Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable. 

Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

• Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
• Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
• Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

• Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
• Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
• Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).

Tendríamos que hacer la siguiente operación:

(12.000 – 1.700) ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca

Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés  que te haya concedido el banco).

Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.

Riesgos de alquilar

Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:

• El propietario no consigue inquilino.
• Reformas costosas entre inquilinos.
• Desperfectos no previstos.
• Morosos.

¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). 

Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.

Consejos para comprar para alquilar

Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:

• Busca una casa que requiera la mínima reforma.
• Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
• La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
• Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
• Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
• Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
• Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
• Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.

El próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio. Si te encuentras ultimando la compra de una casa, debes saber que el problema que trae este valor es su imposición a los contribuyentes y que en caso de que estimes que el valor de la vivienda que has comprado es inferior al nuevo valor de referencia, deberás probarlo ante Hacienda. Es decir, la Administración tributaria se cobra el ITP y si el contribuyente no está de acuerdo, deberá ser él quien pleitee mediante medios de prueba admisibles en Derecho.

La única forma de que no se pague el ITP en base al nuevo valor de referencia es que no exista directamente un valor de referencia para la vivienda comprada o que el valor declarado en la escritura de compraventa de la casa de segunda mano sea superior al valor de referencia de Catastro. “Solo en este caso, los contribuyentes tributarán por el valor escriturado”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Y ¿Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro? Podrá hacerse a través de dos vías: es posible pagar impuestos conforme dicho valor de referencia y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada o también es posible tributar conforme al valor escriturado y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración autonómica, pues el ITP es un impuesto autonómico.

“Pero, en ambos casos corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia y deberá asumir los gastos de aportar pruebas, como pueden ser los periciales y también los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales”, apunta Salcedo.

Qué impuestos se pagan por comprar una vivienda antes de 2022

Por el momento quien compre una vivienda usada antes de que termine el año deberá pagar el ITP en función del precio de compraventa, del precio escriturado en el contrato de compraventa. A partir del 1 de enero de 2022 se hará en función del valor de referencia de Catastro.

Así, los compradores de viviendas de segunda mano podrán tributar por el valor de escritura como se ha estado haciendo hasta ahora. Y si la Administración autonómica de turno no está de acuerdo, podrá iniciar la famosa comprobación de valores para determinar el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Recordamos que los métodos más comunes son:

• El método de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT): aunque este método está acorralado en los tribunales dada su objetividad y generalidad.
• El método de dictamen de peritos (57.1.e, LGT): también suele anularse en los tribunales porque la administración autonómica no suele enviar a un perito a que visite personalmente la casa.
• El método de tasación hipotecaria (57.1.g, LGT): es otro método anulado en Comunidad Valenciana, en Comunidad de Madrid, Andalucía o Murcia porque no se puede equiparar el valor real o de mercado de una vivienda con el valor de su tasación hipotecaria.

En definitiva, José María Salcedo asegura que comprar una vivienda usada antes de que termine el año es una opción segura porque se declarará la compra por el valor escriturado y porque en caso de recibir una comprobación de valores, el contribuyente tiene muchas papeletas para ganar el pulso a la Administración. Es decir, será la Administración autonómica la obligada a demostrar que el valor declarado en el ITP o en el Impuesto de las donaciones no se corresponde, a su entender, con el valor de mercado del inmueble.

Sin embargo, aquellos que compren o hereden una casa a partir de enero de 2022 estarán obligados a declarar por el nuevo valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor escriturado. Y si el contribuyente discrepa, deberá ser él quien demuestre que no se ajusta a la realidad del mercado.

Qué es mejor: comprar ahora o en 2022

El socio del despacho Ático Jurídico recomienda averiguar cuál es el valor que cada Comunidad Autónoma atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Y así compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar la compraventa de la casa o la herencia de la vivienda.

¿Cómo comprobar el valor que da cada Comunidad Autónoma a la vivienda que se quiere adquirir? Cada CCAA suele tener servicios de valoración online que permiten determinar el valor de la vivienda. Pero en cuanto a conocer el nuevo valor de referencia de Catastro, aún no se ha publicado en la sede electrónica de Catastro. De hecho, previsiblemente se hará en los 20 primeros días de diciembre, con lo que su publicación está al caer.

Salcedo considera que la decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. “En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación, porque consideramos que será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022”, concluye el socio de Ático Jurídico.

En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia. 

En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble. 

Los impuestos vinculados a la compraventa

Para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid, las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% del ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos:

La gestoría, un gasto opcional

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

Fuente: Idealista

Si eres de los que está buscando casa, pero no sabes lo que quieres, la compra de una vivienda se puede convertir en un proceso largo. Debes de establecer un presupuesto, tu casa tipo ideal y la zona que más te convenga. Analiza el mercado y conoce el estado de la vivienda que te ha interesado. Así, podrás negociar con la parte vendedora un precio que se ajuste a ambas necesidades. Tampoco te olvides de que puedes contratar a un profesional inmobiliario que te ahorrará mucho tiempo, y te resolverá todas las dudas legales.

El actual ciclo inmobiliario presenta una evolución moderada de los precios de las viviendas, en un momento en el que el mercado está alcanzando cifras récord en cuanto a las transacciones inmobiliarias. Tanto notarios como registradores y el INE registran datos de compraventas al mismo nivel de 2008, después de la paralización del mercado por culpa de la pandemia del coronavirus.

Varios factores pueden haberse unido para esta situación actual del mercado residencial. Por un lado, la demanda embalsada que ha esperado a la salida de lo peor de la crisis sanitaria para decidirse a dar el paso de comprar una casa. Otro factor puede ser la mejora de la capacidad de ahorro de los hogares, que durante lo peor del confinamiento mantuvieron sus trabajos y lograron aumentar sus ahorros ante la imposibilidad de realizar gastos en muchas actividades que quedaron interrumpidas.

Además, surge la posibilidad de un aumento de las compraventas por necesidad, ya que muchas familias se han dado cuenta de que la casa en la que vivían no cumplía con la función que ahora necesitan muchos hogares, desde el espacio interior y exterior, a las calidades de la vivienda. También, se han incrementado la compra de casas como inversión, donde los expertos destacan al inmobiliario como un activo refugio para los ahorradores ante la actual situación económica.

Sea el caso en el que te encuentres, a la hora de encontrar casa, uno de los principales factores a tener en cuenta es el precio. Para la mayoría de las personas, la adquisición de una vivienda es el mayor gasto que van a asumir en su vida, por lo que hay que hacer las cosas bien hechas.

Una de las partes más destacadas que tienen que ver con el precio es la posible negociación de la oferta inicial en el mercado, por una rebaja en el precio final, que los expertos suelen redondear en el 10%. Pero cada caso es único, y todo depende de muchos factores. Aquí van unos consejos para saber el margen para negociar y lograr comprar una casa con descuento.

Establece un presupuesto

Conoce hasta qué precio puedes permitirte la compra de una vivienda, y ten en cuenta que puedes pensar en solicitar un préstamo hipotecario. “Un requisito fundamental es acudir a una entidad financiera para asegurarse una posible concesión de un préstamo hipotecario”, afirman los expertos de Donpiso. Conoce el importe máximo que está dispuesto a prestarte el banco con una hipoteca. Por lo general, será el 80% del valor de tasación del inmueble.

El 20% restante tendrá que provenir de tus ahorros, y no te olvides de añadir entre un 10% y un 15% para el pago de impuestos y otros imprevistos.

Analiza el mercado de la zona

Una vez que tienes presupuesto, y ya tienes decidido dónde vas a mirar casa, debes analizar el mercado residencial en la zona donde ha elegido para saber si esa casa que te gusta está en precio o no. Puedes empaparte de los portales inmobiliarios y de toda la información completa que ofrecen, o acercarte a las agencias inmobiliarias de la zona para preguntar, también a los vecinos, y darte una vuelta por la zona, si no la conoces antes.

Si no tienes tiempo para esto, valora la posibilidad de contratar a un agente inmobiliario que te acompañe y asesore durante toda la operación.

Conoce la vivienda que te ha enamorado

Si ya has reducido el campo de búsqueda, y te has quedado con unas cuantas ofertas, el siguiente paso es conocer cómo se encuentra esa vivienda. Por un lado, saber el estado físico en el que se encuentra el inmueble y el edificio, en caso de que necesite una reforma o rehabilitación, y la magnitud del mismo, que pueden encarecer el dinero que vas a aportar en el conjunto de la compra de tu casa.

Otro aspecto muy importante es comprobar la situación legal de la vivienda. A través de la nota simple del Registro de la Propiedad puedes saber la situación jurídica de la vivienda. Puede provenir de una herencia, estar embargada o con la carga de una hipoteca de su actual propietario, etc. También, conoce los gastos de comunidad del inmueble para saber lo que aporta cada mes.

Llega la hora de negociar

A la hora de presentar una oferta, es clave presentar una oferta razonable y ser empático con la persona que está vendiendo. La mayoría de las ocasiones, son las propias familias las que están vendiendo su casa, en la que llevan muchos años. Ese sentimiento de arraigo es el que hace, muchas veces, que se suba el precio de la vivienda, y por que el que hay que negociar una rebaja.

Los expertos inmobiliarios afirman que lo mejor es no realizar más de dos visitas al inmueble para no desenmascarar nuestro claro interés, y tener siempre un plan b, es decir, dar la sensación de que se tienen más opciones de compra en la cabeza.

Otro consejo a tener en cuenta es el de controlar los tiempos de la operación. En la mayoría de ocasiones, el propietario vende para cambiarse a otra casa, más grande o en otro lugar. El proceso de mudanza va a ser muy importante para él, por lo que si como comprador eres empático con sus necesidades de tiempo para la mudanza, puedes tener un punto a favor a la hora de cerrar el acuerdo.

Fuente: Idealista

El tipo fijo ofrece certidumbre y estabilidad, aunque impide al consumidor beneficiarse de una potencial bajada del euríbor

Las hipotecas fijas están marcando un récord de contratación este año, y son muchos los consumidores que se están planteando en cambiar su actual préstamo a tipo variable por uno fijo. Para despejar dudas, repasamos los beneficios e inconvenientes que supone el cambio y qué debes tener en cuenta antes de tomar la decisión.

¿Qué diferencia hay entre interés fijo y variable?

En un préstamo, el tipo de interés hace referencia a la forma en que se calculan los intereses que se pagan por el capital prestado. A grandes rasgos, existen dos tipos de intereses diferentes: el interés fijo y el variable.

• Interés fijo: En los préstamos a tipo fijo, los intereses que se pagan por el capital son siempre los mismos, y se determinan en el momento de la concesión del préstamo. Por ejemplo, cuando vamos a pedir una hipoteca.
• Interés variable: En el caso de los préstamos a tipo variable, los intereses que se pagan por el capital prestado varían de una cuota a otra. Esta variación depende del tipo de interés que se tome como referencia. En el caso de las hipotecas de España, el tipo de interés más común es el euríbor. De este modo, si el euríbor sube, se paga más por las hipotecas variables; mientras que si el indicador baja, las cuotas se abaratan.

Ventajas de cambiar de hipoteca variable a fija

Algunas de las principales ventajas de cambiar de hipoteca variable a fija son las siguientes:

• Si se cambia en un momento en el que los tipos de interés están bajos, este precio barato de la hipoteca se mantiene a lo largo de toda la vida del préstamo.
• Todos los meses se paga lo mismo gracias a la cuota fija, las hipotecas fijas ofrecen más seguridad y certidumbre a los prestatarios.
• No dependen de las subidas y bajadas del euríbor, lo que aporta mayor estabilidad y no se ven afectadas por los cambios económicos y las decisiones de los bancos centrales.

Desventajas de cambiar de hipoteca variable a fija

Aunque, a grandes rasgos, cambiar de hipoteca variable a fija ofrece muchas ventajas, también cuentan con un inconveniente importante que hay que tener en cuenta: si cambiamos de una hipoteca variable a una fija, no nos podremos beneficiar de las bajadas del euríbor.

¿Qué es mejor hipoteca variable o fija?

Ahora mismo, con los tipos fijos más bajos que nunca, las hipotecas fijas son una buena opción, siempre que busquemos tranquilidad y certidumbre a la hora de pagar nuestra hipoteca, beneficio que se mantendrá a lo largo de la vida del préstamo.

En el caso de las hipotecas variables, el euríbor se encuentra cerca de mínimos históricos, por lo que todo apunta a que es complicado que se produzcan nuevas bajadas. De hecho, el euríbor ha subido en los dos últimos meses y se encuentra actualmente en su nivel más alto en un año. Desde principios de 2016, el euríbor a 12 meses se encuentra en terreno negativo, aunque tarde o temprano volverá a situarse por encima del 0% y encarecerá las hipotecas.

Con todo, los expertos recuerdan que no existe la hipoteca perfecta, sino que todo dependerá de las circunstancias económicas y personales de cada consumidor. Por eso, conviene comparar el mercado y repasar las condiciones que ofrece la entidad para acertar con la elección.

Fuente: Idealista

La previsible subida del euríbor en el futuro encarecerá las cuotas de los préstamos variables y mermará la capacidad de ahorro y consumo de las familias

Firmar una hipoteca para comprar una vivienda es sin duda la decisión financiera más importante que se toma en la vida. Por eso, cuando llega el momento de formalizar la operación, conviene tener una visión a largo plazo para evitar sustos.

Más allá del importe que nos va a financiar el banco, del tipo de interés que debemos pagar, de los seguros que podamos contratar para conseguir las mejores condiciones, las comisiones o los gastos que debemos asumir para conseguir el préstamo, es necesario prestar atención a un factor determinante: cuánto se puede llegar a encarecer la cuota mensual de una hipoteca variable si sube el euríbor.

Desde principios de 2016 el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España se encuentra en terreno negativo y actualmente se mantiene en zona de mínimos históricos en tu casa a 12 meses. Sin embargo, el mercado descuenta que subirá con el paso de los años y, con él, las cuotas que pagan actualmente los hipotecados.

Según los datos de los Registradores de la Propiedad, en el segundo semestre de este año, cuando el euríbor se encontraba en torno al -0,48%, la cuota hipotecaria media se situaba en 597 euros, mientras que, en verano de 2008, cuando el euríbor estaba en el 5%, de media las familias pagaban 834 euros al mes. En regiones como Cataluña y el País Vasco, la cuota superaba los 950 euros, mientras que en Madrid y Baleares incluso rebasaba los 1.000 euros al mes.

A pesar de que a corto y medio plazo no se esperan cambios bruscos en la evolución del euríbor, los expertos recuerdan que tarde o temprano subirá, impulsado por los tipos de interés en la eurozona y, por lo tanto, que se encarecerán las cuotas hipotecarias que están pagando actualmente los hogares.

Según los cálculos de ING, una subida de medio punto del euríbor se traduce en un encarecimiento de 30 euros al mes en la cuota del crédito para una hipoteca media.

Veamos un ejemplo práctico. Por una hipoteca de un importe de 150.000 euros a 25 años y un tipo de interés de euríbor + 1%, la cuota actual estaría en torno a 530 euros mensuales. Pero imaginemos que pasan unos años y el capital pendiente ya está en torno a 80.000 euros, quedan unos 12 años para terminar de pagar y el euríbor está en el 2%. En ese caso el tipo de interés sería de un 3% (incluyendo el diferencial) y la cuota superaría los 644 euros. Esto supondría pagar un 21% más de cuota respecto al nivel actual, lo que podría mermar su capacidad de consumo y ahorro. Recordemos que la media histórica del euríbor está en el 1,8%.

“Cuando pensamos en comprar una vivienda mediante financiación bancaria, se tiende a comparar lo más obvio: cuotas, seguros y gastos asociados, pero pocas veces pensamos que existe la posibilidad de que en el medio/largo plazo el valor del pago del préstamo pueda aumentar sustancialmente, provocando un impacto en el presupuesto mensual”.

De momento, todo apunta a que el indicador subirá de forma moderada y escalonada, aunque los expertos recuerdan que es muy complicado hacer predicciones a largo plazo. Y no podemos olvidar que una hipoteca se puede firmar a 20, 30 o incluso a 40 años, por lo que conviene tener presente que la cuota actual de una hipoteca variable puede subir con creces cuando suba el euríbor.

El aviso de los bancos

La buena noticia es que, desde que entró en vigor la ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos están obligados a informar al cliente de los riesgos que entraña el préstamo (entre ellos, la simulación de cuál sería la cuota hipotecaria si cambia el euríbor) y a entregarle varios documentos antes de la firma. Entre los más destacados se encuentran la FEIN y la FIAE.

FEIN es la abreviatura de Ficha Europea de Información Normalizada, contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter vinculante para el banco. ¿Y qué incluye? Las condiciones generales del préstamo: el tipo de interés, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe cada cuota, las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente (por ejemplo, que la contratación de un seguro le rebaja el diferencial), las comisiones (por ejemplo, por amortización anticipada, ya sea parcial o total), así como las consecuencias de un impago.

En cambio, la FIAE, que es la abreviatura de Ficha de Advertencias Estandarizadas, recopila la existencia de cláusulas y condiciones relevantes como por ejemplo las consecuencias de que suba el euríbor (en el caso de que se trate de una hipoteca variable), si es un préstamo en moneda extranjera (conocido como hipoteca multidivisa) o la posibilidad de que el banco active la llamada ‘cláusula de vencimiento anticipado’, que es cuando la entidad da por vencido el préstamo tras el impago de varias cuotas por parte del cliente.

La era de las hipotecas fijas

Las dudas sobre cómo afectarán a las cuotas las potenciales subidas del euríbor están llevando a muchos consumidores a decantarse con las hipotecas fijas.

Estos préstamos suelen tener unos tipos de interés algo más elevados que los variables, aunque permiten saber cuánto se va a pagar exactamente cada mes, y desde la primera hasta la última cuota.

Según los datos del INE, la contratación de hipotecas fijas sigue subiendo y en 2021 volverá a batir récord. Solo entre enero y julio se han formalizado más de 140.000 préstamos a tipo fijo, frente a las 160.000 que se firmaron durante todo 2020, y que es el actual máximo histórico.

Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, «la escalada de las hipotecas fijas resulta lógica atendiendo a que su precio se ha reducido enormemente en los últimos meses, reduciendo la diferencia con las hipotecas variables. Y si unimos a esto la ventaja de asegurarse un tipo constante durante toda la vida de la hipoteca, en muchos casos cercano al 1% anual, es comprensible que cada vez más consumidores opten por las hipotecas fijas».

Por su parte, Elena Arbiol, abogada especialista en derecho bancario del despacho Sanahuja Miranda,opina que el tirón de las hipotecas fijas está relacionado con varios motivos. Uno de ellos es que “venimos de una crisis que dejó a muchas personas sin techo y los consumidores han tomado conciencia de ello, por lo que prefieren un interés fijo que asegura que durante toda la vida del préstamo vas a pagar lo mismo”. Además, destaca que “los tipos de interés están bajos en todas las hipotecas, lo que permite que muchas fijas sean actualmente un chollo».

¿Qué es mejor, una hipoteca variable o una fija?

A pesar de que los consumidores ganan en tranquilidad con un préstamo a tipo fijo, los expertos recuerdan que no existe una hipoteca perfecta, sino que la elección depende de las circunstancias personales y económicas de cada consumidor. Entre los factores a tener en cuenta están si tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro.

Para saber qué alternativa es mejor en cada caso es necesario analizar el mercado, comparar hipotecas y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos.

Fuente: Idealista

Repasamos qué exigen los bancos actualmente y qué tipo de documentación debe entregar el trabajador por cuenta propia

En España hay más de 3,3 millones de autónomos; es decir, en lugar de trabajar por cuenta ajena tienen su propia empresa o negocio. A pesar de que tienen más complicado conseguir financiación para comprar una casa, es una misión posible. Repasamos las claves de las hipotecas para autónomos, los requisitos que suelen pedir los bancos y qué documentacón hay que presentar.

¿Por qué pedir una hipoteca para autónomos es más complicado?

Cuando vamos a solicitar una hipoteca, una de las primeras cosas que el banco nos va a pedir es un contrato de trabajo y su correspondiente nómina. Sin embargo, en el caso de los autónomos (personas que trabajan por cuenta propia), no existe ni contrato de trabajo ni nómina fija, ya que los ingresos dependen de la actividad que se realice cada mes.

En otras palabras, los autónomos no van a tener un salario fijo todos los meses, y eso es algo que, en principio, puede ser percibido por los bancos como un elemento de mayor riesgo a la hora de conceder una hipoteca.

Sin embargo, esto no significa que los autónomos no puedan acceder a una hipoteca. Simplemente, van a tener que demostrar a la entidad bancaria que cuentan con la solvencia económica necesaria como para asegurarle que pueden hacer frente al préstamo sin problemas.

¿Cuáles son los requisitos de una hipoteca para autónomos?

En realidad, los requisitos que los bancos van a pedir a un trabajador por cuenta propia no van a ser muy distintos de los que piden a uno que trabaje por cuenta ajena. Lo que van a mirar es el perfil como cliente y que, en conjunto, sea un perfil solvente que pueda hacer frente a la devolución del préstamo sin caer en impagos.

En este sentido, un elemento importante a la hora de buscar hipotecas para autónomos es comparar hipotecas y comprobar que se cumplen con los requisitos que, como cliente, los bancos solicitan en cada caso.

Algunos de los requisitos más importantes que los bancos van a tener en cuenta a la hora de conceder una hipoteca para autónomos son los siguientes:

Ingresos estables durante un período de tiempo largo

Los trabajadores autónomos no tienen un salario fijo. Sin embargo, dependiendo del negocio o trabajo que realizan, pueden tener unos ingresos más o menos fijos cada mes. Esto es algo que los bancos van a valorar positivamente a la hora de conceder una hipoteca a un autónomo, ya que permite prever que esos ingresos se mantendrán estables a lo largo del tiempo igual que lo han sido con anterioridad.

La antigüedad del negocio también es clave

Otro aspecto muy importante a la hora de conceder una hipoteca para autónomos es que el negocio en el que se trabaja cuente con bastantes años a sus espaldas. En otras palabras, los bancos valoran positivamente los negocios que se han mantenido a flote durante mucho tiempo, ya que es una señal de que el negocio tiene resiliencia y capacidad de adaptación a los cambios, lo que se interpreta como una garantía a la hora de mantener estables los ingresos y la capacidad de pago de las cuotas de la hipoteca.

No tener deudas

Aunque no es imprescindible, uno de los elementos que los bancos valorarán positivamente a la hora de conceder una hipoteca es que el solicitante no tenga otras deudas a las que hacer frente. Esto es aplicable tanto para autónomos como para trabajadores por cuenta ajena. En general, a los bancos no les gustan los perfiles endeudados, ya que suponen mayor riesgo que los clientes que no tienen otras deudas a sus espaldas. Si solicitas una hipoteca siendo autónomo y presentas un perfil sin ningún tipo de deudas en tu haber es mucho más probable que te concedan el préstamo.

Historial crediticio libre de impagos

Otro factor que nos va a ayudar a la hora de obtener una hipoteca para autónomos es contar con un historial crediticio libre de impagos. Es decir, que no hayamos dejado de pagar las cuotas de otras hipotecas o préstamos de otro tipo nunca a lo largo de nuestra vida.

Contar con ahorros

Esto es algo común a todas las hipotecas, tanto si se es autónomo como si no. Los bancos no suelen financiar el 100% de la compra de la vivienda, solo en torno al 80%. Por ello, vamos a necesitar contar con ahorros para pagar el resto de la casa y los gastos asociados al proceso. En general, cuantos más ahorros tengamos mejor, ya que eso implica que la hipoteca que vamos a pedir será más pequeña y, con ella, las cuotas a las que tendremos que hacer frente. Esto es percibido por el banco como algo positivo, ya que, al tener cuotas más pequeñas y una deuda en conjunto menor, las posibilidades de impago son también menores.

¿Qué documentación necesita un autónomo al pedir una hipoteca?

A la hora de pedir una hipoteca, la documentación es siempre un elemento clave que debemos de tener en cuenta. De hecho, en el caso de pedir una hipoteca para autónomos, esto es quizás todavía más importante, ya que será supervisado de forma más minuciosa que otros al ser considerado de mayor riesgo al tratarse de un solicitante que no cuenta con un trabajo asalariado y con unos ingresos fijos.

La documentación que debemos llevar para solicitar una hipoteca para autónomos es la siguiente:

• Resumen contable de la empresa: Puede que se presente de forma conjunta al dossier informativo, aunque a veces los bancos lo piden por separado. Se trata de un documento en el que se especifica la contabilidad de la empresa o de la actividad como autónomo. Suele incluir los últimos modelos trimestrales del IRPF e IVA, el resumen anual, etc.
• Información fiscal: Aunque el dossier informativo de nuestro negocio es importante, la entidad bancaria querrá la documentación oficial. En este sentido, se solicitará la última declaración del IRPF, que es documento que le va a permitir al banco comprobar los ingresos reales que tenemos como autónomo.
• Informe de vida laboral actualidad: Se trata de un documento que los bancos van a solicitar tanto a autónomos como a trabajadores por cuenta ajena. Sin embargo, en el caso de los autónomos, suele tener todavía más relevancia, ya que especifica no solo nuestro recorrido profesional, sino también la antigüedad de nuestra actividad laboral o negocio.

Cómo pedir una hipoteca siendo autónomo paso a paso

Los pasos que debemos seguir a la hora de pedir una hipoteca para autónomos no serán diferentes de los solicitantes que tengan un trabajo por cuenta ajena. En este sentido, el proceso que debemos seguir es el siguiente:

1. Asegurarnos de cumplir los requisitos para el producto hipotecario que vamos a solicitar. En este sentido, es indispensable comparar hipotecas previamente para encontrar aquella que mejor se ajusta tanto a nuestras necesidades como prestatario como a los requisitos que el banco exige a sus clientes.
2. Escoger varias hipotecas que podrían interesarnos y contactar con los bancos correspondientes para negociar las condiciones de la contratación.
3. De entre todas las ofertas de los bancos, escoger la que más nos conviene.
4. Entregar la documentación requerida, realizar la tasación de la vivienda e iniciar los trámites de la solicitud.
5. Una vez que tengamos el contrato, revisarlo de forma detallada y línea por línea. En el caso de que algo no nos termine de encajar (o que simplemente no lo entendamos) revisarlo con el banco.
6. Finalmente, confirmar el día de la cita de la firma de la hipoteca y realizar la firma ante un notario el día estipulado.

Por tanto, el proceso es el mismo que cuando solicitamos una hipoteca por cuenta ajena, aunque lo más importante será tener en cuenta el primer paso: asegurarnos de cumplir con los requisitos que el banco exige, ya que será el elemento que más puede influir en la concesión del préstamo cuando se trata de un autónomo y no de un trabajador asalariado.

Fuente: Idealista

La pandemia sanitaria del covid-19 ha cambiado la mentalidad de gran parte de la población española. Tras los meses de confinamiento en los hogares, muchos ciudadanos se plantearon seriamente dejar sus pisos ubicados en el centro de las ciudades para buscar alternativas más espaciosas en las afueras, con mayor acceso al aire libre y lo que ello supone.

Aunque ya ha pasado más de un año desde que estuvimos obligados a permanecer durante semanas en el interior del hogar, la tendencia a nivel inmobiliario se ha mantenido, y muchos se plantean vender su casa, tanto por este como por otros motivos.  Sin embargo, a la hora de deshacerse de un inmueble es necesario conocer los gastos e impuestos a tener en cuenta para vender una casa. Estos se pueden dividir en tres categorías diferenciadas:

Gastos previos a la venta de un inmueble

Para llevar a cabo la venta de un inmueble es necesario gestionar la documentación previa, unos trámites que tienen unos costes a los que hacer frente:

Certificado energético

Desde hace años, contar con el certificado energético de la vivienda es un requisito de carácter obligatorio para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo se necesita a un técnico habilitado que se encargue de su medición. Su coste aproximado es de unos 120 euros.

Cédula de habitabilidad

En algunas Comunidades Autónomas españolas es obligatorio contar con la célula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad.

Para su obtención es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, la vivienda y las tasas de cada ayuntamiento, si bien, de media ronda entre unos 80 y 120 euros.

Nota simple

Es recomendable solicitar la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas.

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, y su coste es de apenas unos 9 euros.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá hacerse este trámite de forma previa.

El coste de este trámite dependerá de cómo y con quién se hará. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que si se busca ahorra trámites una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; y una gestoría del banco o el comprador, implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Gastos al vender la vivienda

Una vez que se ha encontrado a un comprador, se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la venta. Estos son tres:

Contrato de arras

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, la fecha límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones por incumplimiento de contrato…

Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita haciéndolo nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste estará incluido en su comisión de venta; y si lo hace un abogado, el precio final puede rondar los 100 euros.

Gastos de notaría

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quién debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble.

Comisión inmobiliaria

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de ello, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. En el caso de una inmobiliaria tradicional, la comisión por la gestión se sitúa entre un 3% y un 7% de la venta. No obstante, todo dependerá del tipo de vivienda.

En el caso de una inmobiliaria online, se acostumbra a cobrar una cuota fija que suele oscilar entre los 1.000 euros y los 5.000 euros.

Impuestos por la venta de la casa

Una vez que hayas vendido la casa, será el momento de ponerse al día con la Agencia Tributaria, y esto implica el pago de los siguientes impuestos:

IRPF

Cuando se vende una propiedad se debe pagar IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla. Se abona al año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.

No obstante, existen algunas excepciones, que son:

• Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
• Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará las veces de residencia habitual.
• Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
• Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012. En ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.

Plusvalía municipal

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde la venta de la casa.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para su cálculo hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente y porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto debe abonarse de forma anual por ser propietario de una vivienda. Aunque no está ligado a la propia venta de la casa, será cobrado de igual manera en el año que se produce la misma.

Debe ser abonado por quién aparezca como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. La fecha de pago depende de la localidad.

Fuente: Idealista

La compra sobre plano, el alquiler con opción a compra, el aplazamiento del ITP o un préstamo de un familiar están entre las fórmulas habituales

En los últimos años la compra de la vivienda se ha vuelto una operación más complicada. A diferencia de lo que sucedía durante la época de la burbuja, actualmente los bancos financian de media el 80% del valor de tasación o el precio de compra de la casa, lo que significa que es necesario contar con ahorros previos para afrontar el 20% restante más los gastos e impuestos de la compraventa.

En general, el colchón necesario para adquirir una casa es del 30%, lo que se traduciría en unos 60.000 euros para un inmueble de 200.000 euros. Si tenemos en cuenta que el salario medio en España no llega a 25.000 euros, la opción tradicional de convertirse en propietario supondría tener que ahorrar durante varios años para pagar la entrada de la vivienda.

Sin embargo, actualmente las compraventas están en máximos de más de una década. ¿Cómo es esto posible? La respuesta es que hay diversas alternativas que permiten comprar una casa a pesar de no contar con los ahorros suficientes, como por ejemplo adquirir la vivienda sobre plano, el alquiler con opción a compra, pedir un préstamo personal adicional a la hipoteca o que los familiares presten el dinero necesario. Repasamos cada alternativa:

Comprar una vivienda sobre plano

Esta opción supone comprar la casa antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse, lo que permite ir pagando cuotas poco a poco hasta alcanzar ese 20% del precio que, de media, no financian los bancos en la hipoteca; y ahorrar para pagar los impuestos (un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva). Según los expertos, lo ideal es buscar una hipoteca en un plazo de dos o tres meses antes de que se pueda entrar a vivir en la casa. 

Alquiler con opción a compra

A grandes rasgos, esta fórmula consiste en la firma un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo de tiempo determinado, el comprador tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio acordado previamente con el propietario, descontando el importe que haya pagado a través de las rentas mensuales hasta ese momento.

Esta opción tiene ventajas tanto para el inquilino y futuro comprador como para el actual propietario de la vivienda. El arrendatario, por ejemplo, tiene la tranquilidad de que si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales. Además, le conocer a fondo la vivienda y la zona, y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.

En el caso del arredador y futuro vendedor, el beneficio es que percibe unos ingresos y una rentabilidad durante los meses en que está alquilada, y puede ser una opción interesante para los propietarios que encuentran dificultades para vender su inmueble por hallarse situado en zonas –o cuando se atraviesan en situaciones económicas- en las que las compraventas aún se encuentran muy paradas.

Pedir una hipoteca a más del 80%

A pesar de que no todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de la vivienda o su valor de tasación, algunas entidades se muestran más flexibles en las condiciones y pueden llegar al 90%. E incluso al 95% en el caso de colectivos concretos como los jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros.

A pesar de que la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de la operación, aunque la banca suele establecer unos tipos de interés más altos que en los préstamos estándar por el riesgo que entrañan y suelen exigir la contratación de productos adicionales, como el seguro de protección de pagos (que se activa si el hipotecado pierde el empleo). Además, los expertos recuerdan que esta opción supone, entre otras cosas, asumir un endeudamiento excesivo. 

Un préstamo o donación de familiares 

Otra de las posibilidades es que alguien del entorno (familiares, amigos…) tenga ahorros suficientes como para poder prestar al comprador un importe que le permita afrontar una compraventa habitual. Actualmente, según los notarios, la donación en metálico está en máximos históricos, al igual que las donaciones de viviendas, según el INE. 

El familiar pide un préstamo personal

En el caso de que no disponga de un colchón financiero, una vía utilizada es que sea ese familiar (habitualmente los padres) el que pida un préstamo personal al banco para poder cubrir el importe que no incluye la hipoteca que puede pagar él o bien, el futuro comprador, que es el beneficiario en última instancia. Esta alternativa es, lógicamente, más arriesgada que la anterior, ya que supone un endeudamiento extra. Dentro de esta fórmula también está que el familiar actúe como avalista.

Solicitar un aplazamiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este tributo es el grava las compraventas de viviendas usadas (en el caso de ser una casa nueva se aplica el IVA). Depende de las CCAA, aunque está entre un 4% y un 10%. Y es posible aplazar el pago de este impuesto si se dan algunas circunstancias (por ejemplo, que el inmueble no tenga más de 120 m2 de superficie útil) y supone pagar intereses a la Hacienda autonómica de turno.

En el caso de la Comunidad de Madrid, donde se encuadra Alcalá de Henares, esta posibilidad de fraccionamiento debe ser solicitada «antes de que expire el plazo reglamentario de pago», «ha de consistir en la adquisición de una vivienda destinada a domicilio habitual y permanente del sujeto pasivo». 

Pedir un préstamo personal además de la hipoteca

Otra de las fórmulas más usadas a la hora de comprar una vivienda sin tener los ahorros suficientes es pedir un préstamo personal con la misma entidad financiera que nos concede la hipoteca o con otra diferente, con el fin de conseguir el importe pendiente. 

Sin embargo, esta opción conlleva riesgos y requiere hacer correctamente los cálculos de forma previa para que el cliente se asegure de que va a tener capacidad para pagar a la vez el préstamo y la hipoteca, ya que supone un riesgo de sobreendeudamiento. Además, hay bancos que pueden denegar la hipoteca si ven que los ahorros aportados vienen de un préstamo personal reciente, por lo que el cliente podría quedarse con un préstamo personal, pero sin hipoteca.

Comprar un piso del banco

Una manera de acceder a una vivienda a pesar de la falta de ahorros es comprar un piso de un banco. A raíz de la crisis de 2008, las entidades bancarias han acumulado gran cantidad de capital en forma de viviendas. Solo en idealista hay actualmente cerca de 26.000 inmuebles de bancos en venta, y la mayoría son casas y pisos. Sin embargo, el negocio principal de las entidades bancarias no es el inmobiliario.

Por eso, los bancos ofertan estos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros inmuebles similares, a través de campañas de descuentos o de viviendas por importes bajos, muchas veces inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compra. Estas hipotecas ofrecen condiciones particularmente ventajosas para los contratantes, ya que el propio banco es el primer interesado en deshacerse de este tipo de pisos que tiene en su haber, por lo que a menudo financian más de ese 80% estándar.

Aportar otra vivienda como garantía

Si dispones de otra vivienda en propiedad sin hipoteca o con un saldo pendiente muy bajo, otra alternativa es aportar ese inmueble como garantía, de tal manera que el banco hipoteca ambas propiedades y así puede estar dispuesto a financiar un importe superior y compensar esa falta de ahorros.

Eso sí, has de tener en cuenta que estás poniendo en riesgo también esta propiedad, y que no podrás venderla sin cancelar antes la parte de hipoteca por la que responda este inmueble.

Contar con un avalista

Otra opción que facilita acceder a una hipoteca a pesar de la falta de ahorros es contar con un avalista. Los avales son figuras que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague; es decir, que deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo, y responde solidariamente por la totalidad de la deuda y con todos sus bienes.

Para ello, es necesario que los avalistas sean solventes, tengan estabilidad financiera y unos ingresos suficientes como para asumir el pago, y habrá que presentar un aval que dé seguridad al banco que vaya a conceder el préstamo como, por ejemplo, un inmueble que el avalista tenga en propiedad.

Lo más habitual es que los avalistas sean los padres de los contratantes de la hipoteca, aunque no es una opción recomendable, ya que su situación financiera puede verse comprometida si están a las puertas de la jubilación o, lo que es peor, cuando ya están cobrando una pensión. Y es que, en caso de impago, el banco acudirá a los avalistas para recuperar su dinero, lo que podría implicar que el banco se quedase con la casa que se ha puesto como aval de la hipoteca. Para evitarlo existe la figura del aval parcial, lo que permite garantizar únicamente parte del préstamo y no la totalidad ni durante toda la vida de la hipoteca.

Fuente: El blog Salmón

Repasamos todas las ventajas que aportan este tipo de préstamos y qué tipo de viviendas y reformas se pueden financiar

Las hipotecas verdes son relativamente nuevas en el mercado. Sin embargo, gracias al nuevo enfoque sostenible y ecológico que está llamado a descarbonizar la economía y la sociedad en su conjunto y a los fondos europeos que llegan para dar un impulso en materia de rehabilitación, estos préstamos se volverán mucho más populares y atractivos para el consumidor medio en los próximos años.

En líneas generales, permiten financiar la compra o rehabilitación de una vivienda eficiente y suelen tener un interés más bajo que el de las hipotecas tradicionales, aunque conviene conocer otros detalles sobre esta alternativa de financiación:

¿Qué son las hipotecas verdes?

Se denominan hipotecas verdes, o hipotecas eco, a las destinadas tanto a la compra de una vivienda sostenible (es decir, con una calificación energética A o B) como a la reforma de una vivienda antigua con el objetivo de mejorar su eficiencia energética y reducir su impacto en el medio ambiente.

¿Qué ventajas tienen las hipotecas verdes para los hipotecados?

En España, ya son varios los bancos que ofrecen hipotecas verdes y, según cada caso, las ventajas pueden variar entre uno y otro. Sin embargo, la principal ventaja que ofrecen las hipotecas verdes con respecto a otros productos hipotecarios es que suelen presentar un diferencial más bajo que otras hipotecas. Es decir, su principal atractivo consiste en que se pagan menos intereses por el préstamo en comparación con otras hipotecas convencionales.

¿Cuáles son los requisitos de una hipoteca verde?

Al igual que las ventajas pueden variar de una entidad bancaria a otra, los requisitos para acceder a una hipoteca verde también cambien. No obstante, el principal requisito que tienen estas hipotecas es que el dinero que recibimos del banco lo invirtamos en un inmueble que se pueda calificar como “sostenible”.

En este sentido, podemos hablar de dos tipos de inmuebles sostenibles, que también son las dos opciones principales a las que están destinadas las hipotecas verdes:

• Construcción o compra de una vivienda sostenible: Es decir, usar el préstamo para adquirir una vivienda que cuente con un certificado energético que sea A o B.
• Rehabilitación de una casa para mejorar su eficiencia energética: Es decir, usa el dinero que nos presta el banco para reformar una vivienda pero que, al hacerlo, dicha vivienda mejore al menos un 30% su eficiencia energética.

¿Qué reformas permiten mejorar la eficiencia energética de una vivienda?

Cuando hablamos de la eficiencia energética de un inmueble, hacemos referencia al uso que un inmueble hace de la energía. A mayor eficiencia energética menor consumo energético, y viceversa. Es decir, cuanta mayor calificación de eficiencia energética tenga un inmueble menos energía consumirá y, en consecuencia, menos impacto medioambiental tendrá.

¿Cómo se consigue esto? Llevando a cabo una serie de obras y cambios en la instalación que permiten que la vivienda consiga ofrecer buenas condiciones de confort sin necesidad de gastar mucha energía. Estas obras cuestan dinero, y son las que deberemos financiar con la hipoteca verde que nos conceda el banco. Algunas de las modificaciones más habituales que podemos realizar en un inmueble para mejorar su eficiencia energética son las siguientes:

• Instalar ventanas que mejoran el aislamiento. Las ventanas son uno de los puntos de fuga principales de una vivienda. Es decir, puntos donde la temperatura interior se escapa al exterior (tanto si se trata de la calefacción en invierno como del aire acondicionado en verano), lo que implica mayor gasto energético en climatización. Instalar ventanas con doble o triple acristalamiento, así como con marcos que cuenten con rotura de puente térmico evita estas fugas de temperatura, lo que reduce la energía que tenemos que utilizar para climatizar la vivienda.
• Mejorar el aislamiento de la arquitectura interior. Además de las ventanas, las paredes, suelos y techos también constituyen espacios por donde se puede escapar la temperatura. Instalar determinados revestimientos fabricados con materiales que presentan baja conductividad térmica ayuda a evitar este problema.
• Mejorar el aislamiento de la arquitectura exterior. Igual que podemos mejorar el aislamiento en el interior podemos hacerlo en el exterior. En este caso, lo más habitual es instalar materiales de baja conductividad térmica en azotea y fachada.
• Instalar paneles solares. Contar con paneles solares en una vivienda nos permite generar nuestra propia energía, lo que, evidentemente, reduce el impacto que la casa en cuestión tiene en el medioambiente al no depender del suministro eléctrico externo (que generalmente está producido mediante la quema de combustibles fósiles).
• Instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico. La descarbonización de los medios de transporte también cumple un papel importante en la transición ecológica y, contar con un punto de recarga para un vehículo eléctrico de uso privado es otra de las reformas que nos ayudan a reducir el impacto medioambiental que una vivienda tiene en el medio ambiente.
• Renovación de la instalación eléctrica. Además de poder llegar a ser peligrosa, una instalación eléctrica antigua consume más energía que una nueva. Por ello, renovar la instalación eléctrica de una vivienda también es otra de las reformas que nos ayudará a mejorar la eficiencia energética de una casa.
• Electrificación de la calefacción. La climatización de una vivienda representa un porcentaje importante de la energía que consume una vivienda y, en concreto, la calefacción, uno de los elementos que más puede llegar a contaminar. Reformar una vivienda para sustituir calderas de gasoil o gas por calderas eléctricas y otras instalaciones adicionales (por ejemplo, suelo radiante) es otra de las reformas que nos ayudarán a mejorar la eficiencia energética de una vivienda.

La eficiencia energética como valor añadido de un inmueble

Como se puede ver, son muchas las reformas que se pueden llevar a cabo en una vivienda para mejorar su eficiencia energética y para reducir su consumo de energía y el impacto que este tiene en el medio ambiente. Esto hace que este tipo de reformas (sobre todo si se trata de reformas integrales) puedan llegar a ser caras, lo que explica la necesidad de que, en muchos casos, sea necesario solicitar una hipoteca verde para financiarlas.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que una vivienda con una buena eficiencia energética (A o B) es un valor añadido. Es decir, revaloriza la vivienda. Por ello, al aumentar el valor del inmueble, se puede obtener un mayor beneficio tanto si se vende como si se alquila. Esto explica que, tanto bancos como particulares, se vean atraídos por la posibilidad de mejorar la eficiencia energética de un inmueble en cuestión.

En el caso del banco, es una garantía de que, en caso de impago, el inmueble que se ha reformado con el dinero de la hipoteca verde tendrá un valor elevado. Y, en el caso del particular, podrá alquilarlo o venderlo a un precio mayor.

De hecho, incluso en el caso de que lo use para vivir en él, gracias a las reformas acometidas para mejorar la eficiencia energética, el gasto en energía se verá reducido de forma considerable, por lo que la reforma debe ser vista como una inversión y no como un gasto. De media, se calcula que una vivienda con una buena eficiencia energética llega a consumir hasta seis veces menos energía que una vivienda sin este tipo de reformas. Esto supone un ahorro considerable en las facturas que, además, se mantendrá constante para siempre.

Hipoteca verde o hipoteca tradicional: ¿qué interesa más?

Antes de pedir un préstamo, independientemente del tipo de sea, es necesario comparar hipotecas para saber cómo está el mercado. Solo así se pueden encontrar los productos más adecuados a las necesidades y circunstancias concretas de cada consumidor y en cada momento.

Actualmente, en el caso de las hipotecas verdes, puede que si vamos a comprar una vivienda nos interese más pedir una hipoteca tradicional (incluso si el certificado energético de la vivienda es A o B porque se trata de una vivienda de nueva construcción). La clave está en comparar condiciones y escoger aquella que nos ofrezca más ventajas.

Sin embargo, si lo que queremos es acometer la reforma integral de una vivienda, es posible que sí que nos interese más solicitar una hipoteca verde. ¿Por qué? Porque al solicitar una hipoteca para una reforma en lugar de para adquirir una nueva vivienda, es probable que tengamos más posibilidades de conseguirla si intentamos acceder a una hipoteca verde en lugar de a una tradicional.

En cualquier caso, tanto si estamos ante un caso u otro, lo más importante que debemos tener en cuenta siempre antes de solicitar el préstamo es comparar hipotecas hasta dar con la que realmente se ajusta a nuestras necesidades.

Fuente de la noticia: Idealista

El alquiler con opción a compra. Una alternativa interesante en Alcalá de Henares

¿En qué consiste? ¿Es viable? Te cuento sus ventajas.

No todo el mundo sabe qué es y cómo se articula el alquiler con opción a compra. Se trata de una modalidad que combina dos tipos de contrato en uno solo, tanto el de compraventa como el de alquiler y, por tanto, se trata de un contrato mixto.

No hay una regulación específica al respecto en la que estén reflejadas las condiciones específicas que debe contener esta tipología de contratos. No obstante, contienen alusiones al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Fundamentos

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato en el que una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Es un contrato en el que prima la aplicación de la autonomía de la voluntad y libertad de las partes. Siendo, pues, totalmente negociable, debe contener, al menos, los siguientes requisitos o apartados:

• Debe indicarse claramente el importe para la futura compra.
• Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
• El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera.
• Lo habitual es que se incorpore una prima o pago inicial. Esta cantidad es, precisamente, la que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. Dicha cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no se produce.

De esta manera, para que tenga validez, es obligatorio que tanto el objeto del contrato como el precio aparezcan reflejados claramente. Por supuesto, la decisión de adquirir la vivienda recae en el inquilino.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra.

Características del contrato

Respecto al alquiler, en el contrato debe constar el plazo durante el cual el optante puede ocupar la vivienda como inquilino, tiempo durante el cual puede ejercer el derecho a compra. También incluirá la renta mensual del arrendamiento, y aspectos como quién se hace cargo de los gastos de comunidad o una posible reforma.

Muy importante, reflejar el porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler abonadas hasta el día de la compra que se descontarán del precio final, así como la prima inicial.

Esta prima inicial es totalmente negociable, pero es habitual un importe entre el 10-15% del precio total acordado. Esta prima es muy recomendable para el propietario, pues asegura la intención del inquilino en adquirir la vivienda.

Obviamente, tanto la prima inicial como las cuotas mensuales pagadas por el alquiler, las perderá el inquilino si decide no formalizar la compra.

El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.

El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

Ventajas e inconvenientes

El alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas y de inconvenientes para cada una de las partes. Las resumimos a continuación:

Propietario

Inquilino