Las dificultades de refinanciación de un edificio de oficinas en la City de Londres o la tensa venta de la Torre Commerzbank en Frankfurt, don de los mercados más potentes de Europa, son claros ejemplos del momento de vaivén que vive el sector inmobiliario, marcado por las mayores dificultades crediticias ante el rápido aumento de los tipos de interés. Según Bloomberg, los inversores inmobiliarios europeos se enfrentan al mayor cambio de ciclo del sector a la espera de los resultados de la banca y de cómo actuará ante los créditos dudosos.

En las próximas semanas se conocerá la magnitud de la situación con los resultados de final de año de las principales entidades de crédito de toda Europa. Las fuertes caídas en las valoraciones amenazan con causar incumplimientos de los convenios de préstamo, lo que desencadenaría en medidas de financiación de emergencia que van desde ventas forzadas hasta la inyección de efectivo.

El total de préstamos, bonos y otras deudas de alrededor de 1,9 billones de euros, casi el tamaño de la economía italiana, están garantizados contra propiedades comerciales y se extienden a propietarios en Europa y el Reino Unido, según la Autoridad Bancaria Europea, Bayes Business School y datos recopilados por Bloomberg.

Aproximadamente el 20%, o unos 390.000 millones de euros, vencerá este año, y la crisis que se avecina marca la primera prueba real de las regulaciones diseñadas después de la crisis financiera mundial de 2008 para contener los riesgos de los préstamos inmobiliarios. Esas reglas podrían terminar haciendo una corrección aún más pronunciada y abrupta.

Qué harán las entidades con sus préstamos en problemas

Las nuevas regulaciones presionarán a las entidades de crédito de toda Europa para que actúen de manera más agresiva con respecto a los préstamos incobrables. Los bancos y entidades están mejor protegidos que durante la última crisis inmobiliaria, hace más de una década, por lo que podrían estar menos inclinados a permitir que los problemas se agraven.

A raíz de la crisis financiera de 2008, la mayoría de los bancos se mostraron reacios a reclamar préstamos incobrables, ya que hacerlo habría provocado enormes pérdidas, una práctica denominada «extend and pretend», algo así como “extender y fingir”. Según las nuevas normas sobre préstamos improductivos, los prestamistas (bancos y entidades de crédito) deberán prever las pérdidas esperadas, en lugar de las acumuladas. Eso significa que tienen menos incentivos para quedarse quietos y esperar a que se recuperen los valores de los activos.

“Las valoraciones de fin de año realizadas en el primer trimestre serán clave”, destaco Ravi Stickney, socio gerente y director de inversiones en bienes raíces en Cheyne Capital, un administrador de fondos de inversión alternativa que recaudó 2.500 millones de libras para préstamos inmobiliarios el año pasado. “El gran interrogante está sobre lo que realmente van a hacer los bancos”.

Hasta ahora, las valoraciones no han disminuido lo suficiente como para que la deuda senior, los préstamos que generalmente tienen los bancos, estén en peligro, pero eso podría cambiar pronto. Las propiedades comerciales del Reino Unido valoradas por la consultora inmobiliaria CBRE cayeron un 13% el año pasado. El declive se aceleró en la segunda mitad del año, con una caída del 3% solo en diciembre. Los analistas de Goldman Sachs pronosticaron que la caída total podría superar el 20%.

Los bancos podrían actuar antes de que los precios caigan aún más y se arriesguen a pérdidas, obligando a los propietarios endeudados a difíciles alternativas. Los problemas se pueden volver más graves para quienes se enfrentan a vencimientos de deuda. Los bancos y entidades están reduciendo el valor de las propiedades que están dispuestas a financiar. Eso significa que una tasación más baja podría actuar como un doble golpe, aumentando la brecha de financiación.

“El apetito bancario es menor y se mantendrá bajo hasta que haya señales de que el mercado ha tocado fondo”, comenta Vincent Nobel, director de préstamos de Federated Hermes. “Las nuevas regulaciones incitan a los bancos a lidiar con los préstamos incobrables y una forma de resolver los problemas es convertirlo en el problema de otra persona”.

De Suecia al resto de Europa: los fondos y préstamos alternativos pueden ser la tabla de salvación

Suecia ha sido hasta ahora el epicentro de la crisis, y se prevé que los precios de las viviendas caigan un 20% desde máximos. Las empresas inmobiliarias cotizadas del país han perdido el 30% de su valor en los últimos 12 meses, y el Banco Central Sueco y la Autoridad de Supervisión Financiera (FSA) han advertido repetidamente sobre los riesgos derivados de la deuda inmobiliaria comercial.

La caída de los valores inmobiliarios podría desencadenar un «efecto dominó», ya que las demandas de más garantías podrían obligar a vender en pérdidas, según Anders Kvist, asesor principal del director de la FSA.

Si bien hay algunos focos de estabilidad como Italia y España, que se vieron más afectados después de la crisis financiera mundial, el Reino Unido se está desplomando y hay señales de que Alemania podría ser el próximo.

En el lado positivo, hay más opciones disponibles para los inversores inmobiliarios con problemas. Entidades como los fondos de crédito se han expandido durante la última década. Las aseguradoras y otros prestamistas alternativos tuvieron una mayor proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en el Reino Unido que los principales bancos del país en la primera mitad del año pasado, según la encuesta de Bayes.

En los próximos 18 meses, los inversores invertirán una cantidad récord de dinero en los llamados fondos oportunistas que hacen apuestas inmobiliarias más arriesgadas, dijo la semana pasada el presidente ejecutivo de Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, en el Foro Económico Mundial en Davos. La tendencia ayudará a acelerar un repunte en los mercados de bienes raíces comerciales, destacó.

Estas nuevas herramientas podrían hacer que la crisis sea más breve que en el pasado, cuando los bancos se aferraron a los préstamos incobrables durante años. Louis Landeman, analista de crédito de Danske Bank en Estocolmo, espera que el reinicio sea relativamente ordenado y que los prestatarios tengan suficiente para tomar medidas en contra.

Fuente: Europe Is Bracing for a Sharp, Abrupt Real Estate Reversal (Bloomberg)

A pesar de las fluctuaciones económicas y aún con un pequeño retroceso en la compraventa de viviendas a finales de 2022, el sector inmobiliario se mueve y es estable. ¿Qué sucederá este año? Estas son las previsiones de compraventas en el primer trimestre. Los expertos creen que habrá un ajuste en el mercado inmobiliario y que, tras algún tiempo con un aumento considerable de compraventa, ahora las transacciones podrían bajar.

“Llega un ajuste de precios, si bien no es nada que nos tenga que alarmar, incluso que es bueno para el sector. Lo que esperamos es que sea un fenómeno no demasiado pronunciado y que afectará especialmente a las rentas más bajas, y a los perfiles más jóvenes”, relata Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El experto opina que este efecto se prolongará quizá hasta comienzo de 2024, cuando se espera una nueva reactivación, pero todo ello dentro de unos límites muy controlados. “No es ni más ni menos que lo que está ocurriendo, con algunos meses de antelación, en otros países de nuestro entorno geográfico”.

Diferencias entre vivienda nueva y segunda mano

Duque comenta que este ajuste será distinto si hablamos de obra nueva o bien vivienda de segunda mano. “Este ajuste será más pronunciado en la vivienda de nueva construcción pues la de segunda mano sufre menos en periodos de contracción. La vivienda usada suele tener un precio mucho más ajustado, es más fácil de adaptar a la demanda y no se ve alterada por los vaivenes externos que tanto están complicando en este momento al sector de la construcción y la promoción”.

¿Menos compraventa a principios de 2023?

En general el mercado sufrirá una ligera caída en la compraventa de propiedades en 2023 en toda España. Así lo asegura Elodie Casola, directora de Marketing y Comunicación de Arum Group. “Las transacciones se enfriarán con respecto al boom que se sufrió tras la pandemia, previsiblemente por la crisis energética, la subida de precios de las materias primas y la inflación que sufre toda Europa”.

Desde Alfa Inmobiliaria comenta que, tanto el número de operaciones como los precios pueden bajar pero no más de un 2% en este primero de año. “No podemos olvidar que la escasez de vivienda es notoria en gran parte del país”. Por este motivo, y a pesar de todas las dificultades que están surgiendo a la hora adquirir una vivienda, no creen que las caídas ni de precios ni en número absoluto de operaciones sean drásticas.

Para Elodie Casola el segmento más afectado será el de la vivienda orientada a las clases medias, porque se encarecerán y las clases medias y bajas, cuya economía familiar siempre cuenta con mayor inseguridad que la de las rentas altas, tendrán mayor dificultad para acceder a créditos hipotecarios.

Manolo López, director de La Manga Club Properties, subraya que la vivienda resiste mejor la inflación y seguirá siendo, en 2023, la mejor opción para los inversores que deseen proteger sus ahorros, buscando activos refugio, o para aquellos que quieran y aumentar su calidad de vida adquiriendo una propiedad con mejores prestaciones. “Por otra parte, seguirá registrándose una tendencia al alza de compradores que actualmente están alquilando y desean tener casa propia, sobre todo extranjeros que, tras pasar varias temporadas de alquiler, toman la decisión de comprar por su deseo de seguir residiendo en España”.

Los factores que más influirán en el inmobiliario este inicio de año

Los efectos para esta contracción son múltiples: la inflación, la subida de los tipos de interés, el incremento generalizado de precios, que en el caso de la cesta de la compra se ha cifrado en un 15%, la política de vivienda del gobierno, y la incertidumbre económica que viven las familias.

“No obstante, la mayor parte de estos factores se pusieron en marcha hace casi un año, con el estallido de la Guerra en Ucrania, y hasta hace bien poco todos los datos han señalado que el mercado seguía muy activo. En concreto, y según las cifras provisionales recientemente publicadas por el Colegio de Registradores, la compraventa de vivienda continuó al alza en noviembre, con 51.998 operaciones inscritas, un 11,8% más que en el mismo periodo del año anterior. Es cierto que baja un 8% frente a las cifras registradas hace justo un año, pero no sigue siendo un crecimiento de dos dígitos”, según informa Jesús Duque.

Viviendas Premium e inversores

Arum Group desgrana que quien mejor resistirá a este primer trimestre del año será el segmento residencial de lujo, que se mantendrá como favorito del sector inmobiliario. “El cliente es más amplio y entran a jugar grandes rentas europeas que invierten en España. Por ello, el residencial del lujo seguirá considerándose un valor refugio frente al incremento de la incertidumbre y la mayor volatilidad que se está experimentando en los mercados financieros y de materias primas para muchos inversores. Y España en este sentido es más accesible que los países del norte de Europa”.

En La Manga Club Properties, con ofertas inmobiliarias de lujo, de alta calidad, a la medida de este cliente, creen que el inversor es bastante exigente y viene a pasar unos días de desconexión y puede plantearse comprar una segunda residencia en el destino.

Según Félix Ortiz, director inmobiliario de Arum Group para el proyecto Abama, el segmento inmobiliario de lujo se mantendrá en el mismo nivel este 2023 en aquellos destinos en que el inversor considere que puede ser un valor refugio para su dinero.

Fuente: idealista.com