Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable.
Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.
- Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
- Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
- Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.
Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler
Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:
Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100
Pongamos de ejemplo el siguiente caso:
- Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
- Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
- Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).
Tendríamos que hacer la siguiente operación:
(12.000 – 1.700) ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.
Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.
Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca
Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés que te haya concedido el banco).
Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.
Riesgos de alquilar
Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:
- El propietario no consigue inquilino.
- Reformas costosas entre inquilinos.
- Desperfectos no previstos.
- Morosos.
¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?
Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos).
Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.
Consejos para comprar para alquilar
Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:
- Busca una casa que requiera la mínima reforma.
- Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
- La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
- Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
- Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
- Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
- Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
- Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.
- Publicado en Alquiler, Comprador, Consejos, Inmobiliaria
Hipoteca fija o variable: qué conviene más en plena escalada del euríbor
La decisión dependerá de factores como la situación personal del cliente, su aversión al riesgo o si tiene pensado realizar amortizaciones anticipadas
Más de la mitad de las viviendas que se han comprado en España en los últimos dos años se han pagado con hipoteca, rompiendo con nueve años de hegemonía de las operaciones a tocateja.
Las buenas condiciones de financiación que ofrece la banca, sumadas a la subida del precio de los inmuebles o la búsqueda de casas más grandes y con mejores prestaciones están detrás de este reciente impulso hipotecario.
De cara a este año, los expertos no esperan grandes cambios, aunque los últimos movimientos que se están produciendo en el mercado han reactivado las dudas de quienes buscan un préstamo para adquirir una vivienda: ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?
«Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura»
Para responder a esta pregunta conviene primero saber cómo está el euríbor y qué tipos de interés están aplicando los bancos a las diferentes hipotecas.
El euríbor a 12 meses es, como decimos, uno de los principales factores a tener en cuenta, ya que su evolución condiciona cuántos intereses van a tener que pagar los consumidores en las hipotecas variables que están referenciadas a dicho índice.
En las últimas semanas, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España está subiendo con fuerza y su media de febrero ya se sitúa en torno al -0,33%, su nivel más alto en los últimos 20 meses (en concreto, desde julio de 2020).
Este impulso alcista responde, principalmente, a que el mercado está descontando una futura subida de los tipos de interés en la eurozona, que llevan anclados en el 0,0% desde hace seis años. Pero la escalada de la inflación, que está en máximos de tres décadas en países como Alemania y España y ha batido récord en la eurozona, podría seguir en unos niveles elevados al menos hasta verano y adelantar un encarecimiento del precio del dinero.
Diferentes voces dentro del Banco Central Europeo (BCE) han dejado entrever que la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona podría subir tipos este mismo año, siguiendo los pasos de la Reserva Federal de EEUU o el Banco de Inglaterra.
A priori, la subida del euríbor podría restar atractivo a la opción de elegir una hipoteca variable, pero conviene tener en cuenta que el indicador sigue en terreno negativo y que los expertos afirman que su tendencia al alza será paulatina y moderada.
Cómo están ahora las hipotecas variables y fijas
A grandes rasgos, las hipotecas variables están sujetas a unos tipos de interés más bajos que las fijas, aunque tienen un ‘plus’ de riesgo porque los intereses a pagar dependen de indicadores como el euríbor. En cambio, en las fijas el cliente debe asumir un tipo de interés superior a cambio de ganar tranquilidad y saber que siempre va a pagar la misma cuota hipotecaria: desde el primer mes hasta el último.
En 2021 las hipotecas fijas han batido récord de contratación, al acumular más de 240.000 operaciones hasta noviembre (último dato oficial del INE, y frente a las 160.300 de 2020), y ya suponen uno de cada cinco préstamos para la compra de vivienda vivos en España. La mayoría, no obstante, siguen siendo variables y están referenciadas al euríbor.
Y todo ello se produce en un contexto en el que los tipos de interés han tocado mínimos históricos. En el mercado podemos encontrar actualmente hipotecas fijas a 30 años un interés inferior al 1,5% TIN, siempre que el cliente se aplique las máximas bonificaciones de la entidad en cuestión (como domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos, usar las tarjetas de crédito y débito, o bien abrir un plan de pensiones). En el caso de la oferta variable, encontramos alternativas con un diferencial inferior al 1%, al que habría que sumarle el euríbor.
Se avecinan cambios de condiciones en las hipotecas
Algunos bancos se están adelantando a una hipotética subida de los tipos de interés y están actualizando sus políticas de precios. Bankinter y BBVA, sin ir más lejos, han anunciado en los últimos días una mejora en las condiciones de sus hipotecas variables y un encarecimiento de su oferta fija.
Y este movimiento podría extenderse al resto del sector. Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “las declaraciones de Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), parecen confirmar un cambio de escenario, y esto se ha trasladado ya a los mercados especialmente en el coste de financiación a largo plazo. Algunos bancos están repercutiendo ya este mayor coste a las nuevas hipotecas fijas, y esperamos que el resto de las entidades siga la estela en breve. A su vez, la previsible subida de tipos es positiva para los bancos, por lo que seguramente veremos ofertas más agresivas en los diferenciales aplicados en las hipotecas variables, para compensar la subida del euríbor”.
Sin embargo, esto no significa que las condiciones de financiación vayan a endurecerse drásticamente. Como recalca Leyre López, analista y miembro del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “es cierto que algunas entidades están ajustando sus políticas de precios a lo que podría ser un nuevo escenario de tipos, pero en principio nada hace pensar que no vayamos a seguir asistiendo a un marco con ofertas muy competitivas, sin perjuicio de que las entidades mantengan estrategias diferenciadas de fijación de precios y condiciones en su operativa comercial”.
Factores que influirán en la decisión entre interés fijo o variable
Entonces, ¿qué opción elegir? Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de variables como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.
“Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumentan desde la AHE, mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”.
En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo.
En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”.
La analista de la AHE también ofrece otra clave a tener en cuenta: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir.
En este sentido, López aclarara que, en una hipoteca a tipo fijo, “el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio”.
También es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, “ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos”, señalan desde idealista/hipotecas.
Otras alternativas: la hipoteca mixta o cambiar de hipoteca
Los expertos recuerdan que los consumidores también tienen la posibilidad de cambiar su hipoteca mientras la estén pagando, ya sea con su mismo banco (operación que se conoce como novación) o con uno diferente (subrogación), a fin de mejorar las condiciones iniciales como el plazo, el tipo de interés, el importe o el tipo de préstamo.
Otra posibilidad es contratar una hipoteca mixta, que, como recalca el subdirector general de UCI, es “una solución a medio camino que, por lo general, suelen incluir una cuota fija durante los primeros años para pasar a un tipo de interés variable en el resto del plazo de amortización. A grandes rasgos, se trata de una hipoteca a tipo variable con la seguridad de tener las mismas cuotas durante los primeros años, en los que la variación del tipo de interés podría ocasionar un mayor impacto en la economía familiar”.
- Publicado en Consejos, Inmobiliaria