nuestra agencia inmobiliaria. Debemos ser conscientes de que un mismo cliente será visitado (o visitará) un número indeterminado –pero elevado,  normalmente- de agencias inmobiliarias. Y cada una de estas ofrecerá distintos servicios y realizará algunas promesas.

Esta técnica consiste en dejar por escrito un resumen de lo que vamos a hacer por él a través de una estructura determinada que le ayudará a entender la importancia de nuestra oferta. Veamos cómo:

Primero las bases

Dejar por escrito qué objetivos persigue el cliente y los problemas y desafíos ante los que se encuentra actualmente nos ayudará (tanto a nosotros como al cliente) a ponernos en situación.

La solución

Entendemos aquí que la solución pasa por el precio de nuestros honorarios. Este precio jamás deberá ir al final de la página, sino en el centro. No queremos que este precio sea lo último que el cliente lea de esta propuesta. Eso puede hacerle olvidar lo realmente importante, lo que sí pondremos al final de la página: los beneficios. 

Los beneficios

Lo último que debe leer el cliente es nuestra propuesta de solución en la primera parte del documento (los problemas y desafíos actuales a los que se enfrenta). Será aquí donde detallemos qué actividades vamos a realizar en la agencia para dar solución a su problemática. De este modo, lo último que percibe el cliente es un beneficio y no un valor económico.

En conclusión, el cierre de las ventas es algo complicado a priori, pero entrenando con estas técnicas lo podréis conseguir. Para finalizar, os dejamos cinco premisas que debéis tener en cuenta para cerrar una buena operación.

1. Tener una muy buena actitud
2. Escuchar muy bien al cliente
3. Manejar las objeciones
4. No discutir nunca con el cliente
5. No rendirse, no retroceder jamás

Fuente: Fotocasa

Los impuestos a la vivienda llevan a España al nivel más alto de gravamen a la propiedad de todos los países desarrollados. España alcanza ya el nivel italiano, tradicionalmente el país de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) con mayor presión fiscal sobre la propiedad. Las reformas tributarias del último año hunden al sistema tributario español otros tres puestos en el ranking de impuestos a la propiedad del Índice de Competitividad Fiscal Internacional 2021 elaborado por la Tax Foundation.

Los expertos del think tank norteamericano llegan a esta conclusión tras medir y comparar la base imponible y el monto de los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. Además, estudia si los países aplican otro tipo de impuestos sobre la propiedad. En el caso de España, casi único en el estudio, los fiscalistas subrayan cómo afectan a las viviendas el Impuesto sobre el Patrimonio, los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, los impuestos sobre transferencias de propiedad, impuestos sobre activos corporativos, los derechos de capital o los impuestos sobre transacciones financieras. «Aunque es un elemento importante al medir la neutralidad y competitividad del código fiscal de un país, los impuestos a la propiedad representan en promedio menos del 5% de los ingresos fiscales totales en los países europeos de la OCDE», apunta Daniel Bunn, vicepresidente de Proyectos Globales de la Tax Foundation y experto en política tributaria europea.

La lista de impuestos españolas que afectan a la vivienda es la más larga de todos los países de la OCDE. Los inmuebles están gravados por el Impuesto sobre la Renta imputado al propietario para segundas viviendas, Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto sobre la Renta a los No Residentes por el alquiler, Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada plusvalía municipal.

Esta situación lastra la competitividad fiscal del sector inmobiliario en España frente al resto de países desarrollados. «España tiene múltiples impuestos a la propiedad que distorsionan con gravámenes separados sobre transferencias de bienes raíces, patrimonio neto, herencias y transacciones financieras», apunta el informe de la Tax Foundation.

Las CCAA logran bajar la presión fiscal gracias a sus políticas de exención y bonificación de algunos de estos impuestos

Sin embargo, esta situación está paliada gracias a la fiscalidad de las haciendas autonómicas. En España, algunas comunidades autónomas ofrecen reducciones y exenciones de estos impuestos.

El caso con más ayudas fiscales a la vivienda es el de la Comunidad de Madrid. La región tiene bonificado el Impuesto sobre el Patrimonio al 100%. Además, en la Comunidad de Madrid el contribuyente solo paga el 1% de la cuota correspondiente al Impuesto que grava las herencias y las donaciones entre padres e hijos; también entre cónyuges y parejas de hecho.

Además, los menores de 30 años pueden aplicarse en el Impuesto sobre la Renta una deducción del 30% de las cantidades destinadas al alquiler, hasta un máximo de 1.000 euros al año.

Las políticas fiscales como estas de las comunidades autónomas hacen que el indicador de presión fiscal no se dispare aún más. «España tiene un sistema fiscal territorial que exime de impuestos tanto a los dividendos extranjeros como a las rentas de plusvalías», destaca el informe de la Tax Foundation.

En el lado opuesto a España está Estonia, el país que menos grava la vivienda. El país tiene el sistema de impuestos a la propiedad más eficiente entre los países de la OCDE. El impuesto sobre bienes inmuebles de Estonia solo se aplica al valor de la tierra, por lo que es uno de los tres países de la OCDE -junto con Australia y Nueva Zelanda- que excluyen de la base impositiva el valor de los edificios o estructuras en la tierra . Estonia no aplica ningún otro tipo de impuesto a la propiedad cubierto en el Índice de Competitividad Fiscal Internacional.

Italia, por el contrario, ocupa el peor lugar en el componente de impuestos a la propiedad del índice. Además de las recaudaciones de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria comparativamente altas, Italia impone un impuesto sobre el patrimonio sobre los activos financieros y las propiedades mantenidas en el extranjero, y grava las herencias, las transferencias de bienes raíces, la emisión de acciones y las transacciones financieras.

España ocuparía su puesto en el caso de no existir las exenciones y bonificaciones de las regiones. Es el país que más figuras tiene para gravar la riqueza de toda la Unión Europea. Es el único Estado miembro que cuenta con un Impuesto sobre el Patrimonio. Además, incluye en su normativa fiscal Sucesiones y Donaciones, que -aunque es más habitual en el entorno- mantiene el mayor nivel con tasas que alcanzan hasta el 81,6%.

Poco peso

Un informe reciente de la Tax Foundation describe en qué medida los países de la OCDE dependen de diversas fuentes de ingresos fiscales. En 2019, los impuestos a la propiedad representaron en promedio solo el 4,5% de los ingresos fiscales en los 27 países europeos de la OCDE.

El Reino Unido es el que más depende de los impuestos a la propiedad en 2019, con un 12,4%de los ingresos fiscales totales. Le siguen Luxemburgo y Francia, con un 9,7% y un 8,9%, respectivamente. Estonia tiene la menor dependencia de estos impuestos, con solo el 0,6%.

Autor: Ignacio Faes

Fuente: El Economista