Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable.
Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.
- Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
- Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
- Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.
Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler
Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:
Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100
Pongamos de ejemplo el siguiente caso:
- Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
- Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
- Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).
Tendríamos que hacer la siguiente operación:
(12.000 – 1.700) ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.
Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.
Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca
Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés que te haya concedido el banco).
Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.
Riesgos de alquilar
Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:
- El propietario no consigue inquilino.
- Reformas costosas entre inquilinos.
- Desperfectos no previstos.
- Morosos.
¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?
Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?
Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos).
Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.
Consejos para comprar para alquilar
Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:
- Busca una casa que requiera la mínima reforma.
- Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
- La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
- Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
- Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
- Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
- Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
- Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.
- Publicado en Alquiler, Comprador, Consejos, Inmobiliaria
Claves del bono joven del alquiler: quién puede pedirlo y desde cuándo
La ayuda de 250 euros mensuales tiene efectos retroactivos, podrá solicitarse durante el primer trimestre y exige unas condiciones para beneficiarse del mismo
El Consejo de Ministros ha dado luz verde al bono joven del alquiler este 18 de enero, tres meses después dese que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara la puesta en marcha de esta nueva ayuda para los inquilinos de hasta 35 años.
Según ha explicado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, esta ayuda será de hasta 250 euros al mes durante un periodo máximo de dos años. Está limitada a jóvenes con contrato de trabajo, siempre que tengan unos ingresos que no superen tres veces el IPREM y que la renta del piso en el que residen no supere unos límites.
Además, esta ayuda será compatible con otras que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, también aprobado en este Consejo de Ministros, y las autonomías podrán establecer ayudas adicionales si así lo consideran.
Repasamos las principales claves del bono joven al alquiler que ha aprobado el Gobierno y que ya ha salido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE):
A quién va dirigido el bono joven del alquiler
Para poder optar a esta ayuda es necesario tener entre 18 y 35 años de edad y contar con unos ingresos que no superen tres veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples). Por tanto, para ser beneficiario no se puede ganar más de 24.318,84 euros al año.
Además, para optar a la ayuda es necesario acreditar que se vive en régimen de arrendamiento de vivienda, figurar en el contrato de alquiler y estar empadronado en ese mismo domicilio.
El texto de la normativa contempla la posibilidad de subir el límite hasta cuatro veces el IPREM (es decir, 32.425,12 euros), cuando el perceptor del bono se mueva entre provincias o de una comunidad autónoma a otra y siga manteniendo los requisitos para solicitarlo.
Los cálculos oficiales apuntan a que el bono joven tendrá entre 60.000 y 70.000 beneficiarios este año, según ha explicado Raquel Sánchez. Si cada inquilino lograra 250 euros mensuales de ayuda (3.000 euros al año establecidos como máximo), el presupuesto daría para conceder algo menos de 67.000 cheques de este tipo.
El importe del bono joven de alquiler
Esta ayuda directa a pagar la renta del alquiler asciende a un máximo de 250 euros mensuales (3.000 euros al año), y solo puede usarse para tal objetivo. Según establece el BOE, la ayuda de 250 euros mensuales tiene como límite «el importe mensual de la renta arrendaticia o el precio de la cesión».
Los inquilinos tendrán que justificar que la han destinado a pagar un alquiler y deberán autorizar el acceso a su información fiscal para verificar que su nivel de ingresos se ajusta a los límites que establece la normativa.
Requisitos para acceder al bono joven del alquiler
La normativa detalla que podrán ser beneficiarias de las ayudas del Bono Alquiler Joven las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:
a) Ser persona física y tener hasta 35 años, incluida dicha edad, en el momento de solicitar la ayuda.
b) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de las personas extranjeras no comunitarios deberán hallarse en situación de estancia o residencia regular en España.
c) Ser titular o estar en condiciones de suscribir, en calidad de persona arrendataria, un contrato de arrendamiento de vivienda formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos o, en calidad de persona cesionaria, de un contrato de cesión de uso. En el caso de alquiler de habitación no es exigible que la formalización sea en los términos de la Ley 29/1994.
d) Disponer al menos de una fuente regular de ingresos que le reporte unas rentas anuales, incluidos los de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida o a arrendar o ceder, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento o cesión, iguales o inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En el supuesto de alquiler de habitación no se incluirá la renta de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, solamente se considerarán las de la persona física arrendataria.
A estos efectos, se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos quienes estén trabajando por cuenta propia o ajena, el personal investigador en formación y las personas perceptoras de una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de, al menos, tres meses de antigüedad, en los seis meses inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de, al menos, seis meses contados desde el día de su solicitud.
Si la fuente regular de ingresos de la persona solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de las rentas se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio, correspondientes a la declaración presentada por la persona solicitante, relativa al periodo impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentación vencido a la solicitud del Bono Alquiler Joven.
Si la persona solicitante del Bono Alquiler Joven dispone de más de una fuente de ingresos las rentas computables serán la suma de las rentas derivadas de dichas fuentes.
La Comisión de Seguimiento referida en el artículo 133.3 podrá acordar que este límite de renta anual sea superior a 3 veces el IPREM, en función del número de personas jóvenes que convivan en la vivienda, cuando en la misma convivan dos o más personas jóvenes que sean beneficiarias y que por tanto hayan suscrito, todas ellas, el correspondiente contrato de arrendamiento o cesión de la vivienda. Este límite de renta anual en ningún caso podrá ser superior para el supuesto de alquiler de habitación.
Cómo debe justificar el inquilino que cumple los requisitos
Los beneficiarios de este cheque del alquiler deben justificar ante el órgano concedente de la ayuda «el cumplimiento de la finalidad de la concesión de la subvención y de la aplicación de los fondos recibidos con una periodicidad mínima semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención», explica el texto publicado en el BOE.
Y añade que «se acreditará, por cualquier medio admitido en derecho, el efectivo pago de la renta arrendaticia o del precio de la cesión en todas y cada una de las mensualidades en que se haya recibido la subvención. Esta justificación, una vez considerada suficiente por el órgano concedente, servirá de soporte para que la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate certifique al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el cumplimiento del objeto de la subvención, que se realizará con periodicidad semestral y en todo caso en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del último mes natural objeto de la subvención que haya percibido el beneficiario cuyo periodo de concesión finalice más tarde».
En cuanto a cómo justificar que se cumplen los requisitos de ingresos, la presentación de la solicitud del Bono Alquiler Joven conllevará la autorización para recabar de la Agencia Estatal de Administración Tributaria la información del IRPF. Otra alternativa es aportar el certificado de renta del ejercicio más reciente.
En el caso de que se produzca cualquier modificación de las condiciones que puedan motivar o hubieran motivado el reconocimiento de la ayuda, es necesario comunicarlo al órgano competente. «La no comunicación de estas modificaciones será causa suficiente para el inicio de un expediente de reintegro de las cantidades que pudieran haberse cobrado indebidamente. A tal efecto, las convocatorias de ayudas deberán concretar el plazo y el cauce por el que llevar a cabo esta comunicación», señala la normativa.
Cómo solicitar el bono joven del alquiler
El bono joven del alquiler podrá solicitarse en las oficinas del departamento de vivienda de las comunidades autónomas, tanto de forma presencial como telemática. En este sentido, el BOE detalla que «las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla convocarán procedimientos de concesión del Bono Alquiler Joven mediante convocatorias abiertas de forma continuada y permanente».
El Gobierno ha confirmado que tiene carácter retroactivo, con lo que se aplicará desde el mismo 1 de enero de 2022, y calcula que se podrá empezar a solicitar en un plazo de «entre un mes y medio y dos meses como máximo», según la responsable del Mitma. Es decir, ya en el primer trimestre del año.
Una vez que se publique esta ayuda en el BOE, el Ministerio de Transportes convocará una conferencia sectorial con las diferentes CCAA para repartir los 200 millones de euros con los que esta ayuda cuenta este año, como consta en los Presupuestos Generales del Estado. Después se celebrarán las comisiones bilaterales y las firmas de convenios con cada CCAA. Y una vez se tenga la firma, ya podrán poner en marcha el proceso de solicitud por parte de los jóvenes.
«Lo que hacemos hoy es aprobar el bono del alquiler en el Consejo de Ministros, pero tenemos que hacer la reunión de la Conferencia Sectorial con las CCAA para aprobar los criterios y el reparto de los fondos. Después de esa reunión, el texto tendrá que aprobarlo de nuevo el Consejo de Ministros y luego habrá una nueva reunión de la Confrencia Sectorial», ha detallado Raquel Sánchez.
En qué casos no se conderá la ayuda
El texto detalla que no podrá concederse la ayuda cuando la persona solicitante o alguna de las que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento o de cesión de uso se encuentre en alguna de las situaciones que a continuación se indican:
a) Ser persona propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. A estos efectos no se considerará que se es persona propietaria o usufructuaria de una vivienda si el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se ha obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de la persona titular o alguna otra persona de la unidad de convivencia.
b) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con la persona arrendadora o cedente de la vivienda.
c) Que la persona arrendataria, la persona cesionaria o cualquiera de las que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada o cedida sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendadora o cedente.
El límite del arrendamiento: 600 euros, salvo excepciones
Otra de las condiciones del bono joven del alquiler es que la renta máxima del inmueble alquilado será como máximo de 600 euros al mes. Sin embargo, esta cantidad puede ascender a los 900 euros en aquellas comunidades donde los precios medios sean más altos, y siempre que así lo aprueben.
El caso de los pisos compartidos y el alquiler de habitaciones
Para los casos en los que un inquilino que se pueda beneficiar de la ayuda comparta piso con otros arrendatarios, será la comunidad autónoma de turno la que regule este tipo de situaciones.
Además la ayuda también se podrá conceder a quienes alquilan una habitación individual. Pero se establece un tope al precio que se paga por el dormitorio de 300 euros, aunque en algunos casos el límite subirá hasta 450 euros. Por ejemplo, en aquellos lugares donde los arrendamientos son más caros.
El caso de cambio de domicilio por trabajo
La normativa explica que, con el objeto de favorecer la movilidad laboral y no desincentivar el cambio de residencia de la persona beneficiaria, cuando esta cambie su domicilio a otro ubicado en otra provincia de la misma comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla, sobre el que suscriba un nuevo contrato de arrendamiento o cesión de uso, quedará obligada a comunicar dicho cambio al órgano concedente en el plazo máximo de quince días desde la firma del nuevo contrato. No obstante, la persona beneficiaria «no perderá el derecho a la subvención» siempre que con el nuevo contrato se cumpla con todos los requisitos, límites y condiciones establecidos en este real decreto, y se formalice sin interrupción temporal con el anterior».
Si la persona beneficiaria cambia su domicilio a otro ubicado en una comunidad autónoma o ciudad autónoma diferente, debe comunicar dicho cambio al órgano concedente de origen en el plazo máximo de 15 días desde la firma del nuevo contrato. Y la comunidad o ciudad autónoma de destino deberá decidir si le concede la ayuda.
En ambos casos se eleva el límite máximo de la renta arrendaticia desde los 600 a los 900 euros mensuales. Asimismo, el límite máximo de los ingresos será de 4 veces el IPREM en la comunidad autónoma o provincia de destino. Pero estas condiciones no se aplicarán para el supuesto de alquiler de habitación, detalla el BOE.
«Para promover la continuidad de esta prestación para los casos de movilidad geográfica entre comunidades autónomas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana propondrá y someterá para su aprobación en la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo un acuerdo por el que todas las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla se comprometan a incluir esta casuística en las respectivas convocatorias del Bono Alquiler Joven», aclara el texto.
El bono joven del alquiler, compatible con otras ayudas
El bono joven del alquiler será compatible con otras prestaciones como ingreso mínimo vital (IMV) o las prestaciones no contributivas de la Seguridad Social.
El Gobierno ha recordado que el bono es compatible con otras ayudas contenidas en el Plan de Vivienda 2022-2025 y que «las CCAA podrán establecer una ayuda adicional de hasta el 40% de la renta mensual del alquiler, descontando el bono». Además, las autonomías podrán habilitar un régimen especial para inquilinos especialmente vulnerables.
Cuando entrará en vigor
Una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ministerio de Transportes deberá convocar una conferencia sectorial con las comunidades autónomas, salvo Navarra y País Vasco, para para decidir cómo se reparten los 200 millones de euros. A partir de entonces, mediante convenios bilaterales se podrá poner en marcha la solicitud de los bonos jovenes del alquiler, que tendrán efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2022.
Una medida cortoplacista, según el mercado
Las reacciones de los expertos tras la aprobación del bono joven del alquiler no se han hecho esperar. En líneas generales, afirman que es una medida que solo tiene en cuenta el corto plazo y alertan de que provocará más subidas de precios.
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “resulta indiscutible la necesidad de favorecer el acceso de la vivienda a los más jóvenes y a los colectivos menos favorecidos, pero creemos que el Plan de Vivienda que se ha aprobado hoy en el Consejo de Ministros vuelve a errar en la fórmula y ayuda a crear nuevos problemas. La ayuda directa, y esto es algo que nos han demostrado experiencias anteriores, tiene como principal consecuencia el aumento directo de los precios y la generación de graves discriminaciones sobre los inquilinos con salarios ligeramente superiores a estos, que tendrán que aumentar su esfuerzo en un escenario de subida de precios»
Además, añade Iñareta, «lo poco preciso de la propuesta y las transferencias territoriales hacen difícil saber qué porcentaje de la población se beneficiará finalmente de las propuestas. En todo caso, desde idealista creemos que se trata de una medida voluntarista, pero equivocada, que convierte al Estado en subsidiador de parte de los alquileres nacionales pero no pone el foco en la clave para lograr un parque de vivienda en alquiler asequible en nuestro país: generar un mayor volumen de oferta que disipe las tensiones con la demanda del mercado”.
El Consejo de la Juventud de España ha alertado del escaso impacto de la medida y calcula que solo el 1,7% de personas jóvenes emancipadas podrán beneficiarse de esta ayuda. Esta medida, anunciada a bombo y platillo, no da respuesta a su objetivo principal, que es mejorar la tasa de emancipación de las personas jóvenes en España», asevera el organismo, que insiste en que se trata de una medida «errónea» que se convierte en una «especie de lotería» de la que solo un «puñado» de jóvenes podrá beneficiarse.
Por su parte, Carlos Amigo, Country Lead España de HousingAnywhere, la plataforma de alquiler de alojamientos destinada a profesionales y estudiantes, cree que «el bono joven al alquiler es una medida que opta por una solución cortoplacista centrándose en gran medida en la asequibilidad, como también sucede con el límite a los precios de los alquileres. El estado actual de la vivienda en alquiler requiere una solución de fondo para aumentar al mismo tiempo la disponibilidad y la accesibilidad de las viviendas, con el fin de frenar la crisis de la vivienda de alquiler, que parece intensificarse». En su opinión las medidas que podrían aliviar las tensiones en el mercado son aquellas que estén destinadas a promover una vivienda disponible, asequible y accesible a largo plazo.
Fuente: Idealista
- Publicado en Alquiler, Inmobiliaria, Noticias
El precio de los alquileres vuelve a caer en noviembre: cede un 5,9% interanual
El mes de noviembre se ha cerrado con una caída interanual del precio del alquiler en España del 5,9% hasta establecerse en 10,5 euros/m2/mes, según el último informe de precios publicado por idealista, el principal marketplace inmobiliario del sur de Europa. En el último mes, el precio se ha mantenido sin variaciones mientras que en el último trimestre la caída es del 1,4%.
Capitales
Durante el último año, solo siete capitales han experimentado caídas en el precio de la vivienda en alquiler. Los decrementos más pronunciados son los de Ourense, donde las rentas han caído un 7,9%, seguida de Madrid (-4,9%), León (-4%), Granada (-3,2%), Salamanca (-2,4%), Jaén (-1,9%) y Barcelona (-1,7%).
En el lado contrario, Pontevedra es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante el último año (10,5%), seguida de Zamora (8,2%), Albacete (8,1%), Huelva (6,7%) y Santa Cruz de Tenerife (6,6%).
Frente a las caídas de Madrid o Barcelona, son varias las grandes ciudades que cuentan con rentas superiores a las registradas en noviembre del año pasado: Valencia (2,2%), Zaragoza (1,6%), Bilbao (1,5%), Palma (1,3%) y Málaga (0,2%). En Sevilla, los alquileres no han registrado variaciones en el último año.
San Sebastián se desmarca como la capital con los alquileres más caros con un precio de 15,8 euros/m2/mes. Le siguen Barcelona (15 euros/m2/mes), Madrid (14,6 euros/m2/mes), Bilbao (12,7 euros/m2/mes) y Palma (11,5 euros/m2/mes). Zamora, por el contrario, es la capital más económica de España con 5,4 euros/m2/mes, seguida de Cáceres (5,7 euros/m2/mes) y Ciudad Real (5,7 euros/m2/mes).
Provincias
Guipúzcoa (14,5 euros/m2/mes) se establece como la provincia más cara, por delante de Barcelona con 14 euros/m2/mes y Madrid 13,6 euros/m2/mes. Jaén, por el contrario, es la provincia más económica (4,6 euros/m2/mes), seguida por Zamora (4,9 euros/m2/mes), Ávila y Cáceres (5,2 euros/m2/mes en ambos casos).
Comunidades Autónomas
La Comunidad de Madrid (13,6 euros/m2/mes) es la región más cara, seguida de Cataluña (13,4 euros/m2/mes), Euskadi (12,4 euros/m2/mes) y Baleares (12 euros/m2/mes). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (5,4 euros/m2/mes) y Castilla-La Mancha (5,9 euros/m2/mes) que son las comunidades más económicas.
El índice de precios inmobiliarios
Para la realización del índice de precios inmobiliarios se analizan los precios de oferta (sobre metros cuadrados construidos) publicados por los anunciantes de idealista. Se eliminan de la estadística los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado. Incluimos la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El dato final se genera utilizando la mediana de todos los anuncios válidos de cada mercado.
Fuente: Idealista
- Publicado en Alquiler, Inmobiliaria, Noticias
Los alquileres caen un 7,1% interanual en octubre, y ya son 10 meses seguidos de descensos
El dato de octubre es la segundo decremento más alto en lo que va de 2021
El mes de octubre se ha cerrado con una caída interanual del precio del alquiler en España del 7,1% hasta establecerse en 10,5 euros/m2, según el último informe de precios publicado por idealista, el principal marketplace inmobiliario del sur de Europa. En el último mes la caída ha sido del 0,4%, pero en los principales mercados se comienza a observar subidas intermensuales (1,1% en Barcelona y 0,3% en Madrid).
Capitales
Durante el último año, solo 12 capitales han experimentado caídas en el precio de la vivienda en alquiler. Los decrementos más pronunciados son los de Ourense, donde las rentas han caído un 8,7%, seguida de Madrid (-6%), Barcelona (-4,5%), León (-2,5) y Málaga (-2,4%).
En el lado contrario, Zamora es la capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante el último año (7,9%), seguida de Albacete (7,8%), Pontevedra (7,7%), Huesca (7%) y Lugo (6,4%).
A las caídas ya mencionadas de Madrid, Barcelona o Málaga se une también Granada (-1,4%) o Palma (-1,2%), pero otras capitales destacadas cuentan con rentas superiores a las registradas en octubre del año pasado: Vitoria (5,1%), Pamplona (3,8%), Murcia (3,7%), San Sebastián (2,8%), Cádiz (2,6%), Valencia (1,2%), Las Palmas de Gran Canaria (0,8%) o Bilbao (0,7%). En Sevilla, los alquileres no han registrado variaciones en el último año.
El índice de precios inmobiliarios de idealista
Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se analizan los precios de oferta (sobre metros cuadrados construidos) publicados por los anunciantes de idealista. Se eliminan de la estadística los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado. Incluimos la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El dato final se genera utilizando la mediana de todos los anuncios válidos de cada mercado.
Fuente: Idealista
Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler, ¿casero o inquilino?
Dependerá del tipo de desperfecto y cómo se ocasionó. Estas son las averías más comunes y a cargo de quién corre la responsabilidad
El aire acondicionado ya no enfría tanto, el grifo de la cocina pierde agua, la cerradura del baño se ha roto, los cuadros han dejado agujeros demasiado visibles en la pared o la lavadora no centrifuga bien. Estos son algunos de los problemas cotidianos que surgen en una vivienda y que pueden suponer un buen pellizco. Cuando la casa es de nuestra propiedad estas reparaciones repercuten sin más remedio en nuestro bolsillo, pero si en cambio vivimos de alquiler los costes se repartirán entre el casero y el inquilino en función del tipo de desperfecto y cómo se ocasionó. La cuestión es: ¿quién se ocupa de qué?
Según un estudio de HomeServe, empresa especializada en cuidado y mantenimiento del hogar, cuatro de cada 10 hogares sufre al menos una avería al año, lo que equivale a más de 800.000 reparaciones en los pisos de alquiler. Y por tanto, más de 800.000 situaciones en las que propietario y arrendatario deben estar de acuerdo en la responsabilidad de las mismas. Según los datos de intervenciones por HomeServe en el año 2021, el 33% de las reparaciones realizadas estaban vinculadas con problemas de fontanería. Le siguen los servicios de pintura (9,44%), albañilería (8,89%) y electrodomésticos (8,03%).
¿Quién se encarga de qué?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el casero no es responsable de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario de la vivienda, estas corren a cargo del inquilino. De igual manera, tampoco tiene por qué hacerse cargo de los deterioros causados por la culpa o negligencia del inquilino o sus allegados. En principio, se da por hecho que la culpa es del inquilino y la reparación solo correrá a cargo del casero si es capaz de demostrar que el defecto se produjo de forma fortuita, pese a haber actuado con el objetivo de evitar el daño. Por otro lado, si el inquilino lleva poco tiempo en la vivienda y las instalaciones son antiguas, en caso de surgir reparaciones estas deberá asumirlas del propietario de la vivienda.
“Ante problemas de cierta importancia cuya reparación es urgente para evitar daños mayores o graves incomodidades, la Ley permite que el inquilino realice la reparación y exija luego el pago al arrendador”, explica OCU Fincas y Casas. Pero con una condición: “que exista una comunicación previa al arrendador, y que el desperfecto no haya sido causado por el inquilino o los suyos”.
Casos prácticos
Desde HomeServe han analizado las reparaciones más comunes en las viviendas para determinar cuáles podrían estar vinculadas con “conservación y habitabilidad de la vivienda” y cuáles son las “pequeñas reparaciones”, tal y como se recoge en la Ley de Arrendamiento Urbanos.
-Grifos y cisternas que pierden agua. Esta es una de las averías más comunes de fontanería en los pisos de alquiler, señala HomeServe. En estos casos, la responsabilidad es del casero, aunque mientras se estén produciendo pérdidas de agua, se va incrementando la factura y, por tanto, el inquilino asume un mayor coste. Por ello, lo recomendable, es buscar una solución lo antes posible.
La empresa especializada en mantenimiento advierte de que otras de las incidencias de fontanería más habituales son los atascos de inodoro, fregadero y bañera, pudiendo ocasionar filtraciones cuyo coste puede ascender hasta los 200 euros. En estos casos, OCU Fincas y Casas matiza que en atascos, humedades e inundaciones responde el inquilino si hubo un mal uso por su parte: roturas, obstrucción de desagües, problema de desacoplamiento de la toma de agua de la lavadora que crea filtraciones, humedad por mal sellado de la bañera o por falta continuada de ventilación. Mientras que debe responder el arrendador si hay defectos de las instalaciones. Para determinarlo, si se observan elementos que obstruyen los desagües, responderá el inquilino; si en poco tiempo se atasca la instalación varias veces, será una señal de que está en mal estado y se encargará el propietario de la vivienda.
-Calefacción y aire acondicionado. El uso intensivo que se hace de la calefacción y el aire acondicionado en determinadas zonas, o la antigüedad de los aparatos hace que, a partir de los 5 años, las averías sean más habituales. Salvo infracción por parte del inquilino, es responsabilidad del propietario el mantenimiento y buen estado de estos aparatos.
-Mal funcionamiento de electrodomésticos. “En los hogares hay que diferencia entre los electrodomésticos esenciales y los que no lo son. Una vivienda no podría habitarse sin un frigorífico, pero no ocurre lo mismo con el lavavajillas. De ahí, que puedan producirse malentendidos a la hora de abordar las reparaciones de los mismos”, explica HomeServe.
En este tipo de averías pueden surgir dudas sobre quién debe asumir la reparación. De nuevo, OCU Fincas y Casas aclara que si, por ejemplo, hay un defecto intrínseco de la caldera, corresponde al arrendador asumir el coste del arreglo, pero si hay que cambiar unas válvulas por el uso, corresponde al inquilino. Eso sí, siempre que sean gastos de cuantía limitada. Un juez eximió al inquilino de una reparación cuya cuantía equivalía a la mitad de una lavadora nueva. En la práctica conviene negociarlo.
Desde HomeServe aconsejan un correcto mantenimiento, como por ejemplo, la limpieza de filtros de ciertos electrodomésticos, para evitar cualquier avería que pueda llegar a suponer hasta 150 euros o la sustitución del aparato.
-Pintura, albañilería y bricolaje. Hemos quitado un cuadro y se ven demasiado los orificios en la pared, la lámpara se ha descolgado… Son pequeñas tareas ocasionadas por el uso de las instalaciones y de las que debe hacerse cargo el inquilino, concluye HomeServe.
Fuente: Inma Bermejo | La Razón
El alquiler con opción a compra. Una alternativa interesante en Alcalá de Henares
El alquiler con opción a compra. Una alternativa interesante en Alcalá de Henares
¿En qué consiste? ¿Es viable? Te cuento sus ventajas.
No todo el mundo sabe qué es y cómo se articula el alquiler con opción a compra. Se trata de una modalidad que combina dos tipos de contrato en uno solo, tanto el de compraventa como el de alquiler y, por tanto, se trata de un contrato mixto.
No hay una regulación específica al respecto en la que estén reflejadas las condiciones específicas que debe contener esta tipología de contratos. No obstante, contienen alusiones al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fundamentos
Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.
Es un contrato en el que prima la aplicación de la autonomía de la voluntad y libertad de las partes. Siendo, pues, totalmente negociable, debe contener, al menos, los siguientes requisitos o apartados:
- Debe indicarse claramente el importe para la futura compra.
- Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
- El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera.
- Lo habitual es que se incorpore una prima o pago inicial. Esta cantidad es, precisamente, la que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. Dicha cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no se produce.
De esta manera, para que tenga validez, es obligatorio que tanto el objeto del contrato como el precio aparezcan reflejados claramente. Por supuesto, la decisión de adquirir la vivienda recae en el inquilino.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra.
Características del contrato
Respecto al alquiler, en el contrato debe constar el plazo durante el cual el optante puede ocupar la vivienda como inquilino, tiempo durante el cual puede ejercer el derecho a compra. También incluirá la renta mensual del arrendamiento, y aspectos como quién se hace cargo de los gastos de comunidad o una posible reforma.
Muy importante, reflejar el porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler abonadas hasta el día de la compra que se descontarán del precio final, así como la prima inicial.
Esta prima inicial es totalmente negociable, pero es habitual un importe entre el 10-15% del precio total acordado. Esta prima es muy recomendable para el propietario, pues asegura la intención del inquilino en adquirir la vivienda.
Obviamente, tanto la prima inicial como las cuotas mensuales pagadas por el alquiler, las perderá el inquilino si decide no formalizar la compra.
El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.
El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).
Ventajas e inconvenientes
El alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas y de inconvenientes para cada una de las partes. Las resumimos a continuación:
Propietario
Ventajas | Inconvenientes |
Permite recibir ingresos desde el primer momento sin renunciar a una venta posterior. Tiene beneficios fiscales por alquilar la vivienda. La prima inicial le otorga un buen seguro de impago. Si no se ejerce la opción a compra, se queda con lo abonado (prima + renta mensual). | Le hace perder tiempo si necesita liquidez y el inquilino no ejerce la opción a compra. Mientras tenga validez el contrato, no puede vender a un tercero, aunque le hagan una mejor oferta. Tampoco puede ajustar el precio al alza si el mercado se encuentra en situación ascendente. |
Inquilino
Ventajas | Inconvenientes |
La prima inicial y una parte del alquiler se descuenta del precio final de la vivienda previamente pactado. Tiene asegurada la compra si opta por ello. No es necesario esperar todo el plazo de arrendamiento, puede ejercer su derecho a compra en cualquier momento anterior a expirar el plazo. | Pierde la prima inicial si no ejerce su derecho de opción de compra. Si baja el precio de la vivienda durante el período del contrato, no puede rebajar el importe pactado. La opción de compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma. |