La previsible subida del euríbor en el futuro encarecerá las cuotas de los préstamos variables y mermará la capacidad de ahorro y consumo de las familias
Firmar una hipoteca para comprar una vivienda es sin duda la decisión financiera más importante que se toma en la vida. Por eso, cuando llega el momento de formalizar la operación, conviene tener una visión a largo plazo para evitar sustos.
Más allá del importe que nos va a financiar el banco, del tipo de interés que debemos pagar, de los seguros que podamos contratar para conseguir las mejores condiciones, las comisiones o los gastos que debemos asumir para conseguir el préstamo, es necesario prestar atención a un factor determinante: cuánto se puede llegar a encarecer la cuota mensual de una hipoteca variable si sube el euríbor.
Desde principios de 2016 el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España se encuentra en terreno negativo y actualmente se mantiene en zona de mínimos históricos en tu casa a 12 meses. Sin embargo, el mercado descuenta que subirá con el paso de los años y, con él, las cuotas que pagan actualmente los hipotecados.
Según los datos de los Registradores de la Propiedad, en el segundo semestre de este año, cuando el euríbor se encontraba en torno al -0,48%, la cuota hipotecaria media se situaba en 597 euros, mientras que, en verano de 2008, cuando el euríbor estaba en el 5%, de media las familias pagaban 834 euros al mes. En regiones como Cataluña y el País Vasco, la cuota superaba los 950 euros, mientras que en Madrid y Baleares incluso rebasaba los 1.000 euros al mes.
A pesar de que a corto y medio plazo no se esperan cambios bruscos en la evolución del euríbor, los expertos recuerdan que tarde o temprano subirá, impulsado por los tipos de interés en la eurozona y, por lo tanto, que se encarecerán las cuotas hipotecarias que están pagando actualmente los hogares.
Según los cálculos de ING, una subida de medio punto del euríbor se traduce en un encarecimiento de 30 euros al mes en la cuota del crédito para una hipoteca media.
Veamos un ejemplo práctico. Por una hipoteca de un importe de 150.000 euros a 25 años y un tipo de interés de euríbor + 1%, la cuota actual estaría en torno a 530 euros mensuales. Pero imaginemos que pasan unos años y el capital pendiente ya está en torno a 80.000 euros, quedan unos 12 años para terminar de pagar y el euríbor está en el 2%. En ese caso el tipo de interés sería de un 3% (incluyendo el diferencial) y la cuota superaría los 644 euros. Esto supondría pagar un 21% más de cuota respecto al nivel actual, lo que podría mermar su capacidad de consumo y ahorro. Recordemos que la media histórica del euríbor está en el 1,8%.
“Cuando pensamos en comprar una vivienda mediante financiación bancaria, se tiende a comparar lo más obvio: cuotas, seguros y gastos asociados, pero pocas veces pensamos que existe la posibilidad de que en el medio/largo plazo el valor del pago del préstamo pueda aumentar sustancialmente, provocando un impacto en el presupuesto mensual”.
De momento, todo apunta a que el indicador subirá de forma moderada y escalonada, aunque los expertos recuerdan que es muy complicado hacer predicciones a largo plazo. Y no podemos olvidar que una hipoteca se puede firmar a 20, 30 o incluso a 40 años, por lo que conviene tener presente que la cuota actual de una hipoteca variable puede subir con creces cuando suba el euríbor.
El aviso de los bancos
La buena noticia es que, desde que entró en vigor la ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos están obligados a informar al cliente de los riesgos que entraña el préstamo (entre ellos, la simulación de cuál sería la cuota hipotecaria si cambia el euríbor) y a entregarle varios documentos antes de la firma. Entre los más destacados se encuentran la FEIN y la FIAE.
FEIN es la abreviatura de Ficha Europea de Información Normalizada, contiene todos los datos del préstamo y tiene carácter vinculante para el banco. ¿Y qué incluye? Las condiciones generales del préstamo: el tipo de interés, la duración de la hipoteca, el número de pagos, el importe cada cuota, las bonificaciones a las que se haya acogido el cliente (por ejemplo, que la contratación de un seguro le rebaja el diferencial), las comisiones (por ejemplo, por amortización anticipada, ya sea parcial o total), así como las consecuencias de un impago.
En cambio, la FIAE, que es la abreviatura de Ficha de Advertencias Estandarizadas, recopila la existencia de cláusulas y condiciones relevantes como por ejemplo las consecuencias de que suba el euríbor (en el caso de que se trate de una hipoteca variable), si es un préstamo en moneda extranjera (conocido como hipoteca multidivisa) o la posibilidad de que el banco active la llamada ‘cláusula de vencimiento anticipado’, que es cuando la entidad da por vencido el préstamo tras el impago de varias cuotas por parte del cliente.
La era de las hipotecas fijas
Las dudas sobre cómo afectarán a las cuotas las potenciales subidas del euríbor están llevando a muchos consumidores a decantarse con las hipotecas fijas.
Estos préstamos suelen tener unos tipos de interés algo más elevados que los variables, aunque permiten saber cuánto se va a pagar exactamente cada mes, y desde la primera hasta la última cuota.
Según los datos del INE, la contratación de hipotecas fijas sigue subiendo y en 2021 volverá a batir récord. Solo entre enero y julio se han formalizado más de 140.000 préstamos a tipo fijo, frente a las 160.000 que se firmaron durante todo 2020, y que es el actual máximo histórico.
Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, «la escalada de las hipotecas fijas resulta lógica atendiendo a que su precio se ha reducido enormemente en los últimos meses, reduciendo la diferencia con las hipotecas variables. Y si unimos a esto la ventaja de asegurarse un tipo constante durante toda la vida de la hipoteca, en muchos casos cercano al 1% anual, es comprensible que cada vez más consumidores opten por las hipotecas fijas».
Por su parte, Elena Arbiol, abogada especialista en derecho bancario del despacho Sanahuja Miranda,opina que el tirón de las hipotecas fijas está relacionado con varios motivos. Uno de ellos es que “venimos de una crisis que dejó a muchas personas sin techo y los consumidores han tomado conciencia de ello, por lo que prefieren un interés fijo que asegura que durante toda la vida del préstamo vas a pagar lo mismo”. Además, destaca que “los tipos de interés están bajos en todas las hipotecas, lo que permite que muchas fijas sean actualmente un chollo».
¿Qué es mejor, una hipoteca variable o una fija?
A pesar de que los consumidores ganan en tranquilidad con un préstamo a tipo fijo, los expertos recuerdan que no existe una hipoteca perfecta, sino que la elección depende de las circunstancias personales y económicas de cada consumidor. Entre los factores a tener en cuenta están si tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro.
Para saber qué alternativa es mejor en cada caso es necesario analizar el mercado, comparar hipotecas y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos.
Fuente: Idealista
