La decisión dependerá de factores como la situación personal del cliente, su aversión al riesgo o si tiene pensado realizar amortizaciones anticipadas
Más de la mitad de las viviendas que se han comprado en España en los últimos dos años se han pagado con hipoteca, rompiendo con nueve años de hegemonía de las operaciones a tocateja.
Las buenas condiciones de financiación que ofrece la banca, sumadas a la subida del precio de los inmuebles o la búsqueda de casas más grandes y con mejores prestaciones están detrás de este reciente impulso hipotecario.
De cara a este año, los expertos no esperan grandes cambios, aunque los últimos movimientos que se están produciendo en el mercado han reactivado las dudas de quienes buscan un préstamo para adquirir una vivienda: ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?
«Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura»
Para responder a esta pregunta conviene primero saber cómo está el euríbor y qué tipos de interés están aplicando los bancos a las diferentes hipotecas.
El euríbor a 12 meses es, como decimos, uno de los principales factores a tener en cuenta, ya que su evolución condiciona cuántos intereses van a tener que pagar los consumidores en las hipotecas variables que están referenciadas a dicho índice.
En las últimas semanas, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España está subiendo con fuerza y su media de febrero ya se sitúa en torno al -0,33%, su nivel más alto en los últimos 20 meses (en concreto, desde julio de 2020).
Este impulso alcista responde, principalmente, a que el mercado está descontando una futura subida de los tipos de interés en la eurozona, que llevan anclados en el 0,0% desde hace seis años. Pero la escalada de la inflación, que está en máximos de tres décadas en países como Alemania y España y ha batido récord en la eurozona, podría seguir en unos niveles elevados al menos hasta verano y adelantar un encarecimiento del precio del dinero.
Diferentes voces dentro del Banco Central Europeo (BCE) han dejado entrever que la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona podría subir tipos este mismo año, siguiendo los pasos de la Reserva Federal de EEUU o el Banco de Inglaterra.
A priori, la subida del euríbor podría restar atractivo a la opción de elegir una hipoteca variable, pero conviene tener en cuenta que el indicador sigue en terreno negativo y que los expertos afirman que su tendencia al alza será paulatina y moderada.
Cómo están ahora las hipotecas variables y fijas
A grandes rasgos, las hipotecas variables están sujetas a unos tipos de interés más bajos que las fijas, aunque tienen un ‘plus’ de riesgo porque los intereses a pagar dependen de indicadores como el euríbor. En cambio, en las fijas el cliente debe asumir un tipo de interés superior a cambio de ganar tranquilidad y saber que siempre va a pagar la misma cuota hipotecaria: desde el primer mes hasta el último.
En 2021 las hipotecas fijas han batido récord de contratación, al acumular más de 240.000 operaciones hasta noviembre (último dato oficial del INE, y frente a las 160.300 de 2020), y ya suponen uno de cada cinco préstamos para la compra de vivienda vivos en España. La mayoría, no obstante, siguen siendo variables y están referenciadas al euríbor.
Y todo ello se produce en un contexto en el que los tipos de interés han tocado mínimos históricos. En el mercado podemos encontrar actualmente hipotecas fijas a 30 años un interés inferior al 1,5% TIN, siempre que el cliente se aplique las máximas bonificaciones de la entidad en cuestión (como domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar, de vida o de protección de pagos, usar las tarjetas de crédito y débito, o bien abrir un plan de pensiones). En el caso de la oferta variable, encontramos alternativas con un diferencial inferior al 1%, al que habría que sumarle el euríbor.
Se avecinan cambios de condiciones en las hipotecas
Algunos bancos se están adelantando a una hipotética subida de los tipos de interés y están actualizando sus políticas de precios. Bankinter y BBVA, sin ir más lejos, han anunciado en los últimos días una mejora en las condiciones de sus hipotecas variables y un encarecimiento de su oferta fija.
Y este movimiento podría extenderse al resto del sector. Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “las declaraciones de Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo (BCE), parecen confirmar un cambio de escenario, y esto se ha trasladado ya a los mercados especialmente en el coste de financiación a largo plazo. Algunos bancos están repercutiendo ya este mayor coste a las nuevas hipotecas fijas, y esperamos que el resto de las entidades siga la estela en breve. A su vez, la previsible subida de tipos es positiva para los bancos, por lo que seguramente veremos ofertas más agresivas en los diferenciales aplicados en las hipotecas variables, para compensar la subida del euríbor”.
Sin embargo, esto no significa que las condiciones de financiación vayan a endurecerse drásticamente. Como recalca Leyre López, analista y miembro del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “es cierto que algunas entidades están ajustando sus políticas de precios a lo que podría ser un nuevo escenario de tipos, pero en principio nada hace pensar que no vayamos a seguir asistiendo a un marco con ofertas muy competitivas, sin perjuicio de que las entidades mantengan estrategias diferenciadas de fijación de precios y condiciones en su operativa comercial”.
Factores que influirán en la decisión entre interés fijo o variable
Entonces, ¿qué opción elegir? Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de variables como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.
“Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumentan desde la AHE, mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”.
En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo.
En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”.
La analista de la AHE también ofrece otra clave a tener en cuenta: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir.
En este sentido, López aclarara que, en una hipoteca a tipo fijo, “el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio”.
También es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, “ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos”, señalan desde idealista/hipotecas.
Otras alternativas: la hipoteca mixta o cambiar de hipoteca
Los expertos recuerdan que los consumidores también tienen la posibilidad de cambiar su hipoteca mientras la estén pagando, ya sea con su mismo banco (operación que se conoce como novación) o con uno diferente (subrogación), a fin de mejorar las condiciones iniciales como el plazo, el tipo de interés, el importe o el tipo de préstamo.
Otra posibilidad es contratar una hipoteca mixta, que, como recalca el subdirector general de UCI, es “una solución a medio camino que, por lo general, suelen incluir una cuota fija durante los primeros años para pasar a un tipo de interés variable en el resto del plazo de amortización. A grandes rasgos, se trata de una hipoteca a tipo variable con la seguridad de tener las mismas cuotas durante los primeros años, en los que la variación del tipo de interés podría ocasionar un mayor impacto en la economía familiar”.