Qué se puede hacer contra los inquilinos molestos y las consecuencias de acudir a la vía judicial
El despacho de abogados Méndez Lit repasa las claves de la acción judicial de cesación
Son muchas las comunidades de propietarios que se ven abocadas a lidiar con arrendatarios problemáticos. Inquilinos de viviendas o locales comerciales que actúan de manera inapropiada, molesta para los vecinos e incluso peligrosa en algunos casos. Se estima que un 80% de los arrendadores desconocen qué hacer ante las conductas incívicas, aunque sí existen soluciones.
Actitudes como el mal tratamiento de las basuras, las fiestas, los malos olores o las peleas “vulnerarán los estatutos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal”, según explica el despacho de abogados Méndez Lit. Y ante este tipo de situaciones, la comunidad de propietarios tiene sobre la mesa la posibilidad de es ejercer la bautizada acción judicial de cesación que permite conseguir una condena que ponga fin a la actividad denunciada.
Según recuerda Carlos Fernandez-Galiano, letrado especializado en derecho inmobiliario de Méndez Lit, «el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante (arrendatario) realizar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que sean contrarias a las normas reguladoras de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Ahora bien, para poder ejercer la acción judicial de cesación es necesario que se den unas condiciones y conviene conocer qué consecuencias tiene. Repasamos de la mano del despacho de abogados algunas consideraciones generales:
Requisitos de la acción judicial de cesación
En primer lugar, y para que dicha acción prospere, es necesario que se cumplan unos requisitos, tal y como recuerda Méndez Lit:
1. Encontrarse la conducta entre las categorías que el Tribunal Supremo señala en la sentencia STS 1152/2008, de 27 de septiembre:
- contrarias a estatutos o a las relaciones de vecindad,
- contrarias a las disposiciones administrativas u ordenanzas en materia de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas,
- que provoquen daños en la finca, bien en elementos comunes o privativos de otros propietarios.
2. La conducta debe ser notoria y continua, no aislada o más o menos censurable. Debe requerir cierta intensidad y reiteración. Desagradable y molesta para cualquier habitante del inmueble. Por tanto, podrán ser objeto de esta acción aquellas conductas que, incluso sin ser insufribles o intolerables, sí supongan una vulneración de las normas de pacífica convivencia, excedan lo comúnmente aceptable y, en definitiva, evidencien una actividad que, en circunstancias normales, ningún vecino tenga la obligación de soportar.
3. Otro elemento fundamental es la necesaria prueba de la existencia y autoría de la conducta. No basta alegarla, sino que debe acreditarse mediante cualquier medio de prueba en derecho y resultar directamente imputable a una persona concreta, sea propietario o arrendatario.
4. Antes de la demanda, el presidente de la comunidad debe requerir de forma fehaciente (burofax sería suficiente), a quien realice las actividades prohibidas para que cesen, con advertencia de iniciar acciones judiciales. Anticipándonos, diremos que en aquellos casos en los que el causante de las molestias sea persona distinta del propietario (normalmente arrendatario), es aconsejable enviar también otro requerimiento al propietario, para que pueda estar al tanto de la situación generada por su inquilino y pueda adoptar medidas correctoras.
5. Por último, la acción de cesación requiere de una previa convocatoria y celebración de junta de propietarios en la que se incluya en el orden del día la cuestión y que los vecinos adopten el acuerdo de iniciar el juicio correspondiente, facultando expresamente al presidente.
Las consecuencias de esta acción judicial
Fernández-Galiano recuerda que «la sentencia podrá acordar distintas medidas y consecuencias, que dependerán de la gravedad, de existencia de daños y perjuicios e, incluso, de que el infractor sea el propietario de la vivienda o su inquilino y de la pasividad del primero, si no hubiera adoptado medidas para ponerle remedio».
Estas pueden ser:
1. Ordenar la inmediata cesación de las actividades molestas por el infractor, ya sea el propietario de la vivienda (o miembros de su familia) o su arrendatario o personas que vengan ocupando el piso y local.
2. Si el infractor fuere el propietario de la vivienda, se le podrá imponer una privación del derecho de uso de su propiedad por un periodo que puede llegar hasta los 3 años máximo.
3. Si el infractor es un arrendatario, y si lo hubiera solicitado expresamente la comunidad de propietarios, podrá acordarse la extinción del contrato de arrendamiento, con el consiguiente desahucio forzoso.
4. También podrá dictarse condena de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a la comunidad de propietarios o terceros, que podrá imponerse frente al arrendatario infractor, pero también en determinados supuestos, de forma solidaria junto con el propietario.
Quién es el responsable y cómo afecta al propietario
El letrado afirma que, si tras el requerimiento no cesaran las conductas y, si la actitud del propietario fuera pasiva a su remedio (si el responsable fuera su inquilino), la comunidad de propietarios podrá dirigir también (solidariamente) la acción de cesación contra el propietario, reclamando la condena por daños y perjuicios, como así la extinción del arrendamiento.
«En definitiva, bajo nuestro criterio, el propietario es responsable por las infracciones y daños cometidos por el arrendatario si, siendo conocedor de tal conducta, se inhibiese ante ella y no pusiera los medios para evitarla», concluye Carlos Fernández-Galiano.
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Sánchez anuncia una ayuda a jóvenes de 250 euros mensuales para pagar el alquiler
Una ayuda para jóvenes de entre 18 y 35 años que tengan rentas inferiores a 23.750 euros
La coalición PSOE-Unidas Podemos ha dado el visto bueno a sus segundos Presupuestos, después de llegar a un acuerdo sobre la nueva ley de vivienda, que era el último gran obstáculo. Este acuerdo establece límites a los alquileres de propietarios con más de 10 viviendas, desgravaciones del 90% para los arrendadores particulares que bajen los alquileres, y un bono joven de 250 euros mensuales durante dos años para los jóvenes de entre 18 y 35 años que tengan rentas inferiores a 23.750 euros.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado que la nueva Ley de Vivienda que aprobará el Gobierno incluirá la creación de un ‘bono joven’ de vivienda dotado con 250 euros mensuales durante los próximos dos años.
Según ha detallado el presidente, este bono va a beneficiar a los jóvenes de entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros. Además, ha informado de que, en los casos de las familias más vulnerables este bono joven podrá completarse con más ayudas directas al alquiler de hasta el 40% de la renta.
Durante la inauguración del I Foro Urbano de España, que se celebra este martes en Sevilla, Sánchez ha asegurado que los próximos Presupuestos Generales del Estado, que incluyen esta primera Ley Estatal de Vivienda, van a dar respuesta a la demanda de emancipación de los jóvenes en todas las ciudades de España.
«Vamos a destinar una política pública a reducir la edad de emancipación tan insoportablemente alta en nuestro país para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en alquiler digna con el apoyo y ayuda de la Administración General del Estado», ha remarcado el presidente.
Sánchez ha valorado el acuerdo alcanzado este martes en el seno del Gobierno de coalición para aprobar a lo largo de los próximos días los Presupuestos Generales del Estado para 2022, que tendrán como objetivo propiciar la «recuperación económica justa» del país.
El PSOE recupera la Renta Básica de Emancipación (RBE)
Con la posible aprobación de este «bono joven» el PSOE recuperaría la famosa Renta Básica de Emancipación (RBE), una medida que puso en marcha el Gobierno de Zapatero en 2008. Consistía en una ayuda al alquiler de 210 euros al mes. Cuatro años después, en 2012, el Gobierno de Mariano Rajoy puso fecha de caducidad a una medida que costaba cada año más de 300 millones de euros.
Posteriormente, en 2013, durante el Gobierno del PP, el PSOE propuso restablecer la ayuda al alquiler para los jóvenes. La medida fue incluida dentro de las más de 600 enmiendas parciales que la formación registró al Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2013.
En 2017, la por aquel entonces secretaria de Ordenación Territorial y Políticas Públicas de Vivienda del PSOE y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, planteó recuperar la Renta Básica de Emancipación y modificar la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para atender a la dificultad de los jóvenes de acceder a la vivienda y el incremento de los precios del alquiler en las grandes ciudades.
Qué opinan los expertos sobre las ayudas al alquiler para jóvenes
Miguel Córdoba, profesor de economía financiera en la Universidad CEU San Pablo, cree que «no tiene sentido recuperar una medida que caducó en 2012 y acabaría por ser inflacionaria y ni siquiera social».
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB), cree que la RBE «fue una tontería cuando se estableció y sigue siendo una tontería si se recupera próximamente». Para Bernardos «el problema del alquiler no está en el lado de la demanda, sino en la oferta«, ya que hay «una gran escasez de inmuebles que atienda a la fuerte demanda, y un subsidio repercutiría en gran medida sobre el precio».
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¿Son importantes los colores en la decoración de una vivienda en Alcalá de Henares?
El color en la decoración de nuestra vivienda en Alcalá de Henares tiene un papel fundamental. Todos los colores tienen su significado y transmiten diversas sensaciones.
La cromoterapia o ‘color terapia’, también llamada terapia del color sostiene que la luz del color o los entornos que tienen determinados colores son útiles para el tratamiento de enfermedades o mejorar la salud y apuesta por emplear la gama cromática en los hogares como elemento curativo, estimulante o antidepresivo.
El color que elijamos y el sitio donde lo utilicemos, puede ofrecer diferentes efectos influyendo a nivel emocional y físico.
Te gustan las estancias con un toque de color, pero no terminas de decidirte por un tono u otro…
Veamos a continuación algunas consideraciones.
LAS DIMENSIONES IMPORTAN
El tamaño de la habitación si importa, si es pequeña, lo mejor será elegir colores no demasiado intensos. Y mejor fríos que cálidos. Si vamos a pintar solo parte de la misma, la pared que tenga las ventanas es la ideal para dejar que la luz incida en las blancas.
ORIENTACIÓN DE LA HABITACIÓN
La orientación incide en la luz que recibirá la habitación, al norte, recibirá poca luz natural, lo ideal es pintar esa pared con colores cálidos y pálidos. Si está orientada al sur, recibirá mucha luz por lo que podrás optar por colores más fríos.
CANTIDAD DE LUZ
Es fundamental para elegir el color. Si la luz es directa durante muchas horas al día, podrás elegir colores más oscuros, pero si por el contrario solo entra claridad, es mejor utilizar tonos más tenues.
ILUMINACIÓN ARTIFICIAL
La luz artificial, también se utilizará durante bastantes horas al día según la época del año, hay que tener presente que los LEDS fríos reducen la viveza de los colores; los LEDS cálidos acentúan esa calidez y los halógenos aportan una luz blanca que realza los colores.
TU DECORACIÓN
A cada estilo decorativo le corresponde un tono de color, el nórdico o contemporáneo, le viene bien los tonos fríos y neutros (azules o grises). Por el contrario, si eres más clásico, los colores neutros o cálidos. Si tu estilo es vintage, los intensos como verdes mentas, rosas, ocres.
TIPO DE PINTURA Y ACABADO
La pintura plástica al agua es la más utilizada. La pintura ecológica tiene un acabado de pintura a la tiza. Simplemente, elige una pintura monocapa. Y para estancias con humedad pinturas antifungicidas. Además, el acabado brillante es aconsejable para paredes perfectamente lisas, pero para paredes con defectos o acabados no lisos es mejor mate, así los disimularás.
CADA HABITACIÓN, UN COLOR
Tenemos la opción de pintar cada habitación de un color, no es lo mismo pintar un estudio que un dormitorio. Para algunas podemos elegir tonos estimulantes (verde intenso o mostaza) y para otras, más relajantes (azul, gris o verde suave).
HACER MUESTRAS
Haz varias muestras y míralas a diferentes horas del día y distinta luz, para estar seguro del tono que vas a utilizar. El espacio parecerá más amplio si unificas, con el mismo color, puertas, molduras, rodapiés, frentes de armarios… incluso marcos de cuadros.
Elijas lo que elijas, combinando blanco y color conseguirás atraer las miradas y subir el nivel decorativo de la estancia
SIGNIFICADO DE LOS COLORES
● Blanco
La cocina y el baño son dos estancias en las que debe primar la sensación de limpieza. Por lo que es habitual utilizar este color o tonalidades de azul. Se puede combinar con detalles de color en electrodomésticos, telas o azulejos.
● Rojo
El tono cromático con más poder para llamar la atención, nunca deja indiferente. Proporciona gran energía y entusiasmo. Da una sensación de gran calidez y crea espacios muy acogedores. Debemos tener en cuenta que puede ocasionar excitación, toda una habitación de rojo puede llevar a que te sientas alterado e irritable, por lo que tienes que utilizarlo con moderación.
En su tono oscuro, facilita la expresión de las emociones, es pasional, incita a cuidar el cuerpo.
● Amarillo
Un color muy utilizado en la decoración por su apariencia alegre y sus cualidades para estimular la actividad mental. En su tonalidad fuerte, es perfecto para un salón, pero para zonas más tranquilas usaremos sus tonos suaves. Incrementa la concentración, te sentirás más ágil y motiva a mantener largas charlas y a tener mayor claridad mental.
● Verde
En tono pastel, otorga una estancia cálida y agradable, mientras en tono más fluorescente nos dará un lugar perturbador y desorientador. Aporta energía de vibración. En su tono oscuro, está relacionado con la sanación, promueve un estado de salud óptimo, jovial y proporciona bienestar general y equilibrio.
● Negro
Color de elegancia, para lugares de corte minimalista, contrasta con colores brillantes. A la hora de utilizarlo en la decoración, hay que tener en cuenta que este color no refleja la luz, por lo que acerca los planos y se reducen considerablemente los espacios.
● Naranja
No es fácil usarlo en decoración, es muy llamativo, da muchísima calidez y alegría a un hogar. Combinado con el blanco, se debe usar en estancias amplias, porque el efecto óptico es a reducir los espacios. Este tono despierta el apetito, por lo que debemos tenerlo en cuenta al utilizarlo en cocinas. Se asocia con la creatividad, es alegre y jovial, y un buen aliado para pintar la casa si quieres que te aporte energía y vitalidad.
● Rosa
Última moda en tendencias decorativas. Emocionalmente, evoca relajación, enamoramiento y sensibilidad, está asociado con el corazón, con el amor tierno y suave. Dependiendo cambia la estética, (fucsia con la estética pop y rosa carmín con la de corte ‘vintage’). Es perfecto para pintar cualquier ambiente en el que desees sentirte como entre algodones.
● Azul
El tono claro inspira tranquilidad, es el color de la armonía, de la quietud, y favorece un ambiente tranquilo libre de problemas y obstáculos.
El tono oscuro crea un ambiente sobrio, es perfecto para un ambiente para concentrarse para concentrarse.
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¿Cuál es el mejor momento del año para poner tu casa a la venta en Alcalá de Henares?
¿Hay cierta época del año que es mejor para poner una casa en venta en Alcalá de Henares? La respuesta, en pocas palabras:
¡El mejor momento para poner tu casa en venta es tan pronto como tú decidas!
Si deseas conseguir el mejor precio para tu casa, y asumo que lo quieras, entonces la clave realmente es permitir a ti mismo todo el tiempo que sea posible para venderla. Darte más tiempo significa que más compradores potenciales puedan ver tu casa. Esto debería a su vez dar lugar a más ofertas. También te da tiempo para considerar más opciones si el mercado es lento o el interés inicial es bajo.
Pero ¿cómo influyen las estaciones del año al mercado? Estaciones de venta máximas varían en diferentes zonas del país. En muchas zonas, los meses a finales de la primavera y a principios del otoño son las temporadas altas porque las casas “lucen» mejor en esos meses que en el verano caliente o el invierno frío. Además, a mucha gente le gusta comprar su casa cuando el clima es agradable y antes de que los niños tengan que volver al colegio.
Pero hay que tener en cuenta que aunque hay temporadas altas de venta, también hay más casas en el mercado durante esos meses, lo que significa que tendrás más competencia. Así que, aunque las estaciones influyen en el mercado, no es algo que debe dominar tu decisión del momento de poner tu casa en venta.
¿Deberían otras condiciones del mercado – las tendencias de precios, tasas de interés y la economía en general – influir el momento de poner tu casa en venta? Probablemente no. Incluso si estás bajo ninguna presión para vender, esperar mejores condiciones de mercado no necesariamente aumente tus ganancias potenciales.
¿Cuánto tiempo debes tomar para vender tu casa? El tiempo medio para vender varía de acuerdo con las condiciones del mercado en una región determinada, en una ciudad o incluso en un barrio.
Aparte de eso, el precio, los términos, las condiciones, la ubicación y exposición juegan un papel incluso más importante en tu perfil de tiempo. Pero la venta en cualquier mercado es más fácil si mantienes el tiempo a tu lado.
Un buen asesor profesional te puede indicar cuánto tiempo es lo más adecuado para obtener un mejor rendimiento de sus esfuerzos de marketing. Así asegúrate de poner tu casa en venta cuando todavía tienes un poco de tiempo para esperar y ver lo que pase.
Por cierto no olvides: ¡Una vez que tengas en mente el momento adecuado para ti, tendrás que empezar los preparativos para poner tu casa en el mercado!
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¿Cómo cerrar un trato de compraventa de vivienda en Alcalá de Henares y no morir en el intento?
En más de una ocasión nos hemos encontrado con la satisfacción de encontrar la propiedad inmobiliaria que nos interesa en Alcalá de Henares y pasamos a la tarea de cerrar el trato con la mayor de las garantías.
Sin lugar a dudas, lo primero que puede pasar por nuestra cabeza es presentar una propuesta de compra o una reserva por la propiedad seleccionada.
Tanto en el caso de propuesta como en el de reserva por supuesto ambas acciones se tienen que llevar a cabo con un documento por escrito «las palabras se las lleva el viento» y con entrega de un depósito el cual da validez y peso a la intención manifestada en el documento.
IMPORTANTE: Antes de presentar oferta o reservar hay que pedir una nota simple actualizada de la propiedad y asegurarnos de la titularidad y cargas.
En el caso de que la propiedad se esté comercializando por un agente inmobiliario este debe facilitar una nota simple actualizada con no más de 3 meses de antigüedad el cual certifica el estado de cargas, servidumbres y anotaciones que pueda tener la propiedad.
En el caso de que la propiedad la esté vendiendo un particular por su cuenta yo me aseguraría mucho antes de verificar mediante nota simple y DNI de la persona que nos está abriendo la puerta si realmente la propiedad es suya. OJO: «No sería la primera vez que se han llevado a cabo estafas donde personas que tienen llaves de una propiedad se hacen pasar por propietarios, cogen reservas de compra y cuando tienen el dinero desaparecen».
Muchos pueden ser los gastos que estén asociados a una propiedad y con la que nos podemos encontrar sorpresas cuando compramos sin los servicios de un abogado especializado o un agente inmobiliario profesional, gastos de comunidad, IBIs de la propiedad, tasas de basura, facturas de suministros pendientes, derramas de comunidad aprobadas anteriormente, etc…, mucha atención con estos temas.
PROPUESTA DE COMPRA
En dicha Propuesta de Compra debemos detallar por escrito como mínimo:
- Comparecientes.
- Propiedad detallada con datos registrales y catastrales.
- Precio ofertado.
- Plazo para tomar la decisión de la Propuesta de Compra.
- Depósito entregado en la Propuesta de Compra.
- Plazo fijado para la firma del contrato de arras.
- Plazo fijado para elevar a escritura pública desde la firma de arras hasta la firma en notaría.
- Desglose de pagos e impuestos que pertenecen a cada parte.
- Condiciones particulares si las hay para la presente Propuesta de Compra.
- Inventario fotográfico del estado y enseres de la propiedad de la que se presenta la Oferta de Compra.
RESERVA DE COMPRA
En dicha Reserva de Compra debemos detallar por escrito como mínimo:
- Comparecientes.
- Propiedad detallada con datos registrales y catastrales.
- Precio de reserva.
- Plazo para tomar la decisión de la Reserva de Compra.
- Depósito entregado en la Reserva de Compra.
- Plazo fijado para la firma del contrato de arras.
- Plazo fijado para elevar a escritura pública desde la firma de arras hasta la firma en notaría.
- Desglose de pagos e impuestos que pertenecen a cada parte.
- Condiciones particulares si las hay para la presente Reserva de Compra.
- Inventario fotográfico del estado y enseres de la propiedad de la que se presenta la Reserva de Compra.
La única diferencia que tenemos entre Propuesta de Compra y Reserva de Compra es que en la Propuesta presentamos un precio diferente al ofertado por la parte vendedora y en la Reserva aceptamos dicho precio como válido y detallamos el resto de condiciones.
Es importantísimo que busquemos el asesoramiento de un profesional para este tipo de gestiones, ya que estamos hablando de inversiones de gran cuantía monetaria y relevancia como para arriesgar, si no tenemos los conocimientos necesarios podemos tener una gran pérdida y una gran sensación de decepción.
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