
Casi todas las autonomías ofrecen algún beneficio fiscal en el impuesto sobre transmisiones onerosas
La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de cualquier persona. Además, esta adquisición está rodeada de una serie de gastos adicionales al pago del bien inmobiliario, entre los que destacan los diversos impuestos.
«La compraventa de una vivienda está sujeta a una variedad de tributos que difieren si se es comprador o se es vendedor. Tampoco son los mismos si se trata de un bien inmobiliario de primera mano o primera entrega o de uno de segunda mano», aclara Albert Folguera, coordinador del Grupo de Expertos en Impuestos Indirectos de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF). «Hay mucha casuística, pero sí que se pueden establecer unos criterios generales y comunes», añade.
Dichos criterios son los siguientes:
1. Comprador de una vivienda de primera mano o de primera entrega. Ha de hacer frente a dos impuestos al adquirir el inmueble:
– Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se aplica el tipo reducido del 10% al precio de venta.
– Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD). En este caso, el comprador abona la segunda modalidad, el AJD. Los tipos de este gravamen dependen de cada comunidad autónoma al tratarse de un impuesto cedido. La base imponible es el precio de venta.
2. Comprador de una vivienda de segunda mano: En esta ocasión cambia el impuesto. Ha de abonar el ITP y AJD solo en la modalidad de impuesto sobre transmisiones onerosas (TPO). Los tipos de este dependen, asimismo, de la comunidad autónoma donde se localiza el inmueble.
3. Vendedor de una vivienda de primera entrega. Es lo que se llama promotor. Tanto si se trata de una sociedad como de una persona jurídica o de una persona física, ha de hacerse cargo del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Este gravamen toma como base el valor catastral del suelo por los años en que ha permanecido en poder del vendedor. De acuerdo con los baremos establecidos por cada ayuntamiento, se aplica el tipo impositivo a la operación resultante.
– Si el vendedor es una persona jurídica ha de abonar también el impuesto sobre sociedades. Si el vendedor es una persona física tiene que hacer frente al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
4. Vendedor persona física de una vivienda de segunda mano. Un particular que vende un inmueble ya usado también tiene que pagar la plusvalía municipal y tributar en el IRPF. En este segundo impuesto existen dos exenciones de carácter estatal:
– Si el transmisor vende su vivienda habitual y es mayor de 65 años no debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.
– Si el transmisor vende su vivienda habitual y es menor de 65 años solamente deberá tributar si la ganancia patrimonial obtenida no la reinvierte en otra vivienda habitual.
5. Vendedor persona jurídica de una vivienda de segunda mano. En este caso, además de pagar la plusvalía municipal, hay que tributar el impuesto sobre sociedades.
Tipos por comunidades autónomas
Folguera asegura que «en la actualidad existe una gran disparidad de tipos impositivos en TPO según la comunidad autónoma, lo que genera diferencias de hasta cuatro o cinco puntos dependiendo de dónde se compre la vivienda».
Según el estudio ‘Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2021’ del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), el tipo de TPO que se aplicaba hasta hace poco en la mayor parte de las autonomías era del 7%. En la actualidad solo aplican este tipo La Rioja y País Vasco. El más bajo lo tienen la Comunidad de Madrid y Navarra con el 6%, seguidas de Canarias con el 6,5%.
Los tipos más altos los tienen la Región de Murcia, el 8%; Castilla-La Mancha, el 9%, y Cantabria, Galicia y la Comunidad Valenciana con el 10%. En Andalucía, Aragón, Asturias y Castilla y León aplican tarifas con varios tramos que, partiendo del 8%, llegan hasta el 10%. En Baleares y Extremadura las tarifas van del 8% al 11% y Cataluña tiene dos tipos: 10% y 11%.
En lo que se refiere al AJD, el tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75%, que se aplica en Canarias y en la Comunidad de Madrid. En País Vasco y Navarra es el 0,5%. El 1% ya solo lo aplica La Rioja. El 1,2% es el tipo en Asturias, mientras que en Andalucía, Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Extremadura, Galicia, Región de Murcia y Comunidad Valenciana es el 1,5%.
Beneficios fiscales de la Comunidad de Madrid
El estudio del REAF- CGE recoge, asimismo, la multitud de beneficios fiscales aprobados recientemente en muchas comunidades autónomas para la adquisición de vivienda habitual por colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas discapacitadas.
Estos son los principales beneficios fiscales vigentes actualmente en las comunidades autónomas en lo que respecta al TPO en la Comunidad de Madrid.
– Comunidad de Madrid. Está vigente un tipo del 4% para las transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa cuando se den los siguientes requisitos:
– El inmueble debe constituir la vivienda habitual de la familia numerosa de la que sea titular el sujeto pasivo.
– En el caso de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia, se ha de vender en un plazo no superior a dos años anteriores o posteriores a la compra de la nueva vivienda, salvo en los casos específicos que establece la ley.
Se aplica una bonificación del 10% por la adquisición de la vivienda habitual, siempre que el valor real sea igual o inferior a 250.000 euros y no sea de aplicación el tipo de gravamen del 4%.
Otros gastos asociados a la compra de una vivienda
En la compraventa de una vivienda hay que tener en cuenta otra serie de gastos que hay que sumar al pago de impuestos. En primer lugar, se encuentran los gastos de la notaría al realizar la escritura pública de la compraventa. La portavoz del Consejo General del Notariado (CGN), María Teresa Barea, destaca que estos «están fijados por ley» y que no se han modificado desde 1989.
Para realizar el cálculo de este gasto intervienen varios factores. Los dos más importantes son el precio de la vivienda objeto de la operación y la complejidad de la escritura. También se tiene en cuenta el número de copias simples que se soliciten.
El siguiente gasto a tener en cuenta en la compraventa de una vivienda es su inscripción en el Registro de la Propiedad. «Este acto es voluntario, pero es muy aconsejable», recalca Barea. Los aranceles registrales, al igual que los notariales, están establecidos por ley.
El reparto de estos gastos entre el vendedor y el comprador dependen de si hay un pacto entre ambos o no. En caso de que no se haya acordado quién paga cada cosa o qué porcentaje del total corresponde a cada uno, el Código Civil establece que el vendedor se hace cargo de la escritura matriz y el comprador, del resto.
Barea explica que esto es así con carácter general, pero que “hay ciertos territorios, como los forales o con leyes y costumbres propias, en los que lo establecido en el Código Civil puede cambiar. Lo mismo ocurre con ciertas ciudades y pueblos», puntualiza.
Por último, en el caso de contratar una hipoteca para la compraventa de una vivienda, el comprador debe tener en cuenta otro gasto: la tasación del inmueble.
Fuente: CincoDías