Algunos ayuntamientos de España están exigiendo el pago de la plusvalía municipal sin contar con un acuerdo previo de imposición válidamente publicado y aprobado por el propio Pleno del Consistorio. En este caso, sus ordenanzas estarían obligando a pagar un tributo que legalmente no puede ser exigido. Por eso ahora el Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir cuáles son las consecuencias: podría suponer la imposibilidad de cobrar la plusvalía. Te explicamos cómo saber si tu Ayuntamiento está en esta situación.

La plusvalía es un impuesto, tal y como lo conocemos, que comenzó a pagarse el 1 de enero de 1990. La Disposición Transitoria Quinta de la Ley 39/1998, Reguladora de las Haciendas Locales animó a los ayuntamientos que formalizaran el acuerdo de impuesto del tributo antes de esta fecha, es decir, debían contar con un acuerdo del Pleno municipal para exigir el pago de este tributo a los contribuyentes. Pero muchos no lo hicieron, es decir, que no hicieron los deberes legales para luego poder exigir al ciudadano el pago de la plusvalía.

Identificar qué ayuntamientos no han cumplido con lo que le pedía la normativa de 1998 es una tarea ardua, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Es necesario examinar, una a una, las publicaciones existentes en el Boletín Oficial de la Provincia (o de la Comunidad Autónoma en caso de autonomías uniprovinciales).

“En concreto, deberían, como mínimo, consultarse los boletines oficiales publicados durante todo el año de 1989, que fue el período que tuvieron los Ayuntamientos, para adoptar el acuerdo de imposición. La consulta debería extenderse también al año 1990, teniendo en cuenta que pudo adoptarse el acuerdo antes del 1-1-1990, pero publicarse en el boletín oficial con posterioridad”, añade Salcedo.

Y es que el artículo 17 de la citada Ley 39/1988 exigía la publicación en el Boletín Oficial correspondiente, no solo la aprobación provisional del acuerdo de imposición, y de la ordenanza, sino también su aprobación definitiva (con su texto íntegro). Ello, exigiendo el apartado 4 de dicho precepto que “los acuerdos definitivos a que se refiere el apartado anterior, incluyendo los provisionales elevados automáticamente a tal categoría, y el texto integrado de las Ordenanzas o de sus modificaciones, habrán de ser publicados en el «Boletín Oficial» de la provincia o, en su caso, de la Comunidad Autónoma uniprovincial, sin que entren en vigor hasta que se haya llevado a cabo dicha publicación.”

En definitiva, la única forma de saber si un Ayuntamiento adoptó y publicó tanto el acuerdo de imposición, como la ordenanza fiscal de la plusvalía municipal es consultar el Boletín Oficial de la Provincia. Hay algunos ayuntamientos de la Comunidad de Madrid, como el de Majadahonda, Boadilla del Monte​​​​​​​ o el de San Martín de la Vega que no han cumplido con esta obligación legal, tal y como ha indagado el abogado Pablo González Vázquez, responsable del departamento fiscal de GVA Abogados y Asesores.

González Vázquez señala otros consistorios que no han cumplido con la ley: Cubas de la Sagra, Torrejón de la Calzada, Anchuelo, Guadarrama, Santocaz, Villar del Olmo, Coslada, Parla, Mejorada del Campo, Olmeda de Fuentes, Aranjuez, Fuente El Saz Jarama, Meco, Navacerrada, Ambite, Gargantilla de Lozoya, San Martín de Valdeiglesias, Torrejón de Ardoz o Fuenlabrada.

Qué puede hacer el contribuyente

En aquellos ayuntamientos que no cuentan con el acuerdo de imposición fiscal, la liquidación de la plusvalía municipal podría considerarse nula de pleno derecho y el contribuyente podrá impugnarla.

Lo que deben hacer los contribuyentes es incluir en sus recursos contra la plusvalía municipal una alegación dirigida a atacar indirectamente la ordenanza fiscal por defectos en su aprobación. ¿Cómo? solicitando la nulidad de dicha ordenanza y que se extienda también a sus actos de aplicación. Es decir, a las liquidaciones recurridas, o a las autoliquidaciones que se pretenda rectificar, según el socio de Ático Jurídico.

En caso de que el contribuyente no llegue a saber si su consistorio cuenta con el acuerdo de imposición de la plusvalía municipal porque es una tarea farragosa, Salcedo recomienda igualmente alegar en sus escritos que no les consta la aprobación y publicación de dicho acuerdo de imposición (expresando las dificultades que han obtenido para conseguir dicha prueba). “Son los Ayuntamientos, para los que la acreditación de esta circunstancia es, a priori, sumamente sencilla, a los que correspondería negar dicha alegación, si no fuera correcta. Ello, aportando el justificante de publicación del acuerdo, y de la ordenanza, en el boletín oficial correspondiente”, asevera Salcedo.

En definitiva, el socio de Ático Jurídico aconseja incluir en las demandas contra las liquidaciones de plusvalía municipal o en procedimientos de rectificación de autoliquidaciones esta alegación, pues aumenta las opciones de obtener un resultado favorable. El Supremo está estudiando las consecuencias que tiene que un Ayuntamiento no cuente con el acuerdo de imposición de este tributo válidamente publicado. Podría dar la razón a los contribuyentes, lo que supondría la imposibilidad de cobrar este tributo a sus habitantes.

Los baños, tanto los principales como los de servicio, al utilizarse mucho en el día a día, están sometidos a un mayor desgaste que otras estancias de la casa. Con el paso del tiempo requieren cierto mantenimiento, ya sea para cambiar algo que ya no funciona o simplemente tiene un aspecto viejo o desgastado.

Si aún no toca hacer una reforma completa del baño, con una inversión que no supere los 650 euros se pueden conseguir grandes cambios. Los expertos han hecho algunas estimaciones de precios y recomiendan 5 pequeñas modificaciones de bajo coste para mejorar el baño y hacerlo más actual.

Renovar el suelo con cemento de resina

El cemento de resina supone un auténtico descubrimiento para los que quieren hacer una reforma rápida. Permite revestir un suelo antiguo sin necesidad de demolerlo, y conseguir baños con una estética contemporánea en tan poco tiempo. De esta forma se obtiene una superficie muy resistente y continua, libre de juntas, se evita el riesgo de sufrir filtraciones y se previene la acumulación de suciedad y bacterias. También puede instalarse en superficies verticales, como las paredes, para conseguir un aspecto uniforme y elegante.

Cambiar el suelo y el color de las paredes

Un cambio de suelos y paredes transforma por completo cualquier estancia de la casa, especialmente una habitación como el baño. Dependiendo de tu estilo y presupuesto, para sustituir el suelo puedes optar por algo más barato, como las baldosas de cerámica. Para una renovación más rápida y económica, se pueden considerar alternativas para renovar los azulejos de las paredes, como aplicar una pintura especial para cambiar el color.

Sustituir el lavabo antiguo

Otra reforma que se puede hacer para dar un nuevo aspecto al baño sin necesidad de grandes gastos es la sustitución del lavabo. Si el resto de los elementos siguen en buen estado, el cambio será radical. Hoy en día existen varias opciones basadas en el espacio y la funcionalidad. Por ejemplo, para un cuarto de baño pequeño puedes optar por un mueble de lavabo suspendido que aportará más sensación de ligereza. Junto con el fregadero o el armario del lavabo, cambiar el espejo y la iluminación, así como el grifo, también dará una nueva cara al espacio.

Cambiar los inodoro

La sustitución de los artículos de higiene, como la taza del váter, es una cuestión importante. Los sanitarios modernos tienen un diseño sofisticado que dará un cambio sustancial a la imagen del baño. Elige modelos que ahorren agua para reducir el desperdicio. Si hay un bidé, también es mejor sustituirlo junto con el inodoro para tener los dos accesorios de baño coordinados.

Instalar una puerta corredera

En un baño pequeño, la sustitución de una puerta abatible por una corredera facilita mucho el acceso y son una de las soluciones más interesantes para optimizar el espacio. Las puertas correderas con raíles exteriores son ideales para una sustitución rápida y económica, ya que se instalan fácilmente sin necesidad de realizar obras en la pared.

Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable. 

Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

• Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
• Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
• Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

• Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
• Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
• Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).

Tendríamos que hacer la siguiente operación:

(12.000 – 1.700) ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca

Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés  que te haya concedido el banco).

Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.

Riesgos de alquilar

Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:

• El propietario no consigue inquilino.
• Reformas costosas entre inquilinos.
• Desperfectos no previstos.
• Morosos.

¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). 

Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.

Consejos para comprar para alquilar

Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:

• Busca una casa que requiera la mínima reforma.
• Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
• La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
• Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
• Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
• Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
• Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
• Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.

La decisión dependerá de factores como la situación personal del cliente, su aversión al riesgo o si tiene pensado realizar amortizaciones anticipadas

Más de la mitad de las viviendas que se han comprado en España en los últimos dos años se han pagado con hipoteca, rompiendo con nueve años de hegemonía de las operaciones a tocateja.

Las buenas condiciones de financiación que ofrece la banca, sumadas a la subida del precio de los inmuebles o la búsqueda de casas más grandes y con mejores prestaciones están detrás de este reciente impulso hipotecario.  

De cara a este año, los expertos no esperan grandes cambios, aunque los últimos movimientos que se están produciendo en el mercado han reactivado las dudas de quienes buscan un préstamo para adquirir una vivienda: ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?

«Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura»

Para responder a esta pregunta conviene primero saber cómo está el euríbor y qué tipos de interés están aplicando los bancos a las diferentes hipotecas.

El euríbor a 12 meses es, como decimos, uno de los principales factores a tener en cuenta, ya que su evolución condiciona cuántos intereses van a tener que pagar los consumidores en las hipotecas variables que están referenciadas a dicho índice.

En las últimas semanas, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España está subiendo con fuerza y su media de febrero ya se sitúa en torno al -0,33%, su nivel más alto en los últimos 20 meses (en concreto, desde julio de 2020). 

Este impulso alcista responde, principalmente, a que el mercado está descontando una futura subida de los tipos de interés en la eurozona, que llevan anclados en el 0,0% desde hace seis años. Pero la escalada de la inflación, que está en máximos de tres décadas en países como Alemania y España y ha batido récord en la eurozona, podría seguir en unos niveles elevados al menos hasta verano y adelantar un encarecimiento del precio del dinero.

Diferentes voces dentro del Banco Central Europeo (BCE) han dejado entrever que la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona podría subir tipos este mismo año, siguiendo los pasos de la Reserva Federal de EEUU o el Banco de Inglaterra.

A priori, la subida del euríbor podría restar atractivo a la opción de elegir una hipoteca variable, pero conviene tener en cuenta que el indicador sigue en terreno negativo y que los expertos afirman que su tendencia al alza será paulatina y moderada.

Cómo están ahora las hipotecas variables y fijas

A grandes rasgos, las hipotecas variables están sujetas a unos tipos de interés más bajos que las fijas, aunque tienen un ‘plus’ de riesgo porque los intereses a pagar dependen de indicadores como el euríbor. En cambio, en las fijas el cliente debe asumir un tipo de interés superior a cambio de ganar tranquilidad y saber que siempre va a pagar la misma cuota hipotecaria: desde el primer mes hasta el último.

En 2021 las hipotecas fijas han batido récord de contratación, al acumular más de 240.000 operaciones hasta noviembre (último dato oficial del INE, y frente a las 160.300 de 2020), y ya suponen uno de cada cinco préstamos para la compra de vivienda vivos en España. La mayoría, no obstante, siguen siendo variables y están referenciadas al euríbor.

Y todo ello se produce en un contexto en el que los tipos de interés han tocado mínimos históricos. En el mercado podemos encontrar actualmente hipotecas fijas a 30 años un interés inferior al 1,5% TIN, siempre que el cliente se aplique las máximas bonificaciones de la entidad en cuestión (como domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos, usar las tarjetas de crédito y débito, o bien abrir un plan de pensiones). En el caso de la oferta variable, encontramos alternativas con un diferencial inferior al 1%, al que habría que sumarle el euríbor.

Se avecinan cambios de condiciones en las hipotecas

Algunos bancos se están adelantando a una hipotética subida de los tipos de interés y están actualizando sus políticas de precios. Bankinter y BBVA, sin ir más lejos, han anunciado en los últimos días una mejora en las condiciones de sus hipotecas variables y un encarecimiento de su oferta fija.

Y este movimiento podría extenderse al resto del sector. Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “las declaraciones de Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), parecen confirmar un cambio de escenario, y esto se ha trasladado ya a los mercados especialmente en el coste de financiación a largo plazo. Algunos bancos están repercutiendo ya este mayor coste a las nuevas hipotecas fijas, y esperamos que el resto de las entidades siga la estela en breve. A su vez, la previsible subida de tipos es positiva para los bancos, por lo que seguramente veremos ofertas más agresivas en los diferenciales aplicados en las hipotecas variables, para compensar la subida del euríbor”.

Sin embargo, esto no significa que las condiciones de financiación vayan a endurecerse drásticamente. Como recalca Leyre López, analista y miembro del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “es cierto que algunas entidades están ajustando sus políticas de precios a lo que podría ser un nuevo escenario de tipos, pero en principio nada hace pensar que no vayamos a seguir asistiendo a un marco con ofertas muy competitivas, sin perjuicio de que las entidades mantengan estrategias diferenciadas de fijación de precios y condiciones en su operativa comercial”.

Factores que influirán en la decisión entre interés fijo o variable

Entonces, ¿qué opción elegir? Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de variables como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.

“Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumentan desde la AHE, mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”.

En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo.

En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”.

La analista de la AHE también ofrece otra clave a tener en cuenta: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir. 

En este sentido, López aclarara que, en una hipoteca a tipo fijo, “el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio”.

También es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, “ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos”, señalan desde idealista/hipotecas.

Otras alternativas: la hipoteca mixta o cambiar de hipoteca

Los expertos recuerdan que los consumidores también tienen la posibilidad de cambiar su hipoteca mientras la estén pagando, ya sea con su mismo banco (operación que se conoce como novación) o con uno diferente (subrogación), a fin de mejorar las condiciones iniciales como el plazo, el tipo de interés, el importe o el tipo de préstamo.

Otra posibilidad es contratar una hipoteca mixta, que, como recalca el subdirector general de UCI, es “una solución a medio camino que, por lo general, suelen incluir una cuota fija durante los primeros años para pasar a un tipo de interés variable en el resto del plazo de amortización. A grandes rasgos, se trata de una hipoteca a tipo variable con la seguridad de tener las mismas cuotas durante los primeros años, en los que la variación del tipo de interés podría ocasionar un mayor impacto en la economía familiar”.

Lo sabemos, en Madrid lleva más de un mes sin llover, pero España es más grande y aunque ha llovido poco este invierno y necesitamos que llueva, pues a veces, sucede y si vives en un piso pequeño y no tienes balcón ni terraza, lo de tender la ropa para que se seque se convierte en algo complicado. Porque, y todos lo sabemos, tender dentro de casa no es la opción más adecuada, sobre todo si la casa es húmeda (esa humedad acaba impregnándose a las prendas que acaban oliendo a su vez a humedad), pero a veces, no hay otras alternativas.

Está la solución que todos hemos utilizado alguna vez de poner las prendas en los radiadores pero ni es estético ni los puedes tener así si recibes algún invitado. Además de que lo habitual es que luego la ropa quede como un higo paso… Y la otra opción son los tendederos, de los que cada vez hay más modelos y que se adaptan cada vez mejor a los espacios pequeños porque no, no todos podemos disponer de una secadora en casa, por ejemplo.

Unos consejos antes de tender dentro de casa: cuando vayas a hacerlo ventila un rato la habitación abriendo la ventana (si es que tiene) y cierra la puerta. Una vez ventilada la estancia, un buen consejo es poner un humidificador ya que el clima templado que genera hace que la ropa se seque antes sin quedar rígida.

¿Dónde poner el tendedero? Pues eso dependerá mucho del espacio de tu casa y también, del modelo que escojas. Tienes unos la mar de resultones que no te ocuparán espacio físico en casa: son de la empresa española tenderup.es y son enrollables: se instalan en la parte superior de la ventana como si fueran un estor (34,90 euros). Súper prácticos, los hay que requieren instalación con tornillos y otros ni eso. También pueden ponerse en puertas.

El baño suele ser un espacio idóneo para poner un tendedero, más concretamente, el falso techo, ocupando todo el espacio o si no, el hueco de la bañera, donde pueden colocarse tendederos de cuerdas retráctiles que luego se recogen en su estuche. También se comercializan modelos que se acoplan a los radiadores verticales u horizontales. O al marco de la puerta, como decíamos antes.

También están los tendederos que se apoyan en el suelo, también con diversidad de modelos en función de tus necesidades: está el denominado radial, que se asemeja a un pulpo, con sus brazos para tender (y que apenas ocupa cuando está enrollado). El extensible y vertical, más aparatoso que el anterior pero también, con mayor capacidad, los de distintos niveles plegables… Y los clásicos de pared que pueden ponerse en las ventanas.

En el negocio inmobiliario, si detectas rápido una tendencia y la entiendes, siempre estarás conseguirás más beneficios. En los negocios, las tendencias hay que entenderlas y no tomarlas como ciertas, por el solo hecho de que muchos estén señalando ese comportamiento como una tendencia.

Algunas tendencias no lo son cuando te tomas un tiempo en analizarlas. Al final te das cuenta que son solo una moda y como toda moda es pasajera.  La tendencia perdura y prevalece en el tiempo. La moda tiene una vida corta.

Con este enfoque es con el que mi equipo y yo hemos recompilado estas 23 tendencias del marketing y del mercado en el sector inmobiliario. Hemos descartado las que nos han parecido que son una expresión del momento en la sociedad y economía de un país y hemos separado los comportamientos que si creemos van a perdurar y desarrollarse en los próximos años; algunos de ellos debido al avance de las tecnologías y otros debidos al la Pandemia del COVI-19

No pretendemos tener una bola de cristal y predecir el futuro, pero si contamos con experiencia y cierto conocimiento del mercado inmobiliario, para dar una opinión bastante acertada de lo que va a pasar en este sector.

Dentro de unos 2-3 años, (siento que tengas que esperar tanto), sabremos si estas predicciones fueron ciertas o no.

Mi equipo y yo hemos contrastado en los últimos 3 meses información sobre lo que piensan los influenciadores del sector inmobiliario acerca de cuáles son las tendencias del sector inmobiliario en los próximos años.

Estos datos las hemos recopilado de blogs, las asociaciones de bienes raíces, estudios de marketing online, revistas inmobiliarias online de prestigio de países como: México, Colombia, España, Argentina, Perú, Chile, Panamá, Costa Rica, Rep. Dominicana, Ecuador y la NAR Hispana en Estados Unidos.

Por supuesto, en cada país se muestran unas tendencias diferenciadoras a otros países, sin embargo, algunas de esas tendencias son iguales en todos los países. Esas son las tendencias que te mostramos en estos 2 artículos.

Nos hemos centrado en las tendencias de marketing en el sector inmobiliario y hemos dejado de lado, temas de inversión inmobiliaria, tendencia de los precios o tipos de interés; ya que estos temas son muy particulares de cada país.

Cuando hablamos del comportamiento del comprador de una vivienda o de las estrategias de marketing para llegar a esos compradores, las cosas son diferentes. Aquí la tendencia casi siempre igual o bastante similar en cada país.

| Entender las Tendencias es Necesario para Vender Más.

El análisis de tendencias es importante en el marketing inmobiliario, porque ayuda a descubrir los detonantes del comportamiento humano, que responde a estímulos sociales, culturales o tecnológicos. La tendencia es vital porque ayuda a amplificar la visión de la estrategia y encuentra lo que es relevante o no para los consumidores.

El marketing inmobiliario se sirve del análisis de tendencias para generar propuestas de valor que se adapten fácilmente al usuario final, este proceso resultará finalmente en una ventaja competitiva. El análisis de tendencias ayuda a gentes, agencias y promotoras a anticipar los cambios de los consumidores y del mercado, para finalmente poder ser uno de los primeros en beneficiarse de ellos.

Un análisis de tendencias es importante para conocer a los clientes, saber sus necesidades y cómo van a percibir lo que les ofrecemos. Siempre será necesario tomarlo en cuenta.

El marketing inmobiliario digital vive una eterna revolución debido a los cambios en la forma de buscar información que esta influenciado por internet y la tecnología. Esto lleva a los profesionales del marketing a estar en constante formación y a testear nuevos formatos y canales para así mejorar las campañas de nuestros clientes.

El nuevo marketing inmobiliario digital se humaniza cada vez más con el marketing de contenidos, con el enfoque de vender sin vender y teniendo en cuenta que generar confianza y credibilidad es lo que importa. Hoy los valores de la marca o el negocio son importantes para la venta, la tecnología importa un montón y la transparencia de los negocios inmobiliarios es vital.

No leo el futuro; pero a veces se lo que va a venir simplemente aplicando el sentido común. Un agente inmobiliario con experiencia y de éxito siempre percibe el sector inmobiliario de forma diferente al resto y detecta muchas tendencias, porque sabe leer entre líneas, ve lo que otros solo miran y observa lo que pasa en los medios con una actitud crítica.

Enumeremos algunas de las tendencias que definirán a este sector en los próximos años.

| Tendencia #1.- El Mercado de la Tercera Edad será uno de los Mercados más Rentables.

Que esta sea la primera tendencia no debe sorprender a nadie. Por otra parte, es una tendencia que ya se venía observando desde hace más de 5 años.

El sector inmobiliario de la tercera edad cada vez tomará más fuerza; no solo para la captación de propiedades, sino para la venta de propiedades a este tipo de cliente.

El Colectivo Sénior es un segmento poblacional que esta creando nuevos modelos de negocio como la hipoteca inversa;  los senior’s club o el cohousing.

En la actualidad, hablamos que para 2025 tendremos entre 2 millones y 10 millones de pensionistas en cada país hispano, salvo en México donde esta cifra supera los 23 millones de personas mayores de 50 años con mayor esperanza de vida, mejor capacidad económica y mayor autonomía para decidir su calidad de vida.

Esto significa un potencial enorme para el sector inmobiliario, en el desarrollo de nuevas promociones exclusiva para este grupo, no solo para acoger a personas nacionales; sino también de otros países que buscan destino con mejor clima, menos impuestos y cerca de sus países de origen.

Se espera un aumento en la venta de apartamentos y complejos residenciales diseñadas para personas de más de 60 años completamente activas e independientes que cuentan con las características típicas de otros complejos, pero que se ofertan exclusivamente para la gente mayor.

Ubicados en zonas costeras, estas viviendas con servicios de ocio y domésticos (como lavandería o limpieza), reciben tanto a público nacional como extranjero y, de hecho, algunos se especializan en clientes de un determinado país.

| Tendencia #2.- El Vídeo Marketing Inmobiliario Será la Principal Herramienta a Incluir en Cualquier Estrategia.

Todavía algunos agentes inmobiliarios no se han percatado de esta tendencia que la tienen frente a los ojos. Cada vez hay más publicidad en video y YouTube sigue captando más usuarios cada día.

Actualmente, el 80% del tráfico global del Internet procede de la descarga y contenido audiovisual. La publicidad en vídeo sigue siendo medio de marketing más barato hoy en día. La rentabilidad de los anuncios en YouTube supera a la de los anuncios en Facebook.

Ya se están notando muchos cambios en los formatos de vídeo, (vertical, horizontal y cuadrado), con vídeos más personalizables y la realidad virtual jugando cada vez más un papel destacado en la venta de inmuebles.

Aunque la realidad virtual se verá superada por el contenido en video, (videos informativos), y por la muestra en video de viviendas por parte de quien las vende, (tú sales en el video), ya que esta forma de presentar una propiedad genera mayor confianza y obtiene más contactos.

El público se está acostumbrando a ver videos largos; por lo que todo no son video shorts al menos en este sector. Esto se debe a la mejora en las prestaciones de los móviles y celulares con los que se pueden grabar videos usando una app de teleprompter.

Además, también veremos cómo con solo un smartphone se empiezan a crear campañas profesionales, una tendencia que viene desde ya hace unos años, pero que terminará por implantarse dentro de un par de años.

“Los portales inmobiliarios en varios países ya ofrecen la posibilidad de realizar tours virtuales y dentro de poco no les quedará más remedio que aceptar videos de YouTube y Vimeo para mejorar los resultados de sus anunciantes”.

Los vídeos en las redes sociales son más importantes que nunca. Se han convertido en una parte esencial para captar mejores clientes.

Nunca ha habido un mejor momento para empezar a publicar vídeos inmobiliarios de calidad en las redes sociales, (en contenido y técnicamente), que estén optimizados para obtener el máximo rendimiento.

Podemos ser creativos en la forma de producir su contenido. El enfoque tiene que ser siempre la calidad del contenido por encima del valor de la producción. Esto es lo que resonará con tu audiencia, así que profundiza en lo que quieres que sea el mensaje del vídeo.

Veremos un incremento significativo en YouTube Ads, en la creación de canales en el sector inmobiliario y mejora de los existentes; donde el SEO de video, los comentarios y el posicionamiento orgánico van a ser más importantes que en otras redes sociales.

Vídeos con Subtítulos.

A todos nos ha pasado que cuando entras a una página web nos aparece un anuncio de vídeo que no podemos parar y que se reproduce a todo volumen. Resulta que este tipo de situación molesta a un buen número de personas: el 66% de la gente dice que odia que los anuncios de vídeo se reproduzcan automáticamente con sonido.

Para rectificar esta situación, los Soundless video podrían ser una alternativa popular en los próximos años. Las estadísticas dicen que los anuncios sin sonido tienen un CTR más alto y una tasa de compromiso más larga que la publicidad de vídeo in-stream.

Además, los pies de foto en los anuncios de las redes sociales son otra

forma en que los anunciantes se están adaptando a esta tendencia, ya que añaden la información necesaria para entender el contenido y así tener más engagement.

El 85% de los usuarios de Facebook ven los vídeos con el sonido apagado.

Seguidamente, un estudio reciente de LinkedIn reveló que el 79% de los vídeos de su plataforma se ven sin sonido.

Finalmente, Facebook también informó que los vídeos que utilizan subtítulos aumentan el tiempo de visualización en un 12%. Por lo que nos muestra que una gran cantidad de personas prefieren los videos sin sonido.

Toma nota y ponte las pilas.

| Tendencia #3.- El Email Marketing Será la una Herramienta Imprescindible.

Puede que esta tendencia sorprenda a algunos, pero es que el email marketing no ha dejado de crecer como herramienta de marketing en sectores diferentes al inmobiliario.

A partir de ahora es cuando las agencias y agentes van a tomar más nota de este medio y utilizarlo de forma más inteligente y rentable. Esto se debe a que se ha demostrado que es el email el mejor conversor de visitas en clientes y el crecimiento de los embudos de conversión en este sector.

Ya casi nadie se cree que los emails no se leen, (no se leen los que están mal redactados y no siguen las reglas del email marketing y copywriting), y se ha demostrado que crear las propias bases de datos es lo más barato para convertir clientes en un funnel.

En este y los próximos años se verá un aumento de mejores campañas de email marketing dentro de los funnels inmobiliarios, en los servicios de postventa inmobiliaria y en la forma en que se comunican los agentes con sus clientes.

Ya se está empezando a notar que la comunicación directa por WhatsApp, o Messenger genera mucho ruido, pero no tanta conversión como las secuencias de email.

Aunque la automatización no es nueva en el email marketing, cada vez adquiere una importancia mayor. Ya no basta con planificar y proceder al envío de un mensaje una vez por semana, sino que ahora la automatización debe responder a la conducta del consumidor y, de este modo, acompañarlo en sus decisiones de compra. En este sentido Active Campaign y AWeber son los lideres del mercado ofreciendo soluciones de segmentación que son realmente excelentes.

“Los elementos interactivos en nuestras campañas de email han ido creciendo poco a poco durante los últimos años y esto no va ser una tendencia a corto plazo. Los que lanzamos campañas de email continuamente, todavía preferimos el texto plano”.

Aunque el contenido interactivo y elaborado es una de las tendencias del email marketing, también se observa la tendencia contraria: algunos expertos vuelven a los correos de texto plano y así se aseguran que todos los usuarios pueden visualizarlos tal como se han ideado.

Por ejemplo, los usuarios no tienen que descargar gráficos. Con el texto plano, tampoco hay que preocuparse por los desafíos del modo oscuro.

| Tendencia # 4.- Demanda de Desarrollo Sostenible en la Compra de Viviendas.

Esta tendencia que ya se había notado desde el 2014, ya tomado bastante fuerza desde el 2018. En caso de duda, pregunta a un arquitecto.

Todo inmueble que de alguna forma muestre que sean energéticamente eficientes y ofrezcan una mejor calidad de vida por la forma de construcción se venderán rápido, porque es lo que demanda el mercado.

Las reformas tendrán que usar, (y demostrar), materiales sostenibles en su reforma o remodelación. La vivienda de segunda ocupación en edificios no muy sostenibles que no se reformen adecuadamente, tenderán a bajar de precio, sobre todo en los centros de las ciudades.

Puede que esto sorprenda a algunos que creen que los precios de las viviendas subirán. No se puede hablar en general, porque no todas las viviendas subirán de precio.

Toda vivienda que ofrezca espacios amplios, zonas verdes, edificios con carbono cero se venderán bien porque los millennials están bastante concienciados con el desarrollo sostenible y con lo verde. Esta preocupación también se verá reflejada en el sector del alquiler.

Lo mismo sucede con los nuevos desarrollos. La sostenibilidad urbana es lo que vende, porque es lo que se demanda y además tendrán más valor en el mercado.

Esta tendencia también se verá reflejada en las campañas de marketing para vender estos productos. Se buscará a este tipo de clientes que es fácil de segmentar en las redes sociales y los mensajes promocionales pasará a ser más sofisticados en respuesta a las preocupaciones ecológicas del consumidor.

La tendencia es que el ciudadano medio quiere salud y bienestar aun precio asequible y ni pagar de más por tener sostenibilidad, ya que se asume que es una responsabilidad del propietario ofrecerla.

Esta tendencia hará que los edificios cerca de parques y jardines tengan más demanda. Esta tendencia está directamente relacionada con la tendencia de vivir fuera de las ciudades de la que trataremos más adelante.

Esta tendencia la deben de tener muy presente los promotores inmobiliarios tanto en la construcción de las nuevas viviendas como en su marketing. Los clientes compran todo lo que se pueda demostrar, (demostrar), que ahorra energía y cuida el medio ambiente.

Incluso que las puertas estén hechas con madera reciclada. Los datos técnicos o memoria de calidades pasarán a ser mucho más importantes para los compradores. ¡Ojo a este dato!

| Tendencia #5.- La Responsabilidad Social Corporativa Crece en Importancia.

La forma de hacer negocio en este sector está cambiando. La sociedad en la que vivimos reclama empresas cada vez más preocupadas por el entorno en el que operan, tanto a nivel social como medioambiental.

Hoy, una agencia inmobiliaria, agente o promotora que demuestre que está involucrada en alguna acción social tiene ventaja sobre su directa competencia en su zona.

No nos equivoquemos. A los clientes les interesa y mucho la RSC de las agencias inmobiliarias, aunque no lo digan. Quien saber si existe una verdadera implicación por parte de la agencia y no es solo una iniciativa para limpiar su imagen.

En un sector donde mostrar credibilidad es uno de sus puntos débiles, que una agencia apoye una causa justa es una bocanada de aire fresco para el sector.

Se espera un aumento en la concienciación de las agencias por demostrar que se es socialmente responsable e invertirán más en RSC para mejorar su branding y sus ventas.

Vivimos en la “Era de las Comunicaciones”, los consumidores están cada vez más informados acerca de este tipo de actividades, lo que provoca que muchas agencias y promotoras comiencen a destinar parte de sus recursos a informar a los clientes sobre ellas, así como a difundir la sostenibilidad de sus acciones empresariales mediante campañas de marketing social.

Veremos un crecimiento del marketing con causa en este sector en todos los países. Las agencias inmobiliarias y promotoras son cada vez son más conscientes del impacto de la reputación en su negocio. Esto afecta a las decisiones de los clientes, que hoy en día se fija más en la confianza de la marca que en otros aspectos como el precio.

De ahí que ya se está produciendo un cambio de tendencia entre los gerentes y CEOs de agencias inmobiliarias que cada vez cuidan más la imagen que ofrece su empresa, demandando herramientas para velar por dicha reputación.

| Tendencia #6.- Demanda de Diferente Formación Online.

Esta es una tendencia que he notado personalmente con mi trabajo y es lo que otros coaches y mentores del sector en varios países me comentan. De hecho, todos nosotros nos hemo tenido que adaptar o aprovechar esta oportunidad de negocio porque está en demanda.

No está en demanda por la llegada del Corona Virus, la pandemia solo ha hecho que sea más evidente. Esta tendencia ya siguió en 2016 con la aparición en el mercado de muchos cursos inmobiliarios online. Ese fue el año del boom en el área de la formación inmobiliaria online.

Los agentes inmobiliarios buscan formación y quieren formación de calidad. Acudir a clases presenciales a un lugar determinado 2 o 3 veces en semana no entraba dentro de su forma de trabajo y hacerlo significaba un sacrificio enorme.

La comodidad de la formación online es ideal para la actividad que realiza el agente inmobiliario. Sin embargo, y esto lo hemo podido ir notando con los años y al impartir formación online y Webinars, el agente inmobiliario comienza a preferir el curso online presencial a los cursos grabados con acceso a una plataforma de aprendizaje.

Aunque la demanda de formación online ha aumentado y este tipo de curso son la mayor oferta, la formación presencial online con el formador exponiendo el tema donde haya interacción y se puedan exponer casos personales es lo que más se demanda.

El agente inmobiliario quiere formarse y la tendencia actual es que se quiere forma bien y en poco tiempo en una determinada área del marketing o las ventas. Ya no se busca la formación integral que dan los cursos de formación de las academias online, hoy se quiere dominar bien un área para luego pasar a otra.

El agente inmobiliario a aprendido a formarse y a que sea parte de su trabajo. La forma en adquirir conocimiento es lo que ha cambiado y lo que se ha convertido en tendencia en este sector.  No solo conocimiento en ventas y marketing; sino también en temas de organización personal, motivación o actitud.

| Tendencia #7.- La Prueba Social Toma más Relevancia en este Sector.

Esta tendencia de las agencias y agentes por conseguir cada vez más testimonios, reseñas y reviews va a crecer en los próximos años, porque Google lo tiene muy en cuenta para posicionar un sitio web y es una prueba de confianza para los clientes.

Las reseñas en Google Mi Negocio y las opiniones en Facebook van a ser los lideres. Aunque los comentarios en YouTube también van a crecer en importancia.

Ahora más que nunca, los usuarios quieren y esperan que las marcas sean transparentes y además muestren cuál es su posicionamiento en redes sociales. Es decir, que demuestren sus valores en todas sus comunicaciones de marca.

En el informe 2020 Edelman Trust Barometer salió como conclusión clara que la mayoría de los consumidores ven la confianza como uno de los factores más importantes para tomar una decisión de compra.

“¿Quién no ha consultado alguna opinión antes de comprar algo? Especialmente dentro del mundo digital donde las reviews y opiniones aparecen prácticamente junto a cualquier producto o servicio a adquirir”.

El poder de las opiniones está muy presente en el marketing digital, pues son un claro factor para nivelar la balanza de decisión de los consumidores. Este punto se mezcla mucho con la generación de contenido de calidad. Ya que conseguir buenas valoraciones ayudará a que otros consumidores nuevos se decidan por una agencia o por otra.

Eso de que al cliente solo le importa el precio del inmueble y la zona ha pasado a segundo lugar. La prueba social genera confianza y credibilidad. La prueba social lo que consigue es que la decisión de compra se tome más rápido y con mayor seguridad. La prueba social ayuda a que los clientes te escuchen más, te pidan tu opinión y te pidan que les ayudes a encontrar el inmueble que están buscando.

Así que apuesta por conseguir opiniones de tus clientes y sobre todo testimonios en video. Hay herramientas especializadas para realizar este tipo de campañas, como por ejemplo, SO Connect.

La prueba social es una de las estrategias fundamentales de la comunicación entre personas. El principio en el que se basa es muy sencillo: las personas buscan confirmar sus acciones a través de las elecciones de otras personas como ellas.

Aprovecha este sesgo cognitivo en tu email marketing poniendo en práctica estas recomendaciones: información sobre los usuarios que han probado tu producto o servicio, cuáles son los más populares, testimonios y reseñas positivas.

| Tendencia # 8.- La Postventa Inmobiliaria cada vez será Más Importante.

Las acciones de postventa en este sector siempre han estado ahí, la tendencia es que, desde hace pocos años, las acciones de postventa van a mejorar debido al mayor conocimiento en marketing digital de los agentes y agencias inmobiliarias.

El hecho de que la captación de inmuebles en exclusiva y a precio de mercado sea una de las labores más complicadas del agente inmobiliario, hace que obtener referencias de antiguos clientes se convierta en una prioridad.

Las agencias por fin están comprendiendo el potencial de gestionar bien su base de datos de clientes. Con la llegada de la digitalización, hemos visto un fenómeno preocupante en el mundo del marketing y las ventas: la lealtad de los clientes hacia las marcas es muy volátil y en el sector inmobiliario que una persona refiera a tu negocio es una gran ventaja y un ahorro en costes de publicidad y en tiempo.

La competencia aumenta en todos los sectores, los precios son más reñidos y los consumidores se decantan por aquellas marcas que les otorgan mayores beneficios y reflejan más su esencia.

La prueba social, en este caso la referencia, juega un papel fundamental en la captación de nuevos clientes.  Por ello, apostar por programas de fidelización y cuidar a los clientes ya existentes se convertirá en una parte fundamental del negocio inmobiliario. Cada vez vemos a más agencias dedicando más presupuesto a los programas de retención de usuarios que a la adquisición de clientes.

Algo que ilustra esta tendencia, aunque sea un caso aislado, es el número de descargas que ha tenido este año el nuestro Informe Inmobiliario: “La Postventa Inmobiliaria”.

Con un sector inmobiliario donde tristemente los medios se enfocan más en las malas prácticas de algunos agentes o agencias que en mantener un equilibrio entre las buenas y las malas prácticas, una referencia deja claro que se ha recibido un buen servicio al cliente y el sector inmobiliario se profesionaliza cada vez más.

| Tendencia #9.- La Transformación Digital acabará con Muchas Agencias.

¿Es la transformación digital una tendencia? En realidad, no lo es, lo que es tendencia es que las agencias inmobiliarias ya comenzaron a sufrir el seguir trabajando de forma obsoleta y se están subiendo al carro del marketing digital. Y lo están haciendo en serio.

Agencias que han perdido una cuota importante de su facturación viendo como agentes inmobiliarios independientes en su zona y agencias pequeñas hacían su agosto durante la crisis, están comenzando usan mejor las nuevas tecnologías.

La tecnología ha llegado fuerte al mercado inmobiliario. Cada vez más las agencias y dueños acuden a servicios online a la hora de vender una casa. Desde la conocida técnica del home staging virtual al embudo de conversión.

Se está imponiendo el efecto sobredemanda en las agencias inmobiliarias donde el cliente viene a ti, te escucha y deja que le asesores. Sobre todo, los propietarios. Las agencias y agentes inmobiliarios cada vez están más hartos de tratar con clientes intransigentes y que no leen la realidad. Buscan, con el efecto sobredemanda, ser ellos quienes seleccionen a los clientes con los que quieren trabajar.

La tendencia es usar la tecnología que aún no se domina del todo y aplicarla en el negocio aprendiendo sobre la marcha; porque haber sido uno de los primeros en el mercado en su zona y verse superados por agencias más pequeñas y nuevos agentes con menos experiencia no es nada bonito.

Ya no se cree tanto en los CRM que hay en el mercado y se están sustituyendo por otros más eficientes y baratos, se aplican técnicas de email marketing y las técnicas del copywriting inmobiliario comienzan a tomarse en serio.

Se buscan agencias de marketing online especializadas en el sector inmobiliario, no importa si hay que buscarlas en otros países. Se comienza a invertir más en las redes sociales y en Google. Hay una necesidad y demanda por saber lo que hasta ahora se había relegado para después.

En Colombia, por ejemplo, muchas agencias de arrendamientos ya están mejorado sus softwares de pago de arrendamientos para dar un mejor servicio a sus clientes, tanto propietarios como arrendatarios.  Las agencias se están interesando por las aplicaciones de firma electrónica y acciones de notaría online para agilizar diferentes procesos burocráticos.

La crisis de la COVID-19 ha supuesto un cambio radical para casi todos los sectores empresariales y en el caso del inmobiliario ha hecho que las empresas hagan una fuerte apuesta por la digitalización. Se trata de un sector muy tradicional que se ha ido adaptando poco a poco a las nuevas tecnologías y a las numerosas ventajas que ofrece.

En el caso del alquiler de viviendas, la digitalización del sector también se ha visto beneficiada con la llegada de la crisis sanitaria.

Es en este punto donde la relación entre inquilinos, propietarios y property managers ha dado un giro apoyándose en plataformas de gestión del alquiler como homming, que permiten digitalizar la interacción entre los actores involucrados y comunicarse y realizar los trámites necesarios desde cualquier dispositivo y lugar.

| Tendencia #10.- La Hipoteca Inversa cobra Importancia.

Para aquellos que no están familiarizados con este término, la hipoteca inversa es una modalidad de préstamo para obtener liquidez a través del patrimonio. Está dirigida, especialmente, a personas mayores de 65 años.

Bastantes entidades financieras ya se han despendido de su cartera de vivienda vacía por impagos y otros factores, (la crisis inmobiliaria ya está superada). Ahora los bancos buscan productos financieros que puedan ofrecer al mercado de la tercera edad.

La hipoteca inversa es uno de ellos. Mantener en su cartera inmuebles impagados no es un buen negocio; de hecho, algunos bancos quieren liberarse de sus últimos inmuebles adquiridos hace años, ofreciendo mejores condiciones de financiación.

La tendencia de que muchas personas mayores accedan a una hipoteca inversa, (o hipoteca pensionaria como se conoce en México), es que las entidades de crédito en casi todos los países hispanos, por fin han tomado en serio el potencial que tiene el mercado de la tercera edad y están preparando productos financieros específicos para estos potenciales clientes.

En Argentina, por ejemplo, no se ha podido poner en práctica, debido a su contexto inflacionario o con fluctuaciones cambiarias, es improbable que los proveedores de crédito ofrezcan préstamos a tasa fija a largo plazo en moneda local. En Colombia, España o México este tipo de hipoteca cada vez tiene más aceptación.

La gran ventaja de las hipotecas inversas es que el propietario de la vivienda, (personas de más de 60 años), obtiene unos ingresos por su vivienda sin pagar impuestos ni tener que alquilarla o venderla. ¡Y además le permite recuperar el inmueble!

Las cantidades se pueden percibir en forma de un importe único al inicio, en forma de mensualidades, o una combinación, es decir, una cantidad al inicio más una mensualidad.

El cliente mantiene la propiedad y el uso de la vivienda.

Algunas hipotecas inversas no tienen cuotas de amortización, es decir, no hay que devolverlo mes a mes, sino únicamente tras el fallecimiento o cuando el cliente decida libremente.

Este instrumento financiero es lo opuesto a la hipoteca tradicional. Es decir, en este tipo de operación financiera el banco te paga una renta mensual con garantía de tu casa. Es una buena opción para reactivar tu economía disfrutando del valor de tu vivienda, sin tener que venderla y renunciar a la propiedad y disfrute de la misma.

Muchos aducirán que en España y en otros países hispanos está muy arraigada la necesidad de dejar en herencia los inmuebles, que son el principal foco de inversión privada de los particulares, suponen una herencia familiar con valor sentimental.

Sí, todavía existe este factor cultura y emocional, pero el factor económico se está anteponiendo. En muchos casos son los hijos los que aconsejan a sus padres el solicitar una hipoteca inversa.

Esta es una tendencia que irá a más y más en el futuro y las entidades bancarias ya se han preparado para entrar en este mercado tan lucrativo. Sobre todo, porque otorgar este tipo de hipotecas tiene una imagen comercial humanitaria.

| Tendencia # 11. La Rehabilitación de Inmuebles va en Aumento.

Ya hablamos brevemente de esta tendencia cuando tratamos el desarrollo sostenible de viviendas. Sin embargo, le he dedicado un apartado propio, porque la rehabilitación de inmuebles se está convirtiendo en un buen negocio.

El hecho esta que algunas grandes constructoras o constructoras que solo se dedicaban a la obra civil o a la construcción de nueva vivienda, ha creado un departamento de reformas o rehabilitación debido a la demanda que ha surgido desde antes de la Pandemia. La Pandemia solo ha hecho que la demanda crezca en solo un par de años. La tendencia ya estaba ahí.

El interés por rehabilitar parcial o totalmente no se reduce solo a viviendas; sino también a oficina locales, naves industriales o bodegas y a edificios. Por ejemplo, la cantidad de edificios a reformar en las principales ciudades en cualquier país es bastante alto y es la única forma de sacarle rentabilidad a un inmueble que de lo contrario solo trae gastos e impuestos innecesarios.

Muchos creen que el auge de la reforma de viviendas apareció con la Pandemia, explicando que el confinamiento en casa generó una desenfrenada búsqueda de profesionales de confianza para mejorar el hogar. Esto es verdad, pero también es cierto que la rehabilitación de viviendas siempre ha sido un buen negocio. La Pandemia lo único que ha hecho es concienciar más a los propietarios de que deben llevar a cabo la reforma que tanto habían retrasado.

Esto es una buena noticia para los agentes inmobiliarios que contarán con inmuebles más habitables para vender; oficinas más cómodas para trabajar y locales comerciales más aptos para desarrollar una actividad.

Las nuevas normas de edificación han mejorado mucho la habitabilidad y el ahorro de energía. Y no digamos de los créditos para reforma que hoy son más fáciles de obtener y los planes de recuperación y transformación de inmuebles que muchos gobiernos en casi todos los países están llevando a cabo con una incentivación económica.

La demanda de más espacio para dormitorios, de espacio para trabajar en casa, de cocinas más funcionales, etc., ha hecho que la rehabilitación sea un factor necesario para vender una vivienda que se construyó hace muchos años.

Lo dicho. El mercado de la rehabilitación de viviendas se ha visto impulsado durante los primeros meses de la pandemia, ya que la gente pasaba una cantidad considerable de tiempo en casa y se dio cuenta de la necesidad de actualizar o modernizar los espacios interiores y exteriores para el trabajo, la escuela, el juego, el ejercicio, etc.

Cada vez hay menos gente que come fuera y más que cocina y come en casa, por lo que las cocinas se están remodelando para ser aún más el centro de la vida familiar.

La oficina en casa se ha convertido en una necesidad en la mayoría de las viviendas, ya sea mediante la conversión de un dormitorio o en un anexo a una habitación existente. Los gimnasios en casa son cada vez más populares, ya que muchos gimnasios públicos han permanecido cerrados.

Una sala de cine también es una ventaja. En general, la gente está gastando más en sus casas, terrazas y jardines al darse cuenta de que los periodos de tiempo que se pasan en casa son cada vez más habituales.

Y con la rehabilitación y modernización de viviendas completamos la 1ª parte de este artículo de tendencias del mercado inmobiliario para los próximos años.

Te agradeceríamos que nos dejaras un comentario sobre este artículo. ¿Crees que hay alguna tendencia en el mercado inmobiliario el cual no hayamos mencionado? Tu opinión nos interesa. Gracias.

Permite adquirir una vivienda sin tener ahorros previos, aunque conviene tener en cuenta todos los riesgos que entraña

Las hipotecas al 100% más gastos son difíciles de encontrar en el mercado, y más aún acceder a ellas. Estos préstamos son a priori una alternativa muy ventajosa para quienes quieren comprar una vivienda y no cuentan con ahorros, aunque también presentan unos inconvenientes importantes y no son recomendables. 

Repasamos las ventajas e inconvenientes de esta opción, así como otras opciones que permiten comprar una casa sin tener un colchón económico previo.

¿Qué es una hipoteca 100% más gastos?

Por lo general, cuando vamos a pedir una hipoteca al banco, el dinero que la entidad nos presta no representa el total del dinero que necesitamos para comprar una casa, sino solo aproximadamente el 80%. Es decir, que además del dinero del préstamo, también vamos a necesitar tener acceso a más dinero. En concreto, al 20% del dinero que nos falta para alcanzar el precio total de la vivienda y, además, otro 10% del coste que necesitaremos para financiar los gastos asociados a la compra de la casa.

En otras palabras, para comprar una vivienda, vamos a necesitar aproximadamente el 110% de su valor y, como el banco solo nos va a financiar el 80% del valor, necesitaremos acceder al 30% restante de otra forma. ¿Cómo? Básicamente, ahorrando antes de realizar la compra.

Por el contrario, hablamos de hipoteca 100% más gastos para referirnos a aquellas hipotecas que, además de darnos el 100% del precio del inmueble, también nos van a dar el 10% extra que vamos a necesitar para financiar el proceso de compra. Este tipo de hipotecas son cada vez menos comunes (debido sobre todo a los elevados riesgos que presentan). Sin embargo, todavía hay algunos bancos que financian el 100% de la hipoteca más gastos.

Si estás comparando hipotecas y valorando la posibilidad de escoger uno de estos productos, te recomendamos que sigas leyendo para conocer toda la información relativa a este tipo de productos hipotecarios y el riesgo que suponen.

Beneficios e inconvenientes de una hipoteca 100% más gastos

El principal beneficio que ofrece una hipoteca 100% más gastos es que, al suponer un acceso directo a toda la cantidad de dinero que vamos a necesitar para realizar la compra, no vamos a necesitar contar con ahorros previos de ningún tipo.

Sin embargo, aunque este beneficio puede ser muy atractivo, las hipotecas 100% más gastos también tienen una serie de inconvenientes que hacen que, en realidad, no sean productos tan recomendables como pueden parecer en un principio.

En este sentido, el principal inconveniente de una hipoteca 100% más gastos es su elevado coste. Como es lógico, obtener un préstamo por valor del 110% del precio de la vivienda va a suponer unas cuotas muy elevadas y que, además, se pueden extender durante mucho tiempo. Es decir, firmar este tipo de hipotecas supone tener que hacer frente a una deuda muy grande durante 20 o 30 años en la mayoría de los casos. En consecuencia, si durante ese tiempo nuestra situación financiera varía y no podemos hacer frente al pago, corremos el riesgo de perder la casa y de que, además, la vivienda en cuestión no sea suficiente como para financiar el total de la deuda contraída, por lo que, además de perder la casa, seguiríamos debiendo dinero al banco.

Además, hay que tener en cuenta que, para conseguir una hipoteca 100% más gastos, todos los bancos van a pedir que aportemos otra vivienda como garantía. Es decir, que si no contamos con una vivienda adicional, ningún banco va a concedernos una hipoteca con estas condiciones.

¿Son recomendables las hipotecas 100% más gastos?

Debido al elevado riesgo que presentan las hipotecas 100% y la financiación de nuestra casa con este tipo de productos hipotecarios, se trata de hipotecas que no recomendamos a la hora de buscar hipotecas. En su lugar, es preferible decantarse por alternativas que eviten el sobreendeudamiento y el riesgo tanto a corto como a largo plazo que este supone.

Alternativas a las hipotecas 100% más gastos

Existen una serie de alternativas para comprar una casa sin necesidad de tener ahorros previos y sin necesidad de tener que afrontar los elevados costes de una hipoteca 100% más gastos.

Algunas de las mejores opciones que podemos escoger son las siguientes:

• Comprar una vivienda sobre plano: Esta opción permite ir abonando parte del coste de la casa a medida que se va construyendo. De este modo, una vez que se ha aportado el 20% que el banco no financia, se puede comparar diferentes hipotecas e iniciar el proceso de solicitar el préstamo que mejor se ajuste a nuestras necesidades.
• Alquiler con opción a compra: La opción del alquiler con opción a compra permite que las cuotas del alquiler se conviertan en parte del dinero que abonamos por nuestra vivienda. De este modo, después del pago del alquiler durante varios años, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda y que esta pase a ser de su propiedad.
• Valorar la posibilidad de comprar otra casa: Uno de los aspectos que tenemos que tener en cuenta si estamos pensando en pedir una hipoteca 100% más gastos es qué casa me puedo permitir. ¿Mi situación económica realmente me permite acceder a la vivienda para la que necesito un endeudamiento tan alto? ¿O es mejor optar por una vivienda más económica? Si no tenemos dinero para poder financiar la compra de la casa sin un crédito en forma de hipoteca 100% más gastos, es probable que lo más aconsejable sea buscar una vivienda más económica. De este modo, podremos ahorrar durante unos años al mismo tiempo que disfrutamos de una casa en propiedad y, pasado el tiempo, valorar la posibilidad de cambiarnos a otra casa de mayor valor.

Fuente: Idealista

La ayuda de 250 euros mensuales tiene efectos retroactivos, podrá solicitarse durante el primer trimestre y exige unas condiciones para beneficiarse del mismo

El Consejo de Ministros ha dado luz verde al bono joven del alquiler este 18 de enero, tres meses después dese que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara la puesta en marcha de esta nueva ayuda para los inquilinos de hasta 35 años.

Según ha explicado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, esta ayuda será de hasta 250 euros al mes durante un periodo máximo de dos años. Está limitada a jóvenes con contrato de trabajo, siempre que tengan unos ingresos que no superen tres veces el IPREM y que la renta del piso en el que residen no supere unos límites.

Además, esta ayuda será compatible con otras que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, también aprobado en este Consejo de Ministros, y las autonomías podrán establecer ayudas adicionales si así lo consideran. 

Repasamos las principales claves del bono joven al alquiler que ha aprobado el Gobierno y que ya ha salido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE):

A quién va dirigido el bono joven del alquiler

Para poder optar a esta ayuda es necesario tener entre 18 y 35 años de edad y contar con unos ingresos que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples). Por tanto, para ser beneficiario no se puede ganar más de 24.318,84 euros al año.

Además, para optar a la ayuda es necesario acreditar que se vive en régimen de arrendamiento de vivienda, figurar en el contrato de alquiler y estar empadronado en ese mismo domicilio.

El texto de la normativa contempla la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM (es decir, 32.425,12 euros), cuando el perceptor del bono se mueva entre provincias o de una comunidad autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo.

Los cálculos oficiales apuntan a que el bono joven tendrá entre 60.000 y 70.000 beneficiarios este año, según ha explicado Raquel Sánchez. Si cada inquilino lograra 250 euros mensuales de ayuda (3.000 euros al año establecidos como máximo), el presupuesto daría para conceder algo menos de 67.000 cheques de este tipo.

El importe del bono joven de alquiler

Esta ayuda directa a pagar la renta del alquiler asciende a un máximo de 250 euros mensuales (3.000 euros al año), y solo puede usarse para tal objetivo. Según establece el BOE, la ayuda de 250 euros mensuales tiene como límite «el importe mensual de la renta arrendaticia o el precio de la cesión». 

Los inquilinos tendrán que justificar que la han destinado a pagar un alquiler y deberán autorizar el acceso a su información fiscal para verificar que su nivel de ingresos se ajusta a los límites que establece la normativa.

Requisitos para acceder al bono joven del alquiler

La normativa detalla que podrán ser beneficiarias de las ayudas del Bono Alquiler Joven las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:

a) Ser persona física y tener hasta 35 años, incluida dicha edad, en el momento de solicitar la ayuda.

b) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de las personas extranjeras no comunitarios deberán hallarse en situación de estancia o residencia regular en España.

c) Ser titular o estar en condiciones de suscribir, en calidad de persona arrendataria, un contrato de arrendamiento de vivienda formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o, en calidad de persona cesionaria, de un contrato de cesión de uso. En el caso de alquiler de habitación no es exigible que la formalización sea en los términos de la Ley 29/1994.

d) Disponer al menos de una fuente regular de ingresos que le reporte unas rentas anuales, incluidos los de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida o a arrendar o ceder, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento o cesión, iguales o inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En el supuesto de alquiler de habitación no se incluirá la renta de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, solamente se considerarán las de la persona física arrendataria.

A estos efectos, se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos quienes estén trabajando por cuenta propia o ajena, el personal investigador en formación y las personas perceptoras de una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de, al menos, tres meses de antigüedad, en los seis meses inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de, al menos, seis meses contados desde el día de su solicitud.

Si la fuente regular de ingresos de la persona solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de las rentas se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio, correspondientes a la declaración presentada por la persona solicitante, relativa al periodo impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentación vencido a la solicitud del Bono Alquiler Joven.

Si la persona solicitante del Bono Alquiler Joven dispone de más de una fuente de ingresos las rentas computables serán la suma de las rentas derivadas de dichas fuentes.

La Comisión de Seguimiento referida en el artículo 133.3 podrá acordar que este límite de renta anual sea superior a 3 veces el IPREM, en función del número de personas jóvenes que convivan en la vivienda, cuando en la misma convivan dos o más personas jóvenes que sean beneficiarias y que por tanto hayan suscrito, todas ellas, el correspondiente contrato de arrendamiento o cesión de la vivienda. Este límite de renta anual en ningún caso podrá ser superior para el supuesto de alquiler de habitación.

Cómo debe justificar el inquilino que cumple los requisitos

Los beneficiarios de este cheque del alquiler deben justificar ante el órgano concedente de la ayuda «el cumplimiento de la finalidad de la concesión de la subvención y de la aplicación de los fondos recibidos con una periodicidad mínima semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención», explica el texto publicado en el BOE. 

Y añade que «se acreditará, por cualquier medio admitido en derecho, el efectivo pago de la renta arrendaticia o del precio de la cesión en todas y cada una de las mensualidades en que se haya recibido la subvención. Esta justificación, una vez considerada suficiente por el órgano concedente, servirá de soporte para que la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate certifique al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el cumplimiento del objeto de la subvención, que se realizará con periodicidad semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención que haya percibido el beneficiario cuyo periodo de concesión finalice más tarde».

En cuanto a cómo justificar que se cumplen los requisitos de ingresos, la presentación de la solicitud del Bono Alquiler Joven conllevará la autorización para recabar de la Agencia Estatal de Administración Tributaria la información del IRPF. Otra alternativa es aportar el certificado de renta del ejercicio más reciente.

En el caso de que se produzca cualquier modificación de las condiciones que puedan motivar o hubieran motivado el reconocimiento de la ayuda, es necesario comunicarlo al órgano competente. «La no comunicación de estas modificaciones será causa suficiente para el inicio de un expediente de reintegro de las cantidades que pudieran haberse cobrado indebidamente. A tal efecto, las convocatorias de ayudas deberán concretar el plazo y el cauce por el que llevar a cabo esta comunicación», señala la normativa.

Cómo solicitar el bono joven del alquiler

El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las comunidades autónomas, tanto de forma presencial como telemática. En este sentido, el BOE detalla que «las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla convocarán procedimientos de concesión del Bono Alquiler Joven mediante convocatorias abiertas de forma continuada y permanente».

El Gobierno ha confirmado que tiene carácter retroactivo, con lo que se aplicará desde el mismo 1 de enero de 2022, y calcula que se podrá empezar a solicitar en un plazo de «entre un mes y medio y dos meses como máximo», según la responsable del Mitma. Es decir, ya en el primer trimestre del año.

Una vez que se publique esta ayuda en el BOE, el Ministerio de Transportes convocará una conferencia sectorial con las diferentes CCAA para repartir los 200 millones de euros con los que esta ayuda cuenta este año, como consta en los Presupuestos Generales del Estado. Después se celebrarán las comisiones bilaterales y las firmas de convenios con cada CCAA. Y una vez se tenga la firma, ya podrán poner en marcha el proceso de solicitud por parte de los jóvenes. 

«Lo que hacemos hoy es aprobar el bono del alquiler en el Consejo de Ministros, pero tenemos que hacer la reunión de la Conferencia Sectorial con las CCAA para aprobar los criterios y el reparto de los fondos. Después de esa reunión, el texto tendrá que aprobarlo de nuevo el Consejo de Ministros y luego habrá una nueva reunión de la Confrencia Sectorial», ha detallado Raquel Sánchez.

En qué casos no se conderá la ayuda

El texto detalla que no podrá concederse la ayuda cuando la persona solicitante o alguna de las que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento o de cesión de uso se encuentre en alguna de las situaciones que a continuación se indican:

a) Ser persona propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. A estos efectos no se considerará que se es persona propietaria o usufructuaria de una vivienda si el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se ha obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de la persona titular o alguna otra persona de la unidad de convivencia.

b) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con la persona arrendadora o cedente de la vivienda.

c) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendadora o cedente.

El límite del arrendamiento: 600 euros, salvo excepciones

Otra de las condiciones del bono joven del alquiler es que la renta máxima del inmueble alquilado será como máximo de 600 euros al mes. Sin embargo, esta cantidad puede ascender a los 900 euros en aquellas comunidades donde los precios medios sean más altos, y siempre que así lo aprueben. 

El caso de los pisos compartidos y el alquiler de habitaciones

Para los casos en los que un inquilino que se pueda beneficiar de la ayuda comparta piso con otros arrendatarios, será la comunidad autónoma de turno la que regule este tipo de situaciones.

Además la ayuda también se podrá conceder a quienes alquilan una habitación individual. Pero se establece un tope al precio que se paga por el dormitorio de 300 euros, aunque en algunos casos el límite subirá hasta 450 euros. Por ejemplo, en aquellos lugares donde los arrendamientos son más caros.

El caso de cambio de domicilio por trabajo

La normativa explica que, con el objeto de favorecer la movilidad laboral y no desincentivar el cambio de residencia de la persona beneficiaria, cuando esta cambie su domicilio a otro ubicado en otra provincia de la misma comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla, sobre el que suscriba un nuevo contrato de arrendamiento o cesión de uso, quedará obligada a comunicar dicho cambio al órgano concedente en el plazo máximo de quince días desde la firma del nuevo contrato. No obstante, la persona beneficiaria «no perderá el derecho a la subvención» siempre que con el nuevo contrato se cumpla con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este real decreto, y se formalice sin interrupción temporal con el anterior».

Si la persona beneficiaria cambia su domicilio a otro ubicado en una comunidad autónoma o ciudad autónoma diferente, debe comunicar dicho cambio al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato. Y la comunidad o ciudad autónoma de destino deberá decidir si le concede la ayuda. 

En ambos casos se eleva el límite máximo de la renta arrendaticia desde los 600 a los 900 euros mensuales. Asimismo, el límite máximo de los ingresos será de 4 veces el IPREM en la comunidad autónoma o provincia de destino. Pero estas condiciones no se aplicarán para el supuesto de alquiler de habitación, detalla el BOE.

«Para promover la continuidad de esta prestación para los casos de movilidad geográfica entre comunidades autónomas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana propondrá y someterá para su aprobación en la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo un acuerdo por el que todas las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla se comprometan a incluir esta casuística en las respectivas convocatorias del Bono Alquiler Joven», aclara el texto.

El bono joven del alquiler, compatible con otras ayudas

El bono joven del alquiler será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital (IMV) o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social. 

El Gobierno ha recordado que el bono es compatible con otras ayudas contenidas en el Plan de Vivienda 2022-2025 y que «las CCAA podrán establecer una ayuda adicional de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, descontando el bono». Además, las autonomías podrán habilitar un régimen especial para inquilinos especialmente vulnerables.

Cuando entrará en vigor

Una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministerio de Transportes deberá convocar una conferencia sectorial con las comunidades autónomas, salvo Navarra y País Vasco, para para decidir cómo se reparten los 200 millones de euros. A partir de entonces, mediante convenios bilaterales se podrá poner en marcha la solicitud de los bonos jovenes del alquiler, que tendrán efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2022. 

Una medida cortoplacista, según el mercado

Las reacciones de los expertos tras la aprobación del bono joven del alquiler no se han hecho esperar. En líneas generales, afirman que es una medida que solo tiene en cuenta el corto plazo y alertan de que provocará más subidas de precios. 

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “resulta indiscutible la necesidad de favorecer el acceso de la vivienda a los más jóvenes y a los colectivos menos favorecidos, pero creemos que el Plan de Vivienda que se ha aprobado hoy en el Consejo de Ministros vuelve a errar en la fórmula y ayuda a crear nuevos problemas. La ayuda directa, y esto es algo que nos han demostrado experiencias anteriores, tiene como principal consecuencia el aumento directo de los precios y la generación de graves discriminaciones sobre los inquilinos con salarios ligeramente superiores a estos, que tendrán que aumentar su esfuerzo en un escenario de subida de precios»

Además, añade Iñareta, «lo poco preciso de la propuesta y las transferencias territoriales hacen difícil saber qué porcentaje de la población se beneficiará finalmente de las propuestas. En todo caso, desde idealista creemos que se trata de una medida voluntarista, pero equivocada, que convierte al Estado en subsidiador de parte de los alquileres nacionales pero no pone el foco en la clave para lograr un parque de vivienda en alquiler asequible en nuestro país: generar un mayor volumen de oferta que disipe las tensiones con la demanda del mercado”.

El Consejo de la Juventud de España ha alertado del escaso impacto de la medida y calcula que solo el 1,7% de personas jóvenes emancipadas podrán beneficiarse de esta ayuda. Esta medida, anunciada a bombo y platillo, no da respuesta a su objetivo principal, que es mejorar la tasa de emancipación de las personas jóvenes en España», asevera el organismo, que insiste en que se trata de una medida «errónea» que se convierte en una «especie de lotería» de la que solo un «puñado» de jóvenes podrá beneficiarse.

Por su parte, Carlos Amigo, Country Lead España de HousingAnywhere, la plataforma de alquiler de alojamientos destinada a profesionales y estudiantes, cree que «el bono joven al alquiler es una medida que opta por una solución cortoplacista centrándose en gran medida en la asequibilidad, como también sucede con el límite a los precios de los alquileres. El estado actual de la vivienda en alquiler requiere una solución de fondo para aumentar al mismo tiempo la disponibilidad y la accesibilidad de las viviendas, con el fin de frenar la crisis de la vivienda de alquiler, que parece intensificarse». En su opinión las medidas que podrían aliviar las tensiones en el mercado son aquellas que estén destinadas a promover una vivienda disponible, asequible y accesible a largo plazo.

Fuente: Idealista

Comenzaste el año con un propósito: renovar tu casa para que tuviera un aspecto más actual, para que fuera más cómoda o para que pareciera más grande. Pero han pasado doce meses y te das cuenta de que no lo has conseguido, al menos, del todo. ¿Qué ha podido fallar?

A la hora de emprender cambios y reformas, es muy importante no precipitarse porque el resultado puede quedar muy lejos de lo que soñabas. Si ese ha sido tu caso, quizá hayas cometido alguno de estos errores. Echa la vista atrás y lo descubrirás.

Te dejaste llevar por las modas

Quién no ha visitado en algún momento una página de decoración y ha soñado con un hogar de revista, como ese que tanto nos ha seducido al primer vistazo. Pero claro, a veces se nos olvida que cada casa es diferente, con sus metros, su distribución o su estilo.

Tal vez pensaste que era buena idea poner algún objeto decorativo de artesanía o metálico por aquí o por allá porque era tendencia. Pero pasaste por alto que esos objetos para nada combinaban con el estilo de tus muebles.

O quizá creíste que era perfecto hacer una zona de despacho en un rincón del salón. Puede que ahora te hayas percatado de que realmente no te hacía falta. ¿Lo peor? Que has sacrificado espacio de esa zona de estar que sí utilizas.

Dejarnos llevar por lo que marcan las tendencias sin analizar antes cómo son nuestros hogares o lo que necesitamos puede hacer que cometamos errores. Y lo  habitual es que nos salgan muy caros.

No pensaste en la eficiencia energética

Había que hacer reformas y solo te fijaste en lo que se veía. Error. Te olvidaste de algo muy importante y ahora, con la luz y el gas a precios desorbitados, empiezas a caer en ello. Decidiste no cambiar la caldera o el frigorífico porque todavía funcionan bien, ¿pero comprobaste lo que consumen?

O puede que considerases que insuflar las paredes o cambiar las ventanas no era una buena inversión y tenías otras prioridades. Seguramente a estas alturas, los recibos ya te hayan hecho ver que estabas confundido y que sí que era un gasto más que aconsejable.

Dejaste a un lado la planificación

Las prisas y los impulsos son malos consejeros a la hora de hacer obras en casa o de cambiar el mobiliario. Y tampoco es bueno no tener claro lo que realmente quieres. El resultado puede ser nefasto. Aunque quizá ya sea tarde para ti.

Tal vez si hubieras dedicado algo más de tiempo a planificar los cambios ahora tendrías más espacio de almacenamiento. O es posible que ese sofá que te pareció fabuloso en la tienda jamás habría salido de ella y ahora no ocuparía casi medio salón.

Intentar hacerlo tú mismo

En los tutoriales siempre parece fácil. Renovar las paredes con pinturas decorativas no tiene ningún misterio, tampoco pintar esos viejos muebles o los azulejos del cuarto de baño. Y lo intentaste, con tu mejor empeño, pero el resultado se aleja mucho de lo que tu esperabas.

Es otro de los errores que solemos cometer en casa. Hay trabajos que son sencillos, cierto, pero hay otros que es mejor dejar en manos de profesionales. Al final, sale más barato y, por supuesto, el resultado será el que tú quieres.

Si has caído en alguno de estos errores en tu casa, habrás aprendido la lección. Y, si lo que estás pensando es en darle un nuevo aire en 2022, no te olvides de esos consejos que te hemos ofrecidos, pueden ahorrarte dinero y algún que otro disgusto.

Fuente: Habitissimo

En nuestro sector estamos todo el día negociando: desde el propio encargo hasta la operación de compraventa. Por eso es importante saber cómo vamos a poder cerrar una negociación y hacerlo en las mejores condiciones. 

El cierre podría definirse como una ayuda para que la gente tome decisiones que son buenas para ellos. En realidad, lo que un excelente vendedor hace todo el tiempo es “ayudar profesionalmente a otra gente a comprar”. Y para ser más estrictos con la definición, ni siquiera deberíamos pensar en un “cierre”. La realidad es que es todo lo contrario: se trata de “la apertura” de una relación ganar-ganar con un cliente, que puede durar todo el tiempo que el vendedor decida.

Tipos de cierre

Cierre directo

Se produce cuando, tras haber recibido varias aceptaciones del cliente de los beneficios de su producto porque satisfacen sus necesidades, el vendedor le pide la conformidad abiertamente, dándole a firmar la orden de pedido.

Orden de cierre

Es muy parecido al anterior. La variación, en este caso, consiste en que el vendedor toma notas y le pregunta por algo muy simple, como por ejemplo: Dígame, señora García, este es el número 17 de la calle de los Milagros, ¿no es así? Y su teléfono, ¿es el XXXXXXXXX? ¿Usted vende un inmueble, verdad? De esta forma, le vamos acostumbrando a decir sí. Después, llegado el momento, con el mismo aplomo, se le puede decir firma aquí o, un poco más suave, ¿quieres firmar, por favor?

Cierre presuntivo

Muchos clientes dudan a la hora de decidir, más cuando se trata de una elección tan importante. Sin embargo, son capaces de decidir sobre los pequeños detalles, como por ejemplo: en una tienda de muebles, un vendedor lleva más de media hora tratando de convencer a una joven pareja sobre la compra de un sofá. Ninguno de los dos acaba por decidirse. Entonces, el vendedor se acerca a ellos con las muestras de la tela para que elijan con cual quieren tapizarlo. En el momento en el que los dos han elegido una, han aceptado implícitamente la compra del sofá.

Hacer desear

Se trata de privar al cliente de la posesión del producto, desarrollando en él un sentimiento de frustración que aumenta el deseo de poseerlo. Un ejemplo bien claro es decir voy a ver si queda…, se lo voy a enseñar, pero no voy a poder servírselo hoy o únicamente me queda este y se lo he reservado a un cliente que ha venido hace un rato.

Anticipar la posesión

En este caso, sería hacer que el cliente se vea ya utilizando el producto y sienta las satisfacciones que le dará. Por ejemplo, hacer que conduzca el automóvil que se le intenta vender.

Cierre por oferta

Se le puede decir al cliente que el producto o servicio va a aumentar de precio a partir de la siguiente semana o mes o que la oferta está limitada a un período pequeño de tiempo.

Contexto 

En el mundo inmobiliario el cierre de operaciones es importante, ya que es la conclusión de un trabajo arduo de preparación que llevamos haciendo durante tiempo. Pero en nuestro sector, la facilidad de que hagamos el trabajo previo y el cliente ‘se nos escape’ es bastante alta.

Por eso es importante saber cómo son nuestros clientes y qué necesidades tienen. Por eso tendremos que conocer bien el mercado de nuestra zona o zonas de actuación, así como los perfiles de compradores y vendedores.

Métodos de cierre

Hay muchas maneras de cerrar una venta o negociación. Estas son las que consideramos más importantes: 

Método AIDA

A = ATENCIÓN (¿Descuentos? ¿Promociones?)

I= INTERÉS

D= DECISIÓN

A= ACCIÓN

El método A.I.D.A se basa en realizar acciones (publicidad, relaciones públicas o marketing, por ejemplo) que atraigan la ATENCIÓN de tus clientes generándoles INTERÉS por saber más. Este interés les llevará a la DECISIÓN de ir a verte y a realizar la ACCIÓN de trabajar contigo.

El método S.P.I.N

S = Situación: Análisis situacional del cliente. ¿Qué quiere o necesita?

P= Problema: Análisis de la problemática. ¿Qué le ha pasado?

I = Implicación: Si sabemos qué quiere y qué le ha pasado sabremos también…. ¿qué necesita de nosotros realmente?

N = Necesidad de beneficio: ofrecer aquella oferta de nuestro portfolio que satisfaga su necesidad

El método S.P.I.N se basa en analizar la problemática del cliente para ofrecerle aquellos servicios que puedan solucionarla. Haciendo esto, el cierre está prácticamente asegurado, porque el cliente será consciente de que hemos solventado la situación que ha generado una necesidad que no sabía cómo satisfacer por sí mismo. 

Método Challenger 

Está basado en la metodología del libro «The Challenger Sale: Taking Control of the Customer Conversation. Consiste en retar al cliente y hacerle pensar. Es una evolución de la venta consultiva, en la que hay que entender las necesidades del cliente y ayudarle a innovar o transformar, retándole para que contrate nuestros servicios y mejore sus experiencias.

¿Cómo cerramos?

La Propuesta en una Sola Página

Esta propuesta le permitirá al cliente llevarse un resumen de los beneficios de trabajar con nuestra agencia inmobiliaria. Debemos ser conscientes de que un mismo cliente será visitado (o visitará) un número indeterminado –pero elevado,  normalmente- de agencias inmobiliarias. Y cada una de estas ofrecerá distintos servicios y realizará algunas promesas.

Esta técnica consiste en dejar por escrito un resumen de lo que vamos a hacer por él a través de una estructura determinada que le ayudará a entender la importancia de nuestra oferta. Veamos cómo:

Primero las bases

Dejar por escrito qué objetivos persigue el cliente y los problemas y desafíos ante los que se encuentra actualmente nos ayudará (tanto a nosotros como al cliente) a ponernos en situación.

La solución

Entendemos aquí que la solución pasa por el precio de nuestros honorarios. Este precio jamás deberá ir al final de la página, sino en el centro. No queremos que este precio sea lo último que el cliente lea de esta propuesta. Eso puede hacerle olvidar lo realmente importante, lo que sí pondremos al final de la página: los beneficios. 

Los beneficios

Lo último que debe leer el cliente es nuestra propuesta de solución en la primera parte del documento (los problemas y desafíos actuales a los que se enfrenta). Será aquí donde detallemos qué actividades vamos a realizar en la agencia para dar solución a su problemática. De este modo, lo último que percibe el cliente es un beneficio y no un valor económico.

En conclusión, el cierre de las ventas es algo complicado a priori, pero entrenando con estas técnicas lo podréis conseguir. Para finalizar, os dejamos cinco premisas que debéis tener en cuenta para cerrar una buena operación.

1. Tener una muy buena actitud
2. Escuchar muy bien al cliente
3. Manejar las objeciones
4. No discutir nunca con el cliente
5. No rendirse, no retroceder jamás

Fuente: Fotocasa